對話律師：

談及房價和退房案件的變化，大成律師事務(wù)所武漢分所律師、房地產(chǎn)部主任蔡江林說，退房官司和市場關(guān)聯(lián)度非常高，市場一波動，不但退房咨詢多了起來，退房主體、理由、案件類型都發(fā)生了變化。而對于購房者來說，法律意識淡薄和條件制約讓他們身處劣勢，更需要掌握維權(quán)的技巧。如何更好地保護自己的權(quán)益？他給出了不少建議。

問：何時開始有購房者通過法律途徑要求退房？

答：從去年6、7月開始，基本就是從開發(fā)商開始大規(guī)模降價后出現(xiàn)的。前幾年從來沒發(fā)生過購房者要求退房的案例，反而是很多開發(fā)商經(jīng)常說要退房。很多業(yè)主由于延期交房、延期辦證、規(guī)劃設(shè)計變更、房屋質(zhì)量問題要求開發(fā)商賠償或者維修，開發(fā)商就以退房為由頭來逃脫責(zé)任，購房者一般從不主動要求退房。但現(xiàn)在不一樣了，每天都能接到不少退房咨詢。

問：現(xiàn)在的退房理由都有哪些？

答：什么樣的理由都有。有說房子漏水，質(zhì)量不好的；有說售樓小姐口頭承諾不降價但現(xiàn)在降價了的；還有說門口的大樹遮擋了陽光，影響室內(nèi)采光，要開發(fā)商砍樹但遭到拒絕的……更多的是沒有理由，就是要退房。

問：打贏退房官司的多嗎？

答：大部分還停留在口頭咨詢，因為相當(dāng)多的退房理由都不符合法律規(guī)定的條件，還有一些購房者是因為高額的費用放棄了起訴。所以到目前為止，我還沒有碰到一例通過打官司成功退房的，只有一例是通過協(xié)商解決了。

問：購房者輸在哪里呢？

答：總的來說，購房者還是處于劣勢。開發(fā)商都有法律顧問，銷售合同都是由專業(yè)人士進行研究后制定的，每個字都經(jīng)過反復(fù)的論證，非常嚴(yán)謹(jǐn)，一般而言都無懈可擊。但購房者做不到這一點，一方面是法律意識不夠，另一方面是條件不允許，包括信息不對稱和經(jīng)濟實力不允許。

購房者往往都認(rèn)為簽合同是“走過場”，所以在簽約時，幾十頁的合同一目十行，大筆一揮簽上名字，其實這是一個大大的誤區(qū)。也有購房者說簽約時開發(fā)商要求當(dāng)場簽訂，不允許帶回家仔細研究后再答復(fù)，其實這完全是不合理的。現(xiàn)在已經(jīng)不像當(dāng)年市場較好的時候了，那時候人人搶著購房，不快點簽合同房子就被別人搶走了，現(xiàn)在購房者是有主動權(quán)的。

問：在購房過程中，購房者要注意什么呢？

答：頭先是不能輕信開發(fā)商和置業(yè)顧問的口頭承諾，一定要仔細看合同，看合同里有沒有開發(fā)商說的這些條款，沒有就要加到補充協(xié)議里去。

需要特別提醒的是，現(xiàn)在幾乎所有的開發(fā)商都在合同后面添加了附加補充協(xié)議，一定要重視，因為真正的“霸王條款”都是出現(xiàn)在補充協(xié)議中。主體合同文本的條款都是政府制定的，出發(fā)點都是保護消費者的利益，但有些別有用心的開發(fā)商把主體合同的一些條款都打上了叉，自己又在空白處補充上了一些條款，購房者一定要看仔細。還有就是主體合同后面的附加補充協(xié)議，這些都是開發(fā)商的律師團隊本著保護開發(fā)商的立場制定的，出現(xiàn)陷阱的幾率也。

問：未來退房糾紛的趨勢如何？

答：開發(fā)商現(xiàn)在都很精明，基本不會出現(xiàn)明顯的違約情況，所以我認(rèn)為未來關(guān)于退房的訴訟案不會有明顯的數(shù)量變化，但通過非法律手段的糾紛事件會大幅增加。