宏觀調控后，大連市居民的購房計劃也受到了一定影響。是馬上購房?還是等待購房?筆者經過調查摸底，把有購房意向的人群劃分為“暫不購房，計劃半年內購房，一年內購房、一年后購房”四種群體，以期尋覓出他們購房的特點、原因和動向。

暫不購房群體：房價預期不可判斷

在國家和地方政府出臺一系列調控政策和具體措施后，“暫不購房”的群體成為所有業內人士普遍關注的一個特殊群體。盡管這部分人群對整個房地產市場和整個購房群體形成不了太大的影響，但由于購房自住是這個群體的主要購房目的，其購房潛力不可小視。同持幣待購不一樣，他們之所以暫不購房，主要原因在于：一是現有住房區位、環境、條件尚可，或住公有住房，或購購房改房，或早購了商品住房，并不急于購房；二是大部分人認為現時房價偏高，性價比不合理，通過家庭收入或銀行貸款一時還購不起適合自己的住房，看看房價能否降下來再說；三是認為現時房價的走勢預期不可判斷，所以抱著暫不購房的態度。

但暫不購房，并不是永遠不購房，一旦遇到合適的，他們就會毫不猶豫地加入購房大軍。從戶型面積上看，100-140平方米、三室一廳的住房較受這一群體的青睞，120—150平方米、四室一廳的戶型也有一定市場，而小戶型就不在考慮之中。從房價上看，3500-4500元／平方米應該是這一群體購房的主力價格段，也有不少條件好、經濟發展潛力大的家庭在合適的時間購購4500元／平方米以上的中高端住房。從付款方式上看，如果這一群體因特殊需求購房的話，也會有相當多的家庭選擇銀行按揭貸款。

計劃半年內購房群體：面積80—100平方米左右，房價3500-4500元／平方米

選擇半年內購房的群體購房自住的居多，而且屬于剛性需求，比如結婚需要購房，有了一定積蓄想盡快改善住房。其特點：一是上世紀七、八十年代出生的人群已開始進入婚育期，房產市場需求的主角漸漸讓位于這些26-30歲左右的年輕人，他們結婚購房的需求更為迫切；二是這部分人的收入水平相對較高，有了父母贊助和銀行貸款，支付能力更強一些；三是這一群體己明顯具有低齡化的發展趨勢，而這一波高峰仍將持續到2005年四季度及今后幾年，從而形成一股強勁而持續的購房力量。

從大連市內四區7、8月住宅交易數據來看，單價4500元／平方米下、80—120平方米商品住宅是市場交易的主體。3500元／平方米以下商品住宅占商品住宅總銷售量的57％，3500-5500元／平方米占33％，而5500元／平方米以上僅占10％。7月份，市內四區銷售面積80—120平方米占總銷售面積的47％、60- 80平方米占39％，而120-160平方米僅占14％。8月份，市內四區3000元／平方米以下的商品住宅交易件數 768件，3000-4500元／平方米為1757件，4500— 6000元／平方米為535件，6000—7500元／平方米為325件，7500元／平方米以上為139件。單價4500元／平方米以下商品住宅交易占總交易比重72％，而單價 4500-6000元／平方米區間的商品住宅交易件數占總交易比重，由7月份的9％提升到8月份的15％。

由此可見，計劃半年內購房的這一群體，由于購房需求迫切，收入水平較高，一般面積會選擇80-120平方米左右、三室一廳的住房；由于3000元／平方米以下價位、區位稍好一點的商品住宅已很難覓到，一般會選擇在3500-4500元／平方米之間的商品住房，也有一部分經濟實力較好的會選擇5500元／平方米以上的高端商品住宅。而這一群體隨著受教育程度的不斷提高，收入水平和結構不斷優化，對商品住宅的質量、環境、區位、配套等要求也會不斷提高，其住宅的面積大型化和高端化也將成為發展趨勢。

計劃一年內購房群體：期盼房價能下降

計劃一年內購房的這一群體，購房自住的工薪占多數。其特點是：現在有房住，但不太寬敞；手中有點錢，但購大房子、好房子有困難。他們之所以打算在一年內購房，關鍵是房價，若房價經過國家政策調控，地方政府強有力的干預，能平穩回落至較合理的水平，他們就會毫不猶豫地出手。但現時大連房價并沒有絲毫的下跌，雖然8月份市內四區商品住房均價沒有出現大幅度的上漲，與去年房價上揚的速度相比，近三個月樓市價格攀升的步伐已經開始放緩，大體保持在2％-5％的漲幅，但從市內四區及開發區各區域房價分析，對于計劃一年內購房的群體來說，房價還是高了不少。

