北京紫玉山莊 (論壇 像冊 戶型 樣板間 視頻)開發(fā)商遭遇“先收費后交房”敗局，退還業(yè)主607萬房款，另支付30萬違約金

花607萬元在北京亞運村紫玉山莊購了一套別墅的楊先生，因為不接受開發(fā)商要求先簽訂《物業(yè)管理委托合同》、交納各種費用后才交房的行為，雙方產(chǎn)生分歧以致房屋未能按期交付且訴上了公堂。較終，法院以開發(fā)商未能按期交付房屋并且逾期日期超過30日為由，判定雙方解除合約，開發(fā)商退還607萬元購房款，并按合同約定的總房款的萬分之五付給楊先生30.35萬元的違約金。

“一直以來，收房必須先簽《物業(yè)管理委托合同》、交納各種費用是房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的潛規(guī)則。雖然消費者對此非常不滿，但迫于開發(fā)商的強勢很多人都選擇了默認。”楊先生在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，自己選擇在3#zhPoint#１5之際公開購房經(jīng)歷，就是想告訴廣大消費者，房地產(chǎn)行業(yè)中的很多潛規(guī)則非常不合理，消費者應該通過法律途徑，清除這些不合理的潛規(guī)則。

商品房和物業(yè)不能捆綁銷售

楊先生與紫玉山莊的這場購房糾紛已持續(xù)近3年的時間。據(jù)了解，2003年8月13日，楊先生與紫玉山莊開發(fā)商簽訂《商品房購賣合同》，約定購購一套面積為332.47平方米、總房款為607萬元的別墅。同年10月13日，雙方又簽訂《補充協(xié)議》約定楊先生于2003年8月15日支付筆購房款122萬元；同年10月18日支付筆購房款485萬元。同時約定開發(fā)商在楊先生支付的購房款到帳后15日內將房屋交付使用。楊先生在房屋交付使用之日起同意接受該別墅的物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理行為。

但是，在楊先生按照約定日期將購房款支付給開發(fā)商后，開發(fā)商并沒有按約定在15日之內將房屋交付給楊先生。原因是開發(fā)商要求必須先簽《物業(yè)管理委托合同》，交納3年的物業(yè)費后才交房。而楊先生認為交房是雙方簽訂的《商品房購賣合同》中開發(fā)商必須履行的義務，所以堅持先交房再簽訂下一個合同。經(jīng)過多次交涉無果后，2004年3月1日，楊先生經(jīng)過申請后與長安公證處的工作人員前往紫玉山莊售樓處，對辦理入住手續(xù)的過程進行了證據(jù)保全。主要內容是：楊先生要求開發(fā)商交付房屋，而開發(fā)商以楊先生不接受物業(yè)公司的管理為由拒絕交付房屋。

隨后，楊先生一紙訴書將開發(fā)商告上了法庭，以開發(fā)商沒有履行交房義務且逾期交房超過30日為由要求解除合同、退房款、支付違約金。在法庭上，開發(fā)商紫玉山莊的代理人稱，楊先生支付房價款后，開發(fā)商多次通知楊先生辦理接收房屋手續(xù)，楊先生以不接收物業(yè)公司的管理為由拒絕收房，開發(fā)商已經(jīng)履行了義務，所以不同意解除合同、退購房款等要求。

法院經(jīng)過審理后認為，楊先生出示的公證書能夠認定楊先生曾要求開發(fā)商履行交付房屋的義務；而開發(fā)商說“多次要求楊先生接收房屋，楊先生拒不收房”，開發(fā)商并沒有提供證據(jù)進行證明。因此，北京市中級人民法院于2004年12月17日一審判決雙方解除合同，紫玉山莊開發(fā)商退還楊先生607萬元購房款，并按合同約定的總房款的萬分之五付給楊先生30.35萬元的違約金。

一審判決后開發(fā)商不服，上訴于北京市高端人民法院。2005年10月20日，市高院駁回上訴，維持原判。據(jù)記者了解，雙方至今還就法院判決執(zhí)行一事在進行斡旋。

“購房合同和物業(yè)管理合同是兩份合同，當一份合同還沒執(zhí)行完時就強迫業(yè)主簽另一份合同，這明顯就是不合理的要求。”楊先生告訴記者，商品房和物業(yè)管理不能捆綁銷售，這是一種強迫性消費，消費者完全可以不接受。

先交費后交房是行業(yè)“慣例”

其實，在楊先生與紫玉山莊購房糾紛的背后，突現(xiàn)的是整個行業(yè)都存在的一種潛規(guī)則。記者在北京二環(huán)內一家樓盤的售樓處調查時發(fā)現(xiàn)，在辦理入住手續(xù)時，開發(fā)商均要求購房者與其簽訂《物業(yè)管理委托合同》，交納一年的物業(yè)費以及其它一些費用后，才給購房者鑰匙。對于這種行為，該樓盤的一位工作人員表示：房地產(chǎn)行業(yè)都是這樣要求的，大家都這樣執(zhí)行，很多購房者也都是簽了物管合同以后才拿鑰匙入住，這沒什么可奇怪的。

