本月初，南京市建筑工程局（以下簡(jiǎn)稱建工局）向社會(huì)公布了今年建筑工程質(zhì)量大檢查的結(jié)果。業(yè)主與開發(fā)商之間，就房屋質(zhì)量產(chǎn)生的矛盾，因?yàn)檫@份權(quán)威部門出具的報(bào)告變得更加尖銳。有幾個(gè)小區(qū)的業(yè)主甚至提出要集體退房。但是業(yè)主發(fā)現(xiàn)，一旦退房，受傷的卻是自己。

五小區(qū)被點(diǎn)名批評(píng)

建工局的報(bào)告，是建立在今年6月，在南京開展的住宅建筑工程質(zhì)量大檢查基礎(chǔ)上的。這次共抽查了城區(qū)和郊縣84個(gè)工程項(xiàng)目，建筑面積約69.66萬平方米。建工局發(fā)現(xiàn)，一些工程質(zhì)量仍存在差距和質(zhì)量通病。現(xiàn)存的質(zhì)量通病主要體現(xiàn)在，隨意修改圖紙降低節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)理單位檢測(cè)儀器配備不全，混凝土強(qiáng)度低于設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，抗裂網(wǎng)布寬度不達(dá)標(biāo)。

不同于以往的是，這次報(bào)告中還點(diǎn)名批評(píng)了五個(gè)建筑質(zhì)量較差的小區(qū)。分別是：銀貢山莊二期01幢，該幢建筑施工圖未經(jīng)審查，層高抽測(cè)點(diǎn)偏差全部超標(biāo)，偏差達(dá)41毫米，外門窗沒有保溫節(jié)能措施；翠屏國(guó)際城F19幢，這幢住宅的問題是樓梯平臺(tái)寬度及個(gè)別房間門洞尺寸偏小，圖紙變更較多，變更手續(xù)不完善，施工中擅自取消外墻節(jié)能措施；美麗新城二期5幢，問題在于現(xiàn)場(chǎng)施工用圖無審圖章，房屋層高、樓板厚度軸線尺寸抽測(cè)不合格點(diǎn)比率較高，建筑設(shè)計(jì)中節(jié)能措施不完善；凱悅天琴02、05、06幢存在問題較多，底層樓梯通道門寬度為900毫米不足標(biāo)準(zhǔn)尺寸，頂層墻面、廚衛(wèi)間地面局部空鼓開裂，房間幾何尺寸偏差大，測(cè)點(diǎn)偏差19～43毫米，外窗周邊施打密封膠不連續(xù)、不順直，外墻節(jié)能措施不完善。此外，六九O二工廠03幢、黑龍江路02幢住宅等項(xiàng)目也存在項(xiàng)目管理不規(guī)范，工程實(shí)物質(zhì)量粗糙，材料試驗(yàn)不嚴(yán)格，節(jié)能措施不完善等一般性質(zhì)量問題；另有一家奧體附近一樓盤住宅也存在與美麗新城相同的問題。

業(yè)主聲討被點(diǎn)名開發(fā)商

建工局沒想到，正是因?yàn)閳?bào)告中點(diǎn)名批評(píng)了五個(gè)小區(qū)，使得每年一次的質(zhì)量抽查，這次在社會(huì)中產(chǎn)生了不同于往年的反響。況且這五個(gè)小區(qū)中，不乏凱悅天琴這樣的城中高價(jià)樓盤，也有翠屏國(guó)際城這樣的近郊知名樓盤。因此這份報(bào)告如同一枚重磅炸彈，影響了整個(gè)南京房產(chǎn)市場(chǎng)。

記者了解到，建工局剛通過媒體公布了本次抽查的結(jié)果，消息就在業(yè)主之間傳播開來。消息靈通的業(yè)主更是將報(bào)紙上的整篇報(bào)道粘貼到了業(yè)主論壇之上。本來這幾個(gè)小區(qū)的業(yè)主跟開發(fā)商之間就房屋質(zhì)量問題都存在矛盾，建工局出具的這份報(bào)告如同一把尚方寶劍，增加了業(yè)主與開發(fā)商維權(quán)的信心。

