在新浪房產的“央行建議取消期房預售制度調查”顯示，87.16%的人投了贊成票，還有86.28%的人認為北京應該取消期房預售制度，77.45%的人表示現在是取消期房預售制度的較佳時機，甚至有53.51%的人覺得取消期房預售制度將降低房價，而高達75.73%的人認為取消期房預售不會導致北京房源緊缺。那么，消費者和發展商、專家又是怎么看待的呢？

正方觀點

購房者：貴點也要購現房

一般而言，現房的價格要比期房貴。但是，很多消費者卻愿意為此購單。在某報社工作的劉女士向記者表示，只要價差不是很離譜，比如在1000元以內，自己頭選現房。持同樣觀點的還有在銀行工作的付先生，他認為，現房如果比期房貴10%到15%，應該很正常，畢竟你提前住了。更重要的是，兩人都表示，眼見為實，現房比期房購著更踏實、放心！貴點也無妨！準備在這一兩年購房的劉女士還再三向記者打聽這個政策什么時候能在北京實施，她現在該不該等。近段時間一直在處理房屋交付糾紛的一位業主聽聞此消息后激動地說：“如果原來就實行現房銷售，那么我們近期的糾紛就有可能避免了。”

取消房屋預售，北京的消費者大多表示歡迎。在中關村一家IT公司工作的李先生向記者表示，老百姓誰不愿意購現房？看得清楚，心里明白，購得自然也就放心。至于房價是否會因此上漲，他認為，如果開發商只能賣現房，有大批的房子等著出手，那就不會定價太高。相反，賣期房使開發商有了更長的銷售期，從而增加了操縱房價的機會。

專家：取消期房是治本步

中國社會科學院研究員易憲容指出，要化解目前內地房地產金融風險還得從內地整個金融市場入手，而不僅僅是取消預售。內地的金融市場發展嚴重滯后。一方面內地有大量儲蓄資金以低收益的方式存在于銀行，另一方面又有許多中小企業由于資金缺乏而不能得到持續發展。因此，建立多元化的金融體系恰是內地房地產金融得以持續健康發展的關鍵。

浙江大學經濟學院博士蘇振華也撰文表示，為什么農產品可以期貨交易，而房地產不可以呢？因為在期貨交易中，為了化解購賣雙方的信息不對稱，交易的商品必須是標準化產品，而這與商品的物理屬性有關，房產并不具備這個特性。購房者在購房時，對房產的真實信息其實并沒有真正掌握，如果事后發現開發商進行了虛假宣傳，而這時購房者已經支付了全部的房款，事實上購房者就處于了完全的不利地位。取消預售制度，是規避這類事件的根本性辦法。

反方觀點

開發商：取消期房時機不成熟

SOHO中國總裁潘石屹公開表示，人民銀行提出取消房屋預售的建議只是一個建議，這不是政策。世界上所有的國家和地區都允許銷售期房，只是期房銷售有條件，如中國香港、韓國、馬來西亞、新加坡、日本，這些國家和地區市場中的期房銷售合同要得到政府的承認，才可以在期房期間得到銀行的按揭貸款。再如在紐約剛建成的時代華納的公寓部分的銷售方式就是采用預售的方式。

中國香港、新加坡、馬來西亞的預售，有嚴格的監管，預售收入款不能放在房地產發展商獨立的賬號上，而是銀行共管的賬號。然后，什么時候放款有兩道監管，道監管叫工料測量師行，這個相當于我們內地的預算部門。預算部門看到你工程進展多少，需要花多少錢了，再出具意見。道是再讓律師出具意見。這樣款才能夠交給房地產發展商用在房子的建設上去。

國瑞城銷售總監張軍認為，“取消期房預售”三年內不可行。，內地的房地產市場現正處于發育發展階段，發展商的自身實力有限，開發項目的資金主要來源于金融信貸、上市、投資機構等，一個項目從拿地到現房交付至少需要三年的時間，發展商無疑會背負沉重的利息負擔及計劃內、計劃外的各項支出，開發成本大大提高，直接會造成現房的銷售價格“水漲船高”。，時機尚未成熟。目前的內地房地產市場還是一個待培育和監管的“青少年”，現在撒手不管就像一個不負責任的家長將自己調皮的孩子推出家門一樣。第三，現在內地房地產商的綜合實力、開發經驗、管理水平參差不齊，各地方相應的法制法規也尚待健全，實際造成購房人的潛在風險并未減輕。(記者 蔡雪婧)

新聞鏈接

北京暫不停止期房預售

北京市建委副主任苗樂如近日表示，目前北京不會停止期房預售。苗樂如稱，禁止期房預售是央行的建議，目前北京市建委還沒有接到任何有關取消預售商品房的通知，一切都按照原定程序操作。市建委某部門負責人透露，截止到現在，市建委沒有舉辦任何關于取消期房預售的研討會。該負責人認為，現在取消期房預售顯然不合時宜。

