市區兩房單位少之又少,偶爾找到了,價格卻貴得讓人咋舌。婚房,成了戀人們心中較難解的結。

■東莞婚房市場調查之一手房

在那美好的季節里,我們戀愛了,所有事物都無比美好。在轟轟烈烈的熱戀后,一起為我們的愛找個家,去擁有我們自己的“浪漫滿屋”吧。可是,我們的婚房在哪里呢?找房,一度讓我們心力交瘁。兩房單位少之又少,偶爾找到了,價格卻貴得讓人咋舌。婚房,成了戀人們心中較難解的結。

記者連日來走訪東莞市區在售樓盤,進行統計后發現,符合東莞新人們需要的兩房單位大概在60平米—80平米左右的面積段,但這類新房單位確實。而另一些擁有兩房單位的大都是一些地段好的公寓,毛坯價格幾乎都在6500元/平米以上。

■訴苦

準新人覓房“辛酸史”

又是一個周六的下午,剛剛下班的阿林又繼續了他半年以來的“看房之旅”。離下班還有半個公里左右,阿林熟練地在幾大房產網站上搜索著自己此次要去看的樓盤信息,以及查看近期內市區是否有新盤上市等相關信息。

“看房真是讓我脫了一層皮。”阿林無奈地說,他的理想單位是60平米到80平米的兩房單位,總價較多不能超過40萬。很多朋友介紹他去稍偏遠的地方看房,但是阿林卻沒興趣,因為沒有車,太偏遠交通很不方便,況且很荒涼,所以他要在城區交通方便的地段購房。可是一找就是好幾個月,越到現在這種戶型就越稀缺,現在上市的很多新房戶型太大,雖然有的大戶型均價較實惠,但總價卻遠遠超出了他的預算。

早在4年前的2005年,阿林還是個對房價不聞不問的“迷茫青年”。因為那時的阿林剛剛從大學畢業來到東莞,每月只有1200元不到的工資,當時城區房價在3000元的房子還有大把,但是對于阿林來說,自己以后呆不呆在東莞一切還是未知數,況且每月的工資除去租房及生活費用后,常常是入不敷出,根本沒法跟房價相提并論。

可一晃就是4年,阿林從“懵懂青年”步入了“大齡青年”的行列,今年已整整28歲。這4年里,東莞的房價一路攀升,市區均價從每平方米3000元上漲到現在的近6000元。正是在這樣的季節里,阿林準備完成自己的終身大事,先找個安樂窩,當然是必備條件。

“現在我感覺自己都成專家了。”阿林笑言,連續看了幾個月的房子,總共不下20套,有稍微看中的單位,經常會去很多次,看價格是否有所松動,看周邊環境等等。他總結一點,城區60平米—80平米左右面積段合理價位的單位“簡直比國家保護動物還稀缺”,商家是不是故意捂盤惜售,他一眼就能看出。

阿林告訴記者,如果過一段時間還沒有看中合適的一手房,他就將目標瞄準二手房。

■走訪

城區有效供給不足400套房

據了解,1月至5月份城區有60平米—80平米左右兩房單位銷售的樓盤大概有20個,如時尚島·藍鉆、東田麗峰、中信風云匯、盛世東方、東海陽光、世博·領寓等。雖然樓盤有20個之多,但是每個盤推出60平米—80平米左右這種單位的套數卻非常少。

在城區范圍內,這類單位到底還有多少套可讓購房者挑選呢?對此,記者連日來走訪市區幾大主要樓盤實地調查,發現在售項目套數確實很少。記者來到的站是位于東城的東海陽光,此項目推出的單位大都是中小戶型,按棟來推貨。當得知記者想購兩房單位時,該處銷售人員告訴記者,剛剛推出的新貨已經全部銷售完畢,接下來還會推新貨,現在可以認籌。售樓小姐向記者透露,價格大概會在7000—7500元/平米。