江寧一處被點(diǎn)名批評(píng)樓盤的業(yè)主接受采訪時(shí)就表示，原來收房的時(shí)候就因?yàn)閷痈摺㈥柵_(tái)質(zhì)量等問題拒絕收房。但是因?yàn)闆]有一個(gè)權(quán)威部門的檢測(cè)報(bào)告的支持，很多業(yè)主都只能采用不收房、不交物管費(fèi)這些“軟措施”來跟開發(fā)商磨。但是建工局這份報(bào)告，不但證實(shí)了業(yè)主懷疑的一些質(zhì)量問題，而且還披露了一些業(yè)主不知道的信息。例如建設(shè)部今年強(qiáng)制住宅實(shí)施節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，但是大多數(shù)樓盤都擅自降低節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主們都不知道這個(gè)規(guī)定。此外，作為專業(yè)部門，建工局提出的問題也有助于業(yè)主有針對(duì)地與開發(fā)商進(jìn)行交涉。

建工局的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人接受了記者采訪。他向記者介紹，這次建工局的檢查，只是一次例行檢查，而每年建工局都會(huì)對(duì)建筑質(zhì)量進(jìn)行一次抽查。這次點(diǎn)名批評(píng)五家開發(fā)商，就是要杜絕建筑行業(yè)存在的一些通病。之所以會(huì)在社會(huì)上引起激烈反響，主要還是因?yàn)闃I(yè)主與開發(fā)商之間關(guān)于質(zhì)量問題的糾紛由來已久。

業(yè)主關(guān)心能否退房

而在各個(gè)被點(diǎn)名的小區(qū)論壇里，眾多業(yè)主都抱成了團(tuán)。房屋存在問題的業(yè)主，都在商討如何敦促開發(fā)商整改，要求索賠；沒有發(fā)現(xiàn)問題的，也都要求專業(yè)部門對(duì)自己的房屋再次進(jìn)行檢查，排除隱患。但是對(duì)于一些原本就對(duì)開發(fā)商失去信心的業(yè)主來說，建工局的報(bào)告能否作為退房的理由，是他們較關(guān)心的問題。

這位負(fù)責(zé)人告訴記者，建工局的報(bào)告中提出的問題，都是南京建筑行業(yè)存在的通病，都具有典型性。直接被點(diǎn)名樓盤的業(yè)主，有權(quán)就這些問題與開發(fā)商交涉。根據(jù)合同，開發(fā)商該維修的應(yīng)當(dāng)維修好，該賠償?shù)膽?yīng)當(dāng)賠償?shù)轿弧]有被點(diǎn)名樓盤的業(yè)主，也可以要求開發(fā)商對(duì)可疑的質(zhì)量問題做出解釋。況且建工局下屬的質(zhì)檢站，也會(huì)對(duì)開發(fā)商建設(shè)的樓盤進(jìn)行監(jiān)督。一般通過了質(zhì)檢站的檢測(cè)，拿到檢測(cè)報(bào)告的樓盤，是不會(huì)出現(xiàn)大的質(zhì)量問題的。但是記者問到，建工局的這份報(bào)告能否作為退房的理由，這位負(fù)責(zé)人沒有直接回答，只是說應(yīng)當(dāng)按照合同來解決。

關(guān)于業(yè)主退房的條件，記者采訪了法律界人士。江蘇長(zhǎng)三角律師事務(wù)所的陳儀主任告訴記者，退房在法律上應(yīng)當(dāng)包含三種情況：合同被宣布無效、合同被撤銷和合同被解除。一般認(rèn)為以下幾種情況業(yè)主有權(quán)要求退房：實(shí)測(cè)面積與合同約定面積誤差完全值超過3%；開發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約；開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)影響房屋結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的；開發(fā)商預(yù)售未取得商品房預(yù)售許可證的房屋的；開發(fā)商不能出示《竣工備案表》，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的；不能或不能按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶的；購(gòu)房者貸款申請(qǐng)未批準(zhǔn)。

