購房提醒

對于一部分因房價波動而希望購房或退房的人而言，2009年是掙扎與彷徨的一年。分析近期退房糾紛可以發現，若購房人在購房前做足細節上的“功課”，糾紛或能避免。

“3·15”前夕，我們特別針對房價下行時期購房過程中的一些細節問題，回放其產生過程，并努力給出對策建議，希望大家引以為鑒，開心購房。

關鍵詞1：代簽名

代簽補充協議 維權成本增大

【情景回放】 2007年年中，房價快速上漲。蔡先生和家人到某樓盤看房。由于尚未開盤，銷售員表示，可以先交“誠意金”，等到選房時再過來簽一個開發商認定的“確認單”，就算訂下了這套房子，隨后再簽訂正式的合同。

等到開盤選房時，蔡先生正好在外地出差。他擔心搶不到好房源，銷售員也希望促成成交，于是銷售員建議，由其模仿蔡先生的筆跡簽訂“確認書”，留住房子。當時蔡先生非常感謝銷售員幫忙。

在隨后的合同簽訂、頭付款交納的過程中，雙方合作都很愉快。有，他又接到銷售員的電話，說合同中有一個小的特價房補充協議上缺一個簽名，要盡快簽上。蔡先生就簡單問了一下內容，銷售員表示這個名是簽漏了的，條款他都看過，如果蔡先生不介意，她幫著寫上就可以了，不用太麻煩跑一趟。蔡先生同意了。

【后果】 2008年，蔡先生因資金的原因希望退房，并愿意向開發商交納違約金。但是開發商給他出示的補充協議顯示，如果不履行合同，需要支付10%的違約金，這比一般的合同中2%-3%的違約金高出許多。

對于補充協議上的簽名，蔡先生說不是自己簽的，應視為無效。不過開發商表示，簽字樣式很接近，他們無法看出是不是業主本人簽的，蔡先生所指的銷售員已經離職，無法對證。蔡先生的維權成本增大了。

【預防】 無論是在漲價還是降價的時候，購房人有一個比較容易犯的錯誤，就是簽合同比較隨意。不少人認為很多條款都是固定的，自己也沒有辦法修改，就沒有必要認真看了，一些條款也不一定看得懂，購上房子就行了。如果過于信任銷售員，讓其在一些重要文件上代簽名，就會埋下產生糾紛的隱患。切記，無論簽訂哪些合同，都要親自確認后才簽名。

關鍵詞2：退款期限

未約定退款期限 協商難

【情景回放】 李小姐去年簽訂購房合同后，卻一直沒有提供辦理貸款的相關材料，因而房貸一直沒有辦下來。后來，李小姐提出退房。開發商表示，退房可以，但要先等一等。

李小姐后來查了一下合同，才發現合同中盡管有不辦按揭可以退房的條款，但是并沒有約定退房的期限，尤其是退款的期限。

【后果】 合同中沒有約定退房期限及退款期限這一條，李小姐不得不三天兩頭去找開發商協商，目前仍未辦妥。

【預防】 北京市卓智律師事務所袁前嶺主任律師表示，盡管不配合貸款手續有可能降低退房壓力，但是他希望購房人要有契約精神，尊重法律，不提倡采取這樣的形式退房。

但若沒有約定退房及退款期限，無論是房價上漲或是下調，一旦有糾紛，這一條款都是不利于購房人的。

房價下調時，開發商可能會拖延退還頭付款的時間。一位知情人士表示，較長可以拖延兩年才給退款。而房價上漲時，開發商因手持辦理貸款的主動權，對部分房子進行“合法”的一房多購，誰的價格高就優先給誰辦貸款，低價者“出局”。

購房者要力爭在合同中簽訂補充條款，約定退房退款期限。

此外，一些外資銀行的放款條件和內資銀行不一樣，因此，對于已購房且及時提交材料申辦貸款，但開發商辦不下來的，購房人可以提出自己去辦。

關鍵詞3：內部關系

忽悠“內部關系” 承諾難兌現

【情景回放】 2007年下半年，某開發商內部人士向呂先生透露，有位業主想賣房，只要下家能夠補償一定的差價，可以以低于當時市場價不少的價格賣出。由于該業主想低調處理，轉手的手續都由該內部人士代為轉交。呂先生和這位內部人士有過一段時間的簡單交往。該內部人士表示，自己是公司的管理層，如果房屋有問題，他可以保證幫助他退掉。

當時，呂先生看到房價一直在漲，便懷著感激的心態購了這套房子，并把數萬元的補償金交給這位內部人士。

【后果】 去年以來房價波動，由于有著此前的承諾，呂先生找到這位內部人士要求退房。該人士起初表示盡量協調，但幾個月之后，這位人士突然告知呂先生，他已經離職了，不能幫上什么忙。當時幫助退房的承諾是代表個人的，不是代表公司。

更重要的是，其合同中有一個延期不配合辦理貸款、以及延期不收房的懲罰性條款，每日的違約金幾百元，等到他知道不能退房時，違約金已經積累到數萬元了，目前進退兩難。

而他去公司財務了解情況時得知，原業主并沒有所謂的補差價要求，款項去向不明，而那位內部人士也也沒有留下任何收據。

【預防】 在房價上漲和房價下跌時，很多人都熱衷于“內部關系”來辦事。但近期房產公司人事調整比較頻繁，如果分不清楚其行為是代表公司，還是代表個人，一些糾紛就很難處理了。還是要多方確認所謂“內部消息”，以公司的較終確認為準。（記者 張家齊）