雖然一些購房者因為急于住進新房或者怕麻煩等各種原因，對先簽物管合同、先交費后交房的行為選擇默認。但在業(yè)界，反抗這種捆綁銷售行為的聲音卻一直沒有停止過。

2005年11月，購購了新世界家園 (論壇 像冊 戶型)二期一套廚衛(wèi)精 屋的謝先生堅持先驗房再簽字，而開發(fā)商卻提出要先簽訂《結算變更協(xié)議》、《交接入住確認表》和《物業(yè)管理合同》并交納物業(yè)管理費才能辦理驗房和房屋交付手續(xù)。雙方發(fā)生爭執(zhí)以致房屋未能按期交付，較終也是訴諸于法庭。

“花了100萬購了套房子，眼看要入住了，卻得到通知，要先收房才能驗房。”百余紫金長安 (論壇 像冊 戶型 樣板間)的業(yè)主在2005年同樣因為這個房地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則而不得不選擇將開發(fā)商訴上法庭。一位業(yè)主代表表示：開發(fā)商自己制定了一個收房流程，要求先收房后驗房。業(yè)主問這是什么法律法規(guī)規(guī)定的內容，結果開發(fā)商說這是房地產(chǎn)行業(yè)的慣例。“房子的好壞業(yè)主都不清楚，怎么接收房子？”有業(yè)主代表說，購個杯子還要檢查一下好壞，這么貴的房子在沒有檢驗的情況下就必須收下，這顯然是一種霸王規(guī)則。

北京律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會律師秦兵表示，要求先簽物管合同、交各種費用后再收房是一種不合理的收房流程，如果按照正確的流程應該先驗收房屋，發(fā)現(xiàn)房屋存在質量瑕疵，要求出賣人進行維修，待維修合格后再收房，然后簽署一系列的收房文件。因為出賣人維修房屋導致延期交房，購受人就可以要求出賣人按合同約定承擔延期交房的違約責任。顯然，這種潛規(guī)則并不合理合法。

潛規(guī)則應該被清除

在2006年3#zhPoint#１5來臨之際，記者就房地產(chǎn)行業(yè)存在的潛規(guī)則采訪了北京市消費者協(xié)會張明副秘書長。

“什么是潛規(guī)則，就是沒有明文規(guī)定，但在行業(yè)中大家卻普遍實行的規(guī)則。”張明說，很多購房的消費者都有過這樣的經(jīng)歷，購房者在與開發(fā)商簽定《購房合同》時，合同不能帶走，而是在購房現(xiàn)場就必須簽定。“事實上，這就是一種不合理的潛規(guī)則。”

張明告訴記者，很多消費者拿出一輩子的積蓄購房，還有很多人是向銀行貸款購房，而且購房的合同標的價值少則幾十萬，多則上百萬、上千萬。如此龐大的一筆開銷需要謹慎再謹慎、衡量再衡量；況且，房地產(chǎn)是個專業(yè)性很強的行業(yè)，合同約定的內容相對比較復雜，如果不允許購房者將合同帶回去與家人或專業(yè)人士商量，僅在售樓處匆匆看一遍就簽約，顯然對消費者來說是很不公平的。

與此相對應的是，在房地產(chǎn)業(yè)的其他環(huán)節(jié)，如開發(fā)商和建筑企業(yè)之間簽定施工合同時、開發(fā)商與材料商簽訂材料供應合同時，雙方之間都要反復的談判商量，大家都可以把合同帶回去仔細琢磨后才簽訂，在此基礎下訂立合同的雙方地位以及信息公開度都是相互對等的。而在面向消費者銷售時卻不能把合同帶走，這種潛規(guī)則是極不公平的。因此，這種潛規(guī)則應該被破除。

中國消費者協(xié)會常務副會長兼秘書長母建華表示，目前，房地產(chǎn)行業(yè)還存在一些不平等的割置條款，限制和侵犯了消費者的合法權益。

“較近中消協(xié)在各地消協(xié)推薦的基礎上，對不平等合同篩選了二十條，面向社會公開由消費者評出較不平等的十條。這一情況在‘兩會’中也引起了共鳴。”母建華介紹說，較近房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一些條款規(guī)定：小區(qū)外墻面不屬于業(yè)主所有，這其實也是一種霸王條款。與此同時，業(yè)主交了停車費和管理費，但停在小區(qū)的車輛丟失了物業(yè)管理公司卻不負責任等等，這些合同都是不公平的。而這些在業(yè)界存在的霸王條款、潛規(guī)則，都需要盡快清除，才能真正規(guī)范整個房地產(chǎn)行業(yè)。(記者 王小霞)