律師點評

某消費者委員會法律顧問李瑾分析，目前置業過程中開發商制定的霸王條款主要體現在公積金貸款、收樓、辦證、面積誤差、物管等方面。李律師歸納總結了近期出現的各種霸王條款，逐條進行解讀和釋疑。不過記者認為，雖然經過專家指點，購家即使發現既不合理也不合法的地方，能夠作出的選擇較多也就是不購房。然而，對很多購房者來說，比遇到霸王條款更窩心的是購不到房，因此只好對霸王條款忍氣吞聲，除非政府有關監管部門能對制定霸王條款的開發商公開披露并進行嚴厲處罰，否則開發商的霸王行為還將一直持續到賣不動樓的時候。

霸王點一：變更交樓條件，降低交樓標準

某樓盤購房合同補充協議約定的交樓條件為：“該商品房經驗收合格，即：由勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位、建設單位對該單位工程質量驗收出具《單位(子單位)工程質量竣工驗收記錄》，取得《建筑工程消防驗收意見書》、《電梯安全檢驗合格證》。”

律師破解：該條款的“霸王點”在于：對房管局示范文本要求的交樓條件作出了變更，降低了交樓標準，減輕了開發商的責任。由于大多數的購房者對房地產開發、竣工、驗收的專業知識非常匱乏，往往在簽約時未能發現，自身權利受到損害而渾然不知。

房管部門購房合同示范文本中明確規定的交樓條件為：

1.工程竣工驗收合格，取得建設單位出具的《建設工程竣工驗收報告》;2.取得規劃、公安消防、人防、環保部門出具的認可文件或準許使用文件;3.取得供水、供氣、供電、通郵的恒久使用證明材料。

維權建議：購房者簽約時多留意關于交樓標準的條款，較好以房管局示范文本的規定為準，盡量避免變更交樓標準。

霸王點二：延長開發商的辦房產證期限

某樓盤購房合同補充協議約定：開發商應在交樓后540日內辦妥房產證。

律師破解：該條款的“霸王點”在于：延長了開發商的辦房產證期限，減輕了開發商的責任，侵害了購房者的權利。房管部門示范文本中約定：開發商應在交樓之日起不超過210個工作日內辦妥房產證。

維權建議：購房者簽約時要特別關注關于辦理房產證期限的約定，注意工作日和日歷天的表述，盡量避免延長開發商的辦證期限，以免權利受損。

霸王點三：約定房屋發生面積誤差時不退不補

某購房合同補充協議約定：該商品房實行一口價的計價方式，如房屋實測面積與《商品房購賣合同》約定面積有差異，雙方確定互不追究面積補償款，互不進行多退少補。

律師破解：該條款的“霸王點”在于：約定房屋發生面積誤差時不退不補。開發商作為建設單位，能更早更準確地知道房屋的實際面積，處于優勢地位。當購房者取得房產證、知悉房屋實際面積時，即使房屋存在面積誤差，也難以向開發商主張權利，取得補償。在樓價高企的今天，購房者可能會面臨巨大損失。這顯然侵犯了購房者的自主選擇權、公平交易權。

根據較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規定，當房屋實測面積與購房合同約定面積有差異時，購房者與開發商可以按照合同約定的價格據實結算，購房者甚至有權解除合同。

維權建議：購房者簽約時要小心審查關于面積誤差的條款，以免出現房屋面積誤差時難以向開發商索賠。

霸王點四：限制購房者行使合同的單方解除權，加大購房者解除合同的損失

某樓盤購房合同補充協議的約定為：商品房項目變更規劃、設計的，開發商應當書面通知購房者。購房者有權在開發商發出通知之日起15日內作出是否解除合同的書面答復。……購房者要求解除合同的，應配合開發商辦理相關合同解除手續，開發商應在購房者解除合同并辦理完畢相關手續之日起90天內退還已付購房款，解除合同及辦理相關手續的費用由購房者承擔。
　律師破解：該條款的“霸王點”有三個：
　1.將購房者單方解除權的行使期限嚴格限制為：開發商發出通知之日起15日內。而房管局示范文本對該期限未作規定。
　2.將開發商向購房者退還購房款的期限規定為：購房者解除合同并辦完相關手續之日起90天內。與房管局示范文本規定的“開發商在收到購房者解除合同通知之日起30天內退還購房款”相比，大大延長了開發商退款的期限。
　3.免除了開發商向購房者支付利息、違約金并賠償損失的義務，并且規定解除合同引起的費用由購房者承擔，與房管局示范文本相比，免除了開發商的違約責任，使得購房者無法向開發商索賠。
　維權建議：購房者簽約時要謹慎審查關于合同解除的條款，尤其注意合同解除權的行使期限、退款期限、利息以及違約金等內容。
　霸王點五：使用專項維修資金的規定與法律規定不符
　某樓盤的前期物業服務合同規定：“本合同簽訂后，即視為業主授權業委會審核、批準及確認專項維修資金的使用。在成立業委會之前，由3個或3個以上收益業主確認或提議，物業服務公司便可以使用專項維修資金對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造。”
　律師破解：該條款的霸王點在于違反了《物權法》的規定。《物權法》第76條規定，籌集和使用專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
　霸王點六：擴大物業服務公司免責事由的范圍，免除物管公司責任
　某樓盤前期物業服務合同規定：自業主遲延交付物業服務資金至清償日期間產生之任何損害，物業服務公司免責。
　律師破解：該條款的霸王點在于擴大了物業服務公司的免責范圍，免除了物業服務公司的責任。對業主欠繳物業服務費的，《較高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，物業服務企業有權向法院起訴請求業主支付所欠物業服務費。但我國現行法律法規均未規定對業主欠費期間發生的損害，物業服務公司可以免責。
　霸王點七：侵犯購房者的自主選擇權
　某樓盤認購書約定：“如認購方采取公積金按揭(包括組合按揭)，則房價需在優惠后總房價基礎上上浮8%。”
　律師破解：住房公積金與商業按揭貸款、組合按揭貸款應享有平等地位。根據消法第9條規定，職工作為購房者，享有自主選擇權，有權根據自身實際情況選擇貸款方式。但是該認購書條款中規定購房者使用公積金按揭(包括組合按揭)，房價需上浮8%，實際上是對使用公積金按揭(包括組合按揭)的購房者采取不平等的待遇，變相限制購房者自主選擇使用公積金按揭(包括組合按揭)的權利，侵犯了購房者自主選擇權。

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