在政策頻出的房地產市場，表面上是風平浪靜的銷售淡景，中介門店門庭冷清，生意蕭條，多數售樓處詢問者多，下單者少，背地里則是一場驚心動魄的購賣雙方心理大戰。何時打破樓市觀望與沉默，就要看博弈雙方誰較終妥協。

開發商：研究購房者心態喜好

從長遠來看，中國巨大住房市場的剛性需求，仍可支撐未來較長一段時間的地產牛市。經過近兩年的樓市"過山車"，開發商體驗到市場的人情冷暖與變化無常，一系列政府救市政策出臺，使得開發商心態趨于平靜，購房者的心態及喜好成為開發商研究的熱點。

現在他們更加注重企業社會形象的打造，提高產品品質和產品的多樣化與人性化。一些有實力的開發商先把園林綠化環境做好再認籌；更有一些稀缺性的樓盤，開發商更是不惜血本，從設計方案的一改再改，到每一個細節的準確處理，開發商苦練內功，其目的是將較好的產品地展示給大家。

巴菲特曾說：在大家較恐慌的時候是你應該較貪婪的時候，大家較貪婪的時候你應該較恐慌。對于房地產來說，如何讓自家項目取得市場認可度，就要看房地產營銷的"十八般武藝"了。目前市場上有這么幾類：一是樓市高峰期即２００７年左右入市的樓盤，當時定價可能已不符合現實市場，這批樓盤繼續走降價路線，直到符合目前市場接受水平；二是多個樓盤同時銷售如萬科、佳兆業采取聯合促銷或聯動銷售策略，擴大影響力，整合企業資源，主動贏得市場；三是去年下半年或今年開盤的樓盤，定價相對理性，側重于展示產品的綜合性價比。而現階段的購房寶馬，購房歐洲游、購房菜地等林林總總的營銷心理術可謂登峰造極?？偟膩碚f，價格不是完全因素，綜合性價比、提高產品價值才是較重要砝碼。

置業者：掌握市場主動

經歷２００７年"酷暑"，又遭遇２００８年"嚴寒"，在樓市中一直徘徊不定的購房者應有什么樣的心態和心理準備呢？

頭先應對大市有個判斷及心理預期，２００９年是轉折性一年，機遇與風險并存，對確有購房需要的置業者來說，２００９年正是購房的好時機，樓市和股市一樣，永遠"抄"不到真正的底。

其次明確自己真正的需求，并給自己定一個合理的心理價位。

現階段不是所有房都值得購，應關注片區，留意產品性價比，更要聚焦所在片區政府的長遠規劃，才可以保證物業價值。除了關內區，不妨可以關注新興片區，比如東部沿海片區、寶安區、龍華，這些片區與城市緊密相融，雖然目前房價回落較大，但也涌現不少高素質產品，應緊緊圍繞性價比較后作出綜合判斷。

一位從事軟件工作的王小姐告訴記者，"購房不僅僅是為了居住，也是一項投資。現在樓市不好，房價有下調跡象，所以購房子，先讓它保值，自己住的房子沒想過一定要漲多少錢，當然也希望將來較好升值，目前這種形勢下，購房在考慮性價比的同時，更要考慮未來的保值空間。"

記者較近在某一高尚樓盤三期內部開放采訪時，碰到一企業白領，前兩年在樓市小有斬獲，但也有個別房產被套，他稱是幫朋友來看房的，結果自己被其優美的園林環境、適宜的尺度及更人性化的建筑所吸引，準備賣掉二期的疊墅，購三期的高層。當被問及現在賣房不賠嗎？他坦言，不想給自己太大的經濟壓力，市場這么理性，雖然現在是低位賣，但也是在低位購，這樣算來還是較為合理。

２００９購房更實惠

經過這兩年樓市的盤整，購賣雙方在心態上都回歸理性，可以看到購家議價空間、判斷能力上明顯提高，賣家目前心態也比較務實。隨著政府一系列政策利好的出臺，刺激房地產經濟增長以拉動內需，２００９年購房無疑比在房地產市場高速增長期購房更加實惠。我們也可以樂觀地預期，經過這場血與火的洗禮，中國的房地產市場將如鳳凰浴火重生，較終走上一條健康、穩定的持續發展之路。

(作者：張蕾)