由于缺乏關(guān)鍵的交易條件，“小產(chǎn)權(quán)”再上市的幾率幾乎為零。日前，北京市建委發(fā)布的“購房風(fēng)險(xiǎn)提示”，其中著重提醒消費(fèi)者，不要購購鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)類性質(zhì)的房屋。但是，筆者在調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，在北京，這種“小產(chǎn)權(quán)”房屋的銷售依然在進(jìn)行。

■典型案例

小產(chǎn)權(quán)難以上市再交易

張先生早在上世紀(jì)９０年代末期以較低的價(jià)格購購了一塊擁有50年使用權(quán)的地皮建別墅，但是沒有產(chǎn)權(quán)。不久前，張先生打算出手這套房子，盡管房屋中介的估價(jià)在１２００萬元左右，但是張先生的別墅由于沒有房產(chǎn)證，涉及土地來源不明，一般的中介公司都無法掛牌出售，只能轉(zhuǎn)為出租。而該別墅由于裝修豪華，租金在１.５萬元至１.８萬元／月，一時很難找到這類客戶，想要盡快地成功出租還有一定的困難。

根據(jù)《合同法》規(guī)定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”因此，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房子有被政府收回地皮或無法出售的可能性。另外，提醒消費(fèi)者不可輕信一些鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)開發(fā)商諸如“可變更為產(chǎn)權(quán)房”的承諾，畢竟補(bǔ)辦手續(xù)要通過國土部門的層層審核，存在著很大的不確定性。

■市場調(diào)查

小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目多在遠(yuǎn)郊區(qū)

中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究較近對京城４００余個在售樓盤進(jìn)行的調(diào)查分析顯示：目前在售小產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場總量的１８％，絕大多數(shù)分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，占９５％。其中房山區(qū)的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目數(shù)量較多，占比為２６．３％，其次為懷柔區(qū)、密云縣和通州區(qū)，占比分別為２０．０％、１７．５％和１１．３％。

價(jià)格方面，目前在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的均價(jià)為３３４４元／平方米，僅為去年北京市整體銷售均價(jià)８７９２元／平方米的３８％。從不同區(qū)域在售“大、小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目的均價(jià)對比來看，以房山區(qū)為例，目前在售樓盤均價(jià)為４２７２元／平方米，已屬京城低房價(jià)區(qū)域，但其在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目均價(jià)僅為２４３７元／平方米，為大產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的５７％。通州區(qū)的小產(chǎn)權(quán)普通住宅的均價(jià)為３４８５元／平方米，而該區(qū)域內(nèi)五證齊全的普通住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)為５６３６元／平方米，每平方米的單價(jià)比小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目高出２１５１元。如果在通州區(qū)購購一套１００平方米的大產(chǎn)權(quán)普通商品住宅，所需支付的購房款和稅費(fèi)將比小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目多出近２２．５萬元，顯然，小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目主要的優(yōu)勢在于價(jià)格。

■市場現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)住房銷售仍很火

那么，目前這種小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷售情況又如何呢？筆者以購房人的名義，撥通了幾家目前在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷售電話。

位于通州某小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的銷售人員告訴筆者，項(xiàng)目開盤以來一直銷得不錯，目前在售的只有５０至６０平方米的一居室了，均價(jià)在３１００元左右，這一價(jià)格比周邊有正式產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目低了千元左右。當(dāng)問及是否會有產(chǎn)權(quán)證時，她痛快地予以了否認(rèn)。

當(dāng)筆者撥通另一個位于房山區(qū)周口店鎮(zhèn)的某小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目時，一位姓蘇的銷售人員告訴筆者，在售的大多數(shù)是８８至１０８平方米的房子，均價(jià)在１６００元左右，他還說在公主墳每天都會有接的看房班車。當(dāng)問及購房后能否上市交易時，這位銷售人員在否認(rèn)的同時甚至表示，可以幫著進(jìn)行私下交易。

筆者隨即又走訪了多家屬小產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目。在這些項(xiàng)目中，大多數(shù)項(xiàng)目都毫不隱晦自己小產(chǎn)權(quán)的身份，僅有一家位于房山項(xiàng)目的銷售人員表示，現(xiàn)在關(guān)于小產(chǎn)權(quán)的風(fēng)聲很緊，同時他建議，“能早購盡量早購，以后是否會被封殺，就不好說了。”

■專家提醒

小產(chǎn)權(quán)將承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目之所以在價(jià)格上有優(yōu)勢，其原因在于，樓盤的開發(fā)大多由村、鎮(zhèn)開發(fā)，土地成本幾近于無，且沒有繳納房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的各項(xiàng)稅費(fèi)，因此成本較低，售價(jià)僅為同區(qū)域商品房的４０％至６０％。不少購房人只看到這些“小產(chǎn)權(quán)”房子價(jià)格低廉的一面，卻往往忽略了較為重要的產(chǎn)權(quán)問題。

業(yè)內(nèi)人士表示，購購使用權(quán)、小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)等房屋沒有產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。其中較為關(guān)鍵的是，沒有房產(chǎn)證，這就意味著購房人不是合法產(chǎn)權(quán)人，不能以法律為武器來維護(hù)自身的權(quán)益。有些項(xiàng)目雖然通過補(bǔ)交相應(yīng)費(fèi)用可變更為合法的產(chǎn)權(quán)房，連同補(bǔ)辦費(fèi)用，購房者并沒有得到真正的實(shí)惠，因此選擇購購此類項(xiàng)目具有較大風(fēng)險(xiǎn)。

名詞解釋：小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)

國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)。購房人要注意的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的房產(chǎn)實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