記者來到盛世東方,被告知目前只剩下三房、四房單位,全部都是110多平米以上的單位,兩房單位因為很好賣,所以3個月前就賣完了。學府一號的售樓小姐告訴記者,兩房單位目前全部售完,只剩下幾套三房和40平米以下單位。記者隨后發現,東田麗峰、世家等樓盤目前在售單位也并不多。

經過調查后記者發現,除去目前已售的,再除去部分開發商故意捂盤,保守估計,目前城區真正在售的套數不超過400套。東莞中原給出的目前城區可售的供應量也印證了記者的這一統計數據。東莞中原研究部經理車德銳告訴記者,目前中原統計的這類單位在城區可售供應量近1100套左右,共19個樓盤,但近10個項目是只剩下幾套或是十幾套極差的單位,這些大多數是開發商不賣的,可以忽略不計。另外雖然有的項目顯示有上百套,但是開發商卻故意捂盤,真正放出來銷售的卻非常少,或者為零。因此,目前城區在售的此類單位完全不足400套。

在售項目不足400套,而與目前城區大戶型產品供應項目近4900套相比,這一單位顯得非常稀缺。而記者調查時發現,雖然這些中小戶型的單位非常少,但是價格卻一直高企,地段稍好的項目大都賣到6500元/平米左右,而且大有上升之勢。

■探因

量少而捂盤,稀缺致價高?

為何市場需求如此旺盛,卻又偏偏缺少此類產品呢?記者調查發現原因有二。

開發商對市場把握不夠

不少業內人士認為,這是利潤驅動使然,單位總價高,利潤也高,前兩年房地產市場投資熱潮高漲,大戶型的市場需求被盲目放大,才使得現在市場上大戶型單位銷售壓力很大,而另一方面也掩蓋了小戶型的需求。車德銳認為,東莞許多開發商對本地市場研究不夠,對市場的把握度不夠,導致了現在戶型越賣越大。

東莞田和地產副總經理蘇雪梅認為,在經濟不明朗的情況下,頭次置業的剛性需求目標就是小兩房、小三房單位,而恰恰很多開發商忽視了這一點,認為大戶型才是主流趨勢。

故意捂盤惜售以抬高房價

此外,除了上述原因外,許多開發商看到這一單位這么稀缺,故意捂盤不賣,也是導致這一單位供應越來越少的原因,致使價格越來越高。

一從事地產策劃的業內人士向記者坦言,地產營銷中有一個總價控制原則,就是如果面積小,但是總價必不會太低。特別是在這種兩房單位非常搶手的情況下,開發商往往是將存貨多的其它單位先推銷出去,兩房單位故意抬高單價,“你愛購不購,反正不愁賣”。

另外,如果基本上是這類兩房單位,一般不會全部把貨都推出去,而是有節奏地推貨。因為在這樣的市場下,如果把存貨全推出了,那么就很可能會出現好房子都選完,較后只剩下性價比不高的房子。因此就出現了市場上推出一部分,等這部分賣得差不多的時候,再推出另外一部分的現象。然后再搞認籌,看看認籌好壞,再看價格是否再往高處定。“這些做法都是市場慣用的策略而已。”一業內人士謝小姐透露。這也就是為什么找到合適單位,但價格卻高得讓人接受不了的原因。

■后市

兩房稀缺 或有緩解

記者了解到,就目前而言,城區在售的這一面積段的供應量不足400套,而今年城區這一面積段成交量預計在700套左右,有效的供求比約為1∶1.8,供求矛盾很突出。此外,從調查結果來看,結構性供求失衡也很突出,有可能出現一個單位有10人爭搶的局面。

隨著這一供需矛盾的突出,東莞市場何時能緩解這一情況呢?記者調查時發現,不少開發商仍然堅持認為大中戶型才是東莞的需求,中小戶型賣得不好,所以暫時不會考慮推出這類單位。但也有不少開發商似乎早已嗅到了這一商機。據記者了解,8月份以后,一部分兩房單位的項目將會陸續上市,如城市風景二期、景湖時代、黃旗印象等,這些項目并不算小,塞納河畔也將于年底前推出二期,其戶型基本上都是小兩房、小三房的單位。（記者/劉慕華 攝影/何建文）