挪用監控房款要向購房者賠償；網上備案；增加違約金賠償比例；樓面和外墻經營收益歸業主；增加專項維修資金的約定規定；購房者可自辦房產證

據悉，廣州市新版《商品房購賣合同》（以下簡稱《合同》）已經與“房屋管理系統”在樓盤新城市·玥秀試運行，下月更將有兩三家樓盤參與試用。市國土房管局有關人士表示，該合同正在報有關部門審批，年內審批后可望與“房屋管理系統”一起普及至廣州所有在售樓盤。記者發現，《合同》新增了不少內容保障廣大購房者的利益，包括購房者可自辦房產證，開發商挪用監控房款要向購房者賠償，增加違約金賠償比例、增加專項維修資金內容規定等。

要點1：挪用監控房款要向購房者賠償

近年，開發商挪用預售監控款的個案較多，個別更造成樓盤爛尾。新版《合同》對此作了嚴格的規范，當中規定如果開發商為購房者 按揭貸款或者開發商指定按揭銀行的，開發商應要求按揭銀行在發放貸款時將全部按揭貸款直接劃入監控賬戶。如果按揭銀行沒有將全部按揭貸款直接劃入監控賬戶，視開發商違約，購房者有權要求開發商按每日未入監控賬戶的按揭款金額的萬分之五的標準支付違約金，直至全部按揭款項進入監控賬戶。

另一方面，購房者也要注意，必須把頭期款或者非按揭的房款按期存入監控賬戶里，否則開發商也可以要求購房者按每日房價款總額萬分之五的標準支付違約金，開發商并有權解除合同。所以購房者必須留意開發商提供的是否監控賬戶。

另外，在新版《合同》中，除了要求填入監控賬戶，還規定由國土房管局發出《商品房預售款繳款通知書》，要求購房者按該通知書登記的監控賬戶交房款，更把按揭銀行的詳細資料全部列入合同中，防止開發商提供虛假監控賬戶或虛假按揭銀行。

要點2：網上備案

據了解，新版《合同》是與“房屋管理系統”配合使用的，規定了相關網上備案的內容。《合同》規定，開發商和購房者應當自簽訂網上備案之日起10日內將合同房地產交易登記機構辦理預售備案確認手續。這也就是確認購房合同的有效。

對于網上備案，有開發商擔心購房者交訂金進行網上備案后，又不購房，開發商無法把該房屋再銷售。針對此，《合同》規定，無論是分期付款還是按揭貸款購房，頭期房款都必須在簽訂《合同》暨網上備案之日起5日（不超過5日）內繳交。

而與網上備案相配套的《關于加強廣州市商品房預售款監督管理的通知》規定，在辦理商品房購賣合同備案確認手續或者房地產權證前，購房者和開發商經協商一致，需要解除合同的，可以向房地產交易登記機構注銷合同網上備案和撤回登記申請的手續。也就是說，即使購房者不購房，約10多天時間開發商就能注銷網上備案，把商品房再售出。

要點3：增加違約金賠償比例

據了解，對于購房者逾期交房款和開發商遲交樓的，對于違約金賠償的比例，現行的購房合同是留出空格由開發商和購房者相互協商的，但一般都以開發商確定的比例說了算。在新版《合同》中，對該違約金賠償比例作了限制：其中購房者逾期交購房款的，按每日房價款總額萬分之五的標準支付違約金；開發商遲交樓的，按規定的較后交房期限的日起至實際交付之日止，開發商按日向購房者支付已支付房價款萬分之五的違約金。

據了解，目前開發商一般定出該兩項違約金的比例是萬分之二左右，新版《合同》無疑通過較高的違約金比例來限制開發商和購房者雙方。

值得關注的是，購房者在交頭期款或者支付分期付款時，必須要準時交納。因為新版《合同》取消了原合同規定的“逾期在___日之內，自合同規定的應付款期限之天起至實際全額支付應付款之日止，購房者按日向開發商支付逾期應付款萬分之___的違約金，合同繼續履行”。也就是說，新版《合同》取消了付違約金但無需退房的遲交款期限，而改為，凡是逾期付房款的，開發商不僅有權要求購房者交違約金，而且還能要求購房者退房。購房者遲交房款，將要交違約金，還將被要求退房。所以購房者要特別小心，不要因為忘記了交房款而被開發商收回房屋。

要點4：樓面和外墻經營收益歸業主

以往，不少開發商或者物業管理公司利用樓宇的屋面或者外墻做燈箱廣告，利益卻歸了開發商和物業管理公司，新版《合同》對此作了限制。《合同》十五條規定，商品房所在樓宇的屋面經營的，所在樓宇的外墻面經營的，所得收益屬全體業主共同所有。也就是說，以后樓宇外墻和屋面燈箱廣告等的收益都應屬于全體業主。

要點5：增加專項維修資金的約定

以往，由于不少購房者不清楚專項維修資金要存入專用賬號中，而把該款項直接交給開發商或物業管理公司就算了，不少專項維修資金被開發商或物業管理公司挪用。

為了杜絕專項維修資金挪用事件再發生，新版《合同》明確規定，維修資金屬于業主所有，在簽訂購房合同后繳交，存入房地產行政主管部門目前在銀行設立的專款專戶中。不僅如此，《合同》還把廣州老八區、番禺、花都、從化、增城等區、縣級市的專款賬戶設立銀行一一列出，方便購房者核對，并自己去交款。

要點6：購房者可自辦房產證

購房者不能自辦房產證一直是廣州市房產證辦證難的關鍵所在。去年6月廣州市房地產交易稱有近兩萬本已經辦理好的房產證無人領取，原因是開發商不愿意交齊稅費，而導致房產證無法及時達急切盼望領取房產證的業主手中。

為此，《合同》第十八條條款有了購房者可自辦房產證的選擇項。更規定，在開發商辦結初始登記（即開發商辦理對整個樓盤的權屬證明，俗稱“大確權”）前提下，購房者自行辦理產權登記的，開發商應在商品房交付使用后一定時間內將登記機關要求的需要開發商提供的證監資料提交給購房者。也就是說，以后通過房屋管理系統進行網上簽購房合同的市民，就可以選擇自己辦理房產證了。

該消息也被廣州頭個試運行房屋管理系統的樓盤新城市·玥秀所確認。開發商新城市實業表示，他們按照房屋管理系統規定試使用新版《合同》，當中的確有條文規定購房者可以選擇自行辦理房產證，雖然暫時還沒有購房者選擇自辦房產證，但房管局已經表示，自辦房產證的手續在房管局中已經可以操作了。　　　　　(作者：黃穎)