重慶繼續執行預售制度

重慶市國土房管局房地產發展處處長曾強介紹，商品房預售實行預售許可制度是由法律確定的，國家《城市房地產管理法》、《商品房銷售管理辦法》和《重慶市城鎮房地產交易管理條例》都對此作了規定。曾強透露，重慶市每年的預售房屋交易量都在總量的2／3以上。商品房預售制度不但推動了房地產業的發展，還為廣大市民提供了適中、適宜的商品住房，對滿足他們的住房需求起到了積極的作用。因此，商品房預售制度還要繼續執行下去。

深圳的房子封頂才銷售

人民銀行曾在2003年6月發布的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中規定，商業銀行只能對購購主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。不過，這一文件后來并沒有得到有效執行。在深圳，開發商只有在樓盤封頂之后才能發售，否則購房者也不會去購。

期房的價格比現房低

消費者都愿意購現房，為什么現在九成以上的商品房還是以期房的形式進行銷售呢？除了開發商和市場的原因之外，期房的價格低也是其中很重要的原因。

中天置業總經理黎乃超告訴記者，一般而言，現房比期房貴1000元／平方米左右。假設一個10萬平方米的小區，有5棟塔樓，建設周期為2年，期房的售價為6000元／平方米，均價為6500元／平方米。要是只能賣現房的話，它的售價約為6800元／平方米，均價可能達到7300元／平方米。

購購現房要比期房貴1000元

購期房雖然有一定的價格優勢，但因為只能看看戶型圖和沙盤，所以需要注意的方面就要比現房多很多。業內人士提出了以下八點注意事項：

1.對公司的信譽、實力要細細考證。引發出期房購購煩惱的大多是購購者選擇了那些實力不強、信譽不好的開發商，從而造成不能按時交房，質量太差。因此，購房者頭先要選好公司，選擇那些信譽好，實力強的大企業，到他們公司購房。這些公司考慮到信譽，大都能做到按期、按質交房。即便出現問題，他們也會積極解決。

2.簽訂預售合同要盡量細致。各種書面資料體現或口頭承諾的規劃、配套、交樓時間等不確定因素涉及的項目都寫進預售合同。

3.合同簽訂必須請律師。購房是一件大事，少則十幾萬、幾十萬，多則上百萬元。如今購房引發的糾紛也越來越多，在購期房中，其潛在風險很大，那么如何避免它，或者在發生糾紛時，如何對自己有利呢？為了實現上述目的，業內人士建議，購房者在與開發商簽訂購房合同時，要請律師去辦理，以保障自己的合法權益。

4.關注開發商的物業管理承諾。影響人們購期房積極性的一個重要原因，則是對未來物業管理的擔憂。通常而言，現房的物業管理好壞易于看出來，畢竟這時的物業公司已經進場。而期房則不一樣，那么它將來被誰管理、怎么管理、如何收費，都是一個未知數。如果購了套物業管理不好的房子，不僅不安全，也生活不舒適。因此，購期房時，必須先要向開發商了解將來的物業管理構想，并要他們給予一定的承諾，以保證將來入住時，享受到良好的物業管理。

5.關注大環境和小細節。購房時沒注意的問題，交房時變得非常明顯：高架噪音，比原先想象中的高得多；變電房離窗戶太近構成污染；廚房、衛生間管道走向不合理，使用不便……因此，一定要通過其他渠道了解周邊環境的規劃，盡可能向開發商索取房屋的管線布局圖等一切與房屋相關的文字資料，并作為合同的附件。

6.應盡量主張看原件。因為復印件比較容易篡改和偽造。除此之外，常見的欺詐手段還有用一期項目手續賣二期商品房或用甲手續賣乙商品房等。

7.約定不可抗力。延期交房是期房購賣中的常見問題，為避免承擔違約責任，開發商經常以不可抗力為借口。為防止這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及不可抗力的有關條款進行約定。

8.謹慎簽署管理公約。物業管理收費混亂已成為業主投訴的一個熱點。為防止這方面的問題，在開始簽訂合同時就要注意，身為業主，一定要明白自己有權對不平等的合約提出修改意見，一時大意可能會引來長久的煩惱。

名詞解釋

期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購購商品房時應簽預售合同。

現房是指開發商已辦妥房地產權證大產證的商品房，消費者在這一階段購購商品房時應簽訂出售合同。

普通住房本市享受優惠政策普通住房標準應同時滿足以下三個條件：住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上單套建筑面積在140(含)平方米以下實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

頭次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房等具有保障性質的住房，均視同普通住房。納稅人銷售平房住宅，凡實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的，也視同普通住房。

賬房先生

5年以上普宅轉手，只交印花稅

出售商品房舉例：幾年之前，李先生在京城北部的亞運村區域附近購購了一套商品普通住宅，商品建筑容積率為2.0，該房屋面積為100平米，當時購房價格為5100元／平方米，則其房屋購購總價為51萬元。2005年，李先生要將這套房產以6500元／平方米出售，其售房收入為65萬元。現在李先生想把這套房子賣了，除了需要交納325元的印花稅之后，還要根據持有房產時間不同交納相應的營業稅和個人所得稅。

1.假如房子在2年之內(看產權證日期或契稅完稅日期)，需要按售房收入5%交納營業稅，同時按一定差額(售房收入-購房總額-合理費

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