據商品住宅7月份開盤樓盤項目統計，市內四區房價均價4972元／平方米，其中中山、西崗兩區由于可用于開發的土地有限，整體開發規模較小，主要以高端公寓為主，平均房價均突破 6000元／平方米，分別達到了6756元／平方米、6431元／平方米；沙河口區為5244元／平方米；就連一向以低房價著稱的甘井子區平均房價也突破3500元／平方米，達到3577元／平方米。

具體說，中山區天津街上海路一帶大廈、公寓售價都在7000元／平方米以上；解放路、昆明街周圍房屋售價一般都在6600元／平方米以上；三八廣場、五五路一帶售價在6000-9700元／平方米之間；港灣街、民主廣場四周售價在6300元／平方米以上；勞動公園、15中四周大廈、公寓售價在 9000元／平方米左右。西崗區：一二九街、人民廣場、長春路周邊售價5450-8480元／平方米之間；桃源街、八一路一帶售價在6000—12000元／平方米之間。沙河口區：西安路、五四廣場周邊售價在 5380元／平方米以上；星海廣場一帶在6000-8700元／平方米之間。甘井子區：華南、泉水一帶售價在2880—3380元／平方米之間；促進路沿線、馬欄廣場和機場前新區4500元／平方米以上；辛寨子、商務學院周邊3280—3900元／平方米之間；營城子周圍 2300-2800元／平方米左右。開發區：目前，很多樓盤售價都在3300元／平方米左右，價格在4500元／平方米左右的普通住宅已不罕見，一般好的高端住宅小區均價都在4000元／平方米以上，而高端公寓、寫字樓、沿海別墅價位已超過7000元／平方米。

這一購房群體雖然購房欲望比較強烈，但因家庭經濟條件所限，很難在短時期內實現購房的欲望。而4000元／平方米以下的商品住宅幾乎都集中在市外圍的甘井子區，或城市郊區，或城鄉結合部區域，或集體：上地轉為國有土地的新城區。所以，這一群體都期盼房價上漲平緩一點，甚至下降一點，若一年內購房，基本上會選擇在房價相對較低的區域。

計劃一年后購房群體：各方在觀望中博弈房價

據估算，計劃一年以后購房的群體大約占大連市民整個購房人數的三成以上。這部分群體選擇一年后購房，倒不是因為現在不需要住房或不想改善住房，而是目前房價與他們可支配收入差距太大，單純靠其經濟收入或貸款購房實在難以做到，迫不得已，只好等待房價下降再行購房。其實，商品房價格的形成是一個非常復雜的博弈機制，地方政府、開發商、購房者是房地產市場中主要的博弈參與者。

作為房價較堅定、也是較有力的支持者—地方政府，可以通過土地、稅收、政策等調控房價，還可以抬高土地出讓價格，進而抬高房價。高漲的房價使得房地產市場出現巨額利潤空間，吸引開發商進一步投資，同時，也鼓勵了購房者的投資愿望和信心，迅速活躍本地區的房地產市場。

作為一直營造房價上漲氛圍的開發商，一直堅持房價上漲依舊。他們不遺余力地為樓盤營造出一個銷售火爆的場面，一個價格節節上漲的趨勢，否則很難使投資者相信房產有增值的空間。同時，房地產開發高資金密度和高負債率的特點，決定了每一個開發商都必須在上游資金市場建立對房價上漲的預期。由于房產開發資金回籠的主要方式是后期銷售的頭付款、銀行配套的個人住房貸款，而個人住房貸款是以房產產權為抵押的，因此，開發商即使銷售不暢也不能或很不情愿用降價的方式促銷，若房產價值縮水或降價，銀行就會收緊該樓盤的個人住房貸款。這對資金需求量大，而自有資金不足的開發商來說無疑是一個毀滅性的打擊。

很難形成價格談判力量的購房者大體分為三類人：一是以居住為目的的消費者；二是以收取租金或出售獲利為目的的消費者；三是看到房價上升而提前消費的跟風者。三種類型、多種目的，很難形成一股同開發商相抗衡的力量，更無法形成與開發商討價還價的能力。倘若購房者都行動一致等一兩年后再購房，很多開發商恐怕都必須競相降價銷售，否則，開發資金鏈就會出現問題，甚至崩盤破產。但有一點是毋庸置疑的，隨著房地產市場的發展，宏觀調控的指導，地方政府、開發商和購房者的三方利益博弈，房地產市場較終將走上平穩、均衡、健康、規范的發展軌道。

　　　　　(作者：大連市房地產經濟學學會常務副秘書長 賈廣葆)