僅憑質(zhì)量問題難退房

陳律師告訴記者，雖然有規(guī)定，房屋存在質(zhì)量問題業(yè)主有權(quán)要求退房。但是據(jù)他所知，僅憑質(zhì)量問題成功退房的案例少之又少。關(guān)鍵在于對(duì)質(zhì)量不合格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過高，法院也不鼓勵(lì)業(yè)主因?yàn)橘|(zhì)量問題要求退房。

房屋作為一種商品，也應(yīng)當(dāng)遵循商品的一般規(guī)律。普通商品出現(xiàn)質(zhì)量問題，法律規(guī)定先要經(jīng)過維修，只有達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，才允許退獲。普通商品尚且如此，商品房的退房標(biāo)準(zhǔn)就更嚴(yán)格了。一般認(rèn)定只有房屋主體質(zhì)量不合格，嚴(yán)重影響房屋正常使用，才能達(dá)到退房標(biāo)準(zhǔn)。而從這次檢查的結(jié)果來看，大部分樓盤只是在細(xì)節(jié)上存在一些問題，還沒有影響到房屋主體結(jié)構(gòu)，業(yè)主因?yàn)檫@些小毛小病就要想退房難度較大。

記者了解到，南京市、區(qū)兩級(jí)法院受理過多次業(yè)主集體告開發(fā)商的案件。訴訟理由集中在質(zhì)量問題、規(guī)劃變更等方面，訴訟標(biāo)的很多都是要求退房。法院多是以調(diào)解為主，開發(fā)商賠錢了事，法院很少同意業(yè)主退房的。因?yàn)閮H憑質(zhì)量問題就同意業(yè)主退房，很容易造成房產(chǎn)、金融各部門的混亂，法院判決時(shí)會(huì)考慮到這些社會(huì)因素。而且根據(jù)民法維護(hù)合同穩(wěn)定的原則，不達(dá)到一定條件，法院是不會(huì)判定合同解除的。

成本困擾業(yè)主退房

但是記者還了解到，困擾業(yè)主退房的并不是法律問題。因?yàn)楹芏嚅_發(fā)商為了吸引客戶，提出“無理由退房”，消除了退房的法律障礙。真正困擾他們的是退房的成本。南京兩個(gè)出現(xiàn)重大問題的小區(qū)，就是因?yàn)橥朔康某杀静煌瑯I(yè)主維權(quán)的方式截然不同。

本次被建工局點(diǎn)名批評(píng)的城東樓盤——?jiǎng)P悅天琴，一直是問題不斷。此前因?yàn)檠悠诮桓叮课葙|(zhì)量差，業(yè)主與開發(fā)商矛盾不斷升級(jí)。業(yè)主不得已向媒體求助，本報(bào)也曾經(jīng)進(jìn)行過連續(xù)報(bào)道。開發(fā)商眼見形勢(shì)無法控制，只有召開了一次所有業(yè)主參加的通氣會(huì)，承諾賠償。會(huì)上情緒激動(dòng)的業(yè)主就紛紛表示，開發(fā)商不根本解決質(zhì)量問題，他們將集體退房。

而這次建工局的報(bào)告中，凱悅天琴被認(rèn)定為“存在問題較多”。小區(qū)中的3幢住宅都被查出問題，空鼓開裂、尺寸偏差、外墻節(jié)能措施不完善。但是記者采訪中發(fā)現(xiàn)，即使當(dāng)初決心的業(yè)主，也沒有向開發(fā)商要求退房，只是要求開發(fā)商盡快解決問題。

一位身為律師的凱悅天琴業(yè)主點(diǎn)破了其中的原因。他告訴記者，業(yè)主們不退房的原因是他們根本退不起房。凱悅天琴是幾年前就上市的樓盤，因?yàn)榭陀^原因到現(xiàn)在才交付。這幾年中，凱悅天琴所在的城中片區(qū)房?jī)r(jià)飚升，同樣一套房子價(jià)格漲了十幾萬。如果現(xiàn)在業(yè)主要求退房，按照合同開發(fā)商只需要按照當(dāng)初的房?jī)r(jià)賠給業(yè)主，頂多再賠個(gè)銀行利息，開發(fā)商拿到房子轉(zhuǎn)手還能賺一筆。而業(yè)主拿著退房款，怎么也不能在附近再購(gòu)一套住房。因此，凱悅天琴的業(yè)主，幾乎沒有實(shí)際行動(dòng)要求退房的。

