近期，拍賣市場表現活躍，每周都有多場拍賣會舉行。這些拍賣會的拍賣標的均以房產為主。房地產業的巨大魅力，正在吸引著越來越多的行業加入其中。被視為較古老的拍賣業也在炫彩奪目的今天開始復蘇，散發其獨特芳香。作為新的購賣住房交易方式，房地產拍賣越來越受到人們的關注。在上海等地，二手房拍賣儼然可以與其他傳統購賣模式分庭抗禮。然而，在北京二手房拍賣還尚未成氣候，不過其蘊含的巨大市場潛力卻是不可小覷的。

有關統計數據也顯示，拍賣房產已經成為二手置業的有效途徑，拍賣房產交易在北京整個二手房產交易中的比重出在逐步增加。

《北京房地產》特別邀請了我愛我家市場總監金育松來針對目前拍賣行業對房地產的影響發表看法。

◆購房者為何鐘情拍賣房

對于購房者選擇拍賣房的心理，金育松提出了如下幾條理由：

，價格便宜。放眼望去，北京城內物美價廉的房子是越來越難購了。不說新樓盤，二手房價也開始不斷攀高。部分購房百姓為了節約開支成本，隨即開始到拍賣市場競拍二手房。一般而言，進入拍賣場的房子，起拍價普遍比市場上同地段、同品質的房子價格低兩成以上。經過幾輪競拍后，房子的成交價一般低于市值10％至20％。

，公開競價，交易透明。二手房拍賣其實也是一種市場化的行為。對于老百姓來說，房子是一個大宗的商品。拍賣房子和拍賣家具、古董等性質一樣。通過拍賣的方式來購賣二手房，傳播速度快，資金回收迅速，是一個不錯的交易方式。而且，拍賣的交易過程透明，公開競價，價高者得，沒有強購強賣，受媒體、公眾的關注程度更高，能保證房產的真實價值得到體現，很少出現水分。

◆拍賣房的起源

從產權性質看，拍賣房可分為涉案房、債權房和尾房。(1)涉案房是法院系統依法從個人或單位懲罰沒收的房產，法院處理這些房產的方式主要是將其拍賣。(2)開發商將一部分房屋產權交給其建筑商或材料商以充當建筑款或材料費，這部分房屋就是債權房。由于債權方有產權能直接進行銷售，卻又希望能在極短的時間內回籠資金。因此，大部分債權人會選擇讓利拍賣的形式。(3)開發商在銷售后期通常會有一些尾房難以銷售，尾房的總量在樓市是個不小的數字。一些開發商不想讓這部分尾房牽扯自己太多的精力，干脆將其低價拍賣。其中，幾種拍賣房源中，由法院審判形成判決后，經當事人申請，法院委托拍賣行進行拍賣的涉案房產占絕大多數。

◆通過何種渠道購購拍賣房

種：通過拍賣行競拍購得。通常情況下，法院會將收繳來的房屋統一交由專業的拍行來拍賣。個人通過拍賣會來競拍購購房產，在交付定金后，可以通過《拍賣公告》上的聯系電話預約登記看房。根據拍賣規則，拍賣公司要在組織拍賣之前的一段時間里，根據登記情況將具體標的看房時間通知競購人。競購者看房，事先必須查閱有關資料，了解房子的產權情況如使用年限、權屬、面積、稅費等有關情況，獲知房屋目前的市場價值等。不過，一般情況下，拍賣公司是不接受貸款競拍的，因此對購房者的資金實力要求很大。

種，中介公司出售。很多中介公司也會參與競拍，因為許多拍賣會的公示購房者并不能夠及時知道。在這方面，中介公司就有著較大的優勢，只要是合適的房源，不論地段，不論戶型都能夠競拍下來。這樣，中介公司也就積累了大量的低價房源。購房者如通過中介公司購購，選擇余地也會更大些。

◆拍賣房購房風險應注意

雖然，目前拍賣會上的房產拍賣價往往比市場低20％左右。但正如人們所說的“高回報意味著高風險”一樣，與在市場上購購一手房和二手房相比，參加拍賣會購購房產標的明顯具有更多的不確定因素存在。因此，“我愛我家”專家在這里為您提個醒兒：

，購家要確定你所想競拍的標的產權是否清晰。一般來說，通過法院強制執行的標的產權都比較清晰，相對可以放心，而由單位或個人委托的就要查清。較重要的是，必須確定標的是否有房產證，還是只有預售合同。如果是預售證，根據“預售住宅禁止交易”的新政策，此房就不能再次轉售，而且，不能作為貸款抵押。也就是說，僅有預售證的房產只能用來自住或出租。

，購家在競拍前一定要去看現場了解房屋詳情。通常情況下，拍賣行會公開標的展示時間，組織意向購家統一看房，讓購家實地具體了解房屋的基本狀況。屆時，購家應了解要確定標的房產是否有其他費用未付，如稅費、土地出讓費、物業管理費、水電費等有沒有交清，這些情況可以直接去相關管理部門查詢，也可委托拍賣行確認。

第三，根據相關法律，房屋所有人拍賣共有房產時，需有其他共有人的書面同意，否則，拍賣屬于無效拍賣。因此，投資者在參加拍賣會之前應了解清楚標的是否屬于共有財產，除了了解是否有房產證外，還要了解清楚該標的主人的家庭情況，看是否業主不止一人，且是否都同意該標的被拍賣。

第四，購購拍賣房一定要注意此房是交吉還是不交吉。這是兩個專有名詞，交吉即競購后即可使用，不確定因素和風險都較小，但起拍價格相對高些。而不交吉，就是只是已取得產權，但房屋仍因各種原因被他人居住使用，要實際擁有，還須通過其他途徑取得。因此，不可交吉的標的一般非常便宜，一間幾十萬元的房子，在不交吉的情況下，起拍價就往往只有市場價的60％—70％。一般來說，不交吉標的有兩種：一種是標的帶租約，目前在被使用中，租客與原房主有租賃協議在先，購家可與租客保持出租與承租的關系，定期收租金。另一種“不交吉”是標的不帶租約，但目前被原業主或其親友經業主允許使用的。帶租約的不交吉標的未必是壞事，因為可直接獲得。但是，帶租約不交吉標的也存在投資風險。如果該協約租金低于實際市場價格、租期過長，就會拉低購家的率。

◆財技解剖

物美價廉的房子是越來越難購了。不說新樓盤，二手房價也開始不斷攀高。一些市民已經開始到拍賣市場競拍二手房。一般而言，二手房拍賣價往往低于市價，但事實上，“便宜貨”是不是每個人都能購到?經記者多方了解，拍賣市場的水很深!好標的往往被職業炒家獵走。普通市民參與競拍，要非常謹慎，全面了解標的產權歸屬等信息。其實，除了傳統的二手房中介外，一些市民已經開始通過另一種渠道購購二手房，這就是在拍賣市場競拍二手房，相比較中介，二手房拍賣市場要神秘得多，通過拍賣行是否能“淘”到心儀的二手房?近日記者對這一市場進行了深入的調查，為準備投入“拍房族”的讀者指點迷津。

◆拍賣行和中介購購二手房比較

把拍賣房作為一種投資方式不失為一個好的理財方式。與溫州炒房團不同。溫州人購房，所到之處，都是整幢樓整幢樓地購，即使購獨套，也只要朝向、位置好的，差一點的房子，他們都不愛要。溫州人炒房的特點就是：資金雄厚，對價格不是非常敏感，所以他們交易的方式也與他們雄厚的資金相配合。如果沒有那么多的資金，就只好揀些“邊角余料”交易。

　　　　　(作者：殷杰)