另外，還有一種解釋是，購的房再轉(zhuǎn)讓時不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，再轉(zhuǎn)讓時要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。因此經(jīng)濟(jì)適用房屬另類小產(chǎn)權(quán)房。

被高房價(jià)逼得無奈 7成人接受小產(chǎn)權(quán)

在近日一家網(wǎng)站關(guān)于“你會購購小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)查中，在2.5萬多參與網(wǎng)友中，有近75%的人表示“如果價(jià)格合適，也可以接受”。對此，“我愛我家”副總經(jīng)理胡景輝和中國人民大學(xué)法律社會學(xué)研究所所長周孝正發(fā)表了自己的看法。

胡景輝認(rèn)為，人們之所以選擇小產(chǎn)權(quán)房乃是高房價(jià)下的一種無奈。他說，小產(chǎn)權(quán)房在產(chǎn)權(quán)關(guān)系和土地歸屬上是有瑕疵的，還不能實(shí)現(xiàn)“房地一體化”，以往曾出現(xiàn)過被勒令強(qiáng)制拆除的先例，再加上市場交易還有不規(guī)范的地方，建議購房者一定要謹(jǐn)慎。

胡景輝說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會動搖國家的土地制度。

對于大多數(shù)人愿意接受小產(chǎn)權(quán)房這一現(xiàn)象，周孝正則給予了明確的贊成態(tài)度。他說，這是建設(shè)民主法制和諧社會的寫照。每個人都有平等的居住權(quán)。男大當(dāng)婚，女大當(dāng)嫁，在對房子的強(qiáng)烈訴求下，在面臨如此高的房價(jià)時，人們只能主動地積極地選擇其他途徑去解決。而且，周孝正還呼吁，這種價(jià)格便宜的小產(chǎn)權(quán)應(yīng)該大力提倡，并不斷完善法制去保護(hù)購房者的權(quán)益。（李明）

律師：五證不全不受法律保護(hù)

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子，是合法的嗎？如果購購，業(yè)主會遇到什么樣的法律問題？為此，記者采訪了北京中倫文德律師事務(wù)所的閔敏律師。

閔律師提醒，一般購房時需注意察看建設(shè)用地許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃使用證、開工證、銷售許可證這五證是否俱全，如果齊備，房子就是大產(chǎn)權(quán)，否則就都屬于小產(chǎn)權(quán)(或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán))。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)不是合法的產(chǎn)權(quán)，是不受法律保護(hù)的。五證不全的項(xiàng)目法律規(guī)定不能銷售，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房屋從銷售環(huán)節(jié)上來看就是不合法的。

針對一些鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的別墅開發(fā)商幾年之內(nèi)將產(chǎn)權(quán)改為大產(chǎn)權(quán)的承諾，閔律師提醒，這很有可能是無法兌現(xiàn)的陷阱。補(bǔ)辦手續(xù)要通過國土部門的層層審核，存在著很大的不確定性，因此消費(fèi)者不可輕信。

對于記者提到的“四荒”地是否可以開發(fā)的問題，閔律師指出，四荒地屬于集體土地，國家規(guī)定集體土地不能用作非農(nóng)用途，除非通過特定的手續(xù)將集體土地改為建設(shè)用地。如果開發(fā)商有嚴(yán)重違背國家相關(guān)法律的行為，國家有權(quán)對這類問題涉及的鄉(xiāng)村、開發(fā)商處以嚴(yán)格的懲罰，甚至?xí)⑼恋厥栈亍Ｍ瑫r，閔律師補(bǔ)充，除了這種“四荒”地以外，還有很多類型的土地用于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房屋開發(fā)。比方說原本就是農(nóng)業(yè)用地的土地、無土地出讓金的國家劃撥的國有土地、交了土地出讓金卻不符合規(guī)劃的土地等等。（曉云）

提醒：購購鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)別墅注意什么

如果確實(shí)想購鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房子，“鏈家”市場部的相關(guān)人員建議購房者還需注意以下兩點(diǎn)：

頭先，對開發(fā)商進(jìn)行充分的了解，尤其是對于手續(xù)不全的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房來說，不要輕信開發(fā)商的承諾。另外，要確保上水、下水、煤氣、暖氣、通訊、供電及衛(wèi)星電視的到位。同時對會所、幼兒園、健身、餐飲、超市、醫(yī)療等社區(qū)配套也要了解清楚。

其次，要關(guān)注房子細(xì)節(jié)，要注意別墅的外觀，注意容積率、樓間距、綠化率等因素，還要看戶型，注意戶型設(shè)計(jì)的功能分區(qū)，生活區(qū)、工作區(qū)、休閑區(qū)等功能區(qū)域設(shè)置是否合理，私密性是否良好。（洪峰）

政策比提醒更重要

看看“歷史”就能知道，相關(guān)部門對購購無產(chǎn)權(quán)保障房進(jìn)行的多次風(fēng)險(xiǎn)提示，并沒有讓此類房屋停止銷售，也沒有阻止住大量消費(fèi)者的購購腳步。原因何在？住房保障制度沒有落實(shí)到位，高揚(yáng)的房價(jià)只能把一些中低收入群體“逼向”小產(chǎn)權(quán)房。

比提醒更重要的，是今后政策如何面對市場上現(xiàn)存的“非法項(xiàng)目”，如何面對已經(jīng)購購了這類房屋的一大批購房者。是時候該考慮制定出臺一個新的政策，給予此類房屋合理的“善后”了，這也許才是在更高端別地“保護(hù)購房者權(quán)益”。（編者）

　　　　　(作者：張翼)