而位于寧南的一處樓盤，情況并沒有凱悅天琴這么嚴(yán)重，但是有數(shù)十位業(yè)主將開發(fā)商告到法院，甚至要求退房。這家樓盤是因?yàn)椴痪邆浣桓稐l件強(qiáng)行交付，惹惱眾多業(yè)主的。業(yè)主也表示，對(duì)于房屋質(zhì)量問題，他們還是比較滿意的。損失不大，是鼓勵(lì)他們退房的重要原因。

在寧南這家樓盤購(gòu)房的業(yè)主，有不少是純粹炒房的“房蟲”。而他們購(gòu)購(gòu)該小區(qū)的時(shí)候，正好是寧南房?jī)r(jià)較高的時(shí)候。今年6月1日，七部委為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)公布房產(chǎn)新政。新政實(shí)施以來南京樓價(jià)普遍降溫。很多樓盤為了銷售不得不變相降價(jià)促銷，該樓盤所在地區(qū)的平均房?jī)r(jià)也相對(duì)穩(wěn)定。而且該樓盤多為大戶型，按照新政，大戶型住宅轉(zhuǎn)讓，賣主要交納高額營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于那些急于出手的房蟲來說，退房可以迅速將資金變現(xiàn)，還能得到一筆銀行利息。恐怕是當(dāng)前較好的選擇。

那些不是“房蟲”的業(yè)主退房的理由也很簡(jiǎn)單，寧南地區(qū)新上市的房產(chǎn)很多，環(huán)境優(yōu)于這家樓盤的比比皆是，價(jià)格也差不多，何不把房子退了重新選擇呢？

怎樣退房才算公平

房?jī)r(jià)漲了，即使存在質(zhì)量問題業(yè)主也不敢退房，這對(duì)業(yè)主來說很不公平；同樣道理，房?jī)r(jià)降了，即使房子沒有質(zhì)量問題業(yè)主也要退房，這對(duì)開發(fā)商來說也不公平。那么到底怎樣兼顧雙方的利益，合理利用法律賦予的退房權(quán)益呢？

律師告訴記者，從業(yè)主這方面來說，現(xiàn)行的購(gòu)房格式條款很難在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，維護(hù)業(yè)主的退房權(quán)益。因?yàn)橐坏I(yè)主要求退房，開發(fā)商按照當(dāng)初的房?jī)r(jià)退給業(yè)主，再補(bǔ)上同期銀行利率，是完全合法的。只有當(dāng)業(yè)主證明，開發(fā)商再賣房時(shí)存在欺詐，按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，業(yè)主才能得到雙倍賠償。但是業(yè)主很難舉證證明開發(fā)商是在欺詐。律師建議，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)，可以在合同中明確規(guī)定，如果出現(xiàn)退房，按照退房時(shí)住房的實(shí)際價(jià)格退款。這樣即使房?jī)r(jià)上漲，退了房之后也能在附近購(gòu)購(gòu)相同檔次的其他樓盤，解決了退房的后顧之憂。特別是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了購(gòu)方市場(chǎng)，開發(fā)商為了拉住顧客，還是愿意簽訂這樣的條款的。

而對(duì)于開發(fā)商來說，解決業(yè)主惡意退房的方法，就是將房屋本身的質(zhì)量做好。房屋質(zhì)量不存在問題，業(yè)主即使再不講理，法院也不會(huì)輕易同意業(yè)主退房的。好房子大家搶著要，轉(zhuǎn)手就能賺一筆，業(yè)主何必要把錢讓給開發(fā)商賺呢？

　　　　　(作者： 陳曉)