自2001年底至2002年底，東華金座業(yè)主陸續(xù)與開發(fā)商簽訂了房屋購賣預(yù)售合同并交付了房款，但該項(xiàng)目停工至今已近三年，業(yè)主無法收房入住，業(yè)主無奈將開發(fā)商告上法院。6月21日，新浪房產(chǎn)邀請(qǐng)東華金座業(yè)主代表及律師作客新浪對(duì)此次業(yè)主維權(quán)事件進(jìn)行訪談。以下為本次聊天的實(shí)錄：

主持人：各位網(wǎng)友下午好！今天的主題是東華金座業(yè)主維權(quán)訪談，很高興地邀請(qǐng)到東華金座業(yè)主代表和北京季諾律師事務(wù)所的劉海峰律師作客新浪參加此次訪談。頭先我介紹一下訪談的步驟，請(qǐng)業(yè)主代表描述整個(gè)事件；請(qǐng)劉律師針對(duì)整個(gè)事件過程中開發(fā)商有哪些違規(guī)或者是侵害業(yè)主利益的現(xiàn)象做一下分析；第三請(qǐng)業(yè)主代表和劉律師進(jìn)行一些意見的交流。頭先請(qǐng)業(yè)主代表介紹一下東華金座整個(gè)事件的情況。

業(yè)主代表：大家好！東華金座位于宣內(nèi)大街，是商住兩用樓，這個(gè)項(xiàng)目2003年年初開始停工直到現(xiàn)在。目前這個(gè)項(xiàng)目主要存在以下三個(gè)問題：

，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓問題。東華金座是由北京宣武房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的，他們?nèi)〉玫臉潜P開發(fā)權(quán)，之后把這個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給中鼎房地產(chǎn)開發(fā)公司，這個(gè)過程對(duì)業(yè)主一直隱瞞。

，使用有問題的銷售許可證。在東華金座停工之后，我們與開發(fā)商交涉了多次，感覺這個(gè)樓盤不可能復(fù)工，我們就開始調(diào)查這里面有什么問題，包括后來向法院起訴，在法庭向宣武區(qū)房地局做調(diào)查的時(shí)候我們才知道，開發(fā)商給我們出示的預(yù)售許可證上面標(biāo)注的日期是2001年10月到2002年的10月，法庭調(diào)查的筆錄是2001年1月到2001年底，這里面差了十個(gè)月，這十個(gè)月里面有大量的業(yè)主購了房子。因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)候預(yù)售許可證過期了，導(dǎo)致了很多業(yè)主的房子不能備案。到今天，我們交了錢了卻拿到的合同只是我們簽字的合同，開發(fā)商連公章都沒有蓋，也沒有去房地產(chǎn)局備案。據(jù)我們了解，開發(fā)商講購房的業(yè)主有一百多戶，實(shí)際上我們調(diào)查可能有五十多戶，真正備案的是十一戶。

第三，因?yàn)榍懊娴囊恍┰驅(qū)е铝藰I(yè)主的利益受到嚴(yán)重的損害，樓盤停工兩年多。按開發(fā)商講的有一百多戶業(yè)主，業(yè)主既沒有拿到房，也沒有拿到退款，造成很多人在外租房或者在其它地方購了房后要背負(fù)雙重貸款。業(yè)主是弱勢(shì)群體，起訴了開發(fā)商也執(zhí)行不了，開發(fā)商就要推諉，理論上業(yè)主可以打官司打贏，但實(shí)際上運(yùn)作很難。業(yè)主不知道怎么維護(hù)自己的利益，希望通過媒體，通過向社會(huì)和有關(guān)部門呼吁一下。我們起碼失去的可能是房子，我們希望得到的是大家的同情。謝謝大家！

主持人：您剛才描述的主要問題是：一方面在過期的銷售許可證的前提下很多業(yè)主購了房子，二購了房之后，房子一直沒有建好，業(yè)主無法入住。

業(yè)主代表：一直停工，2003年3月份就是這個(gè)照片的模樣，到現(xiàn)在還是這樣，一直沒有變化，有變化的是開發(fā)商在我們的綠地里面蓋了一棟樓，侵占了業(yè)主的綠地。

　主持人：購購東華金座的業(yè)主有多少？

業(yè)主代表：將近150人。

主持人：也就是說這150多戶的業(yè)主都沒有拿到房子？

業(yè)主代表：不可能拿到房子的。

主持人：你們購的時(shí)候沒有看開發(fā)商的“五證”？

業(yè)主代表：看了，“五證”都齊全，銷售許可證弄得模模糊糊，我們看好象是2003年，就是特別模糊的。

法庭調(diào)查是2001年1月到2001年底銷售許可證就到期了，也就是說法院調(diào)查時(shí)間和銷售許可證時(shí)間不一樣。一個(gè)是法院調(diào)查筆錄，一個(gè)是預(yù)售許可證，必然有一個(gè)是假的，我們初步判斷法院的不會(huì)有假，那就可能是開發(fā)商的有問題。

業(yè)主代表：我們購房子的時(shí)候認(rèn)為這么大的一個(gè)樓盤，在兩廣路上面又離宣武區(qū)政府這么近，就認(rèn)為應(yīng)該是合法銷售的樓盤。我們老百姓購房子的時(shí)候，認(rèn)為購誰的房子都是一樣，我們不是發(fā)展商，也不是開發(fā)商的合作伙伴，非要把他調(diào)查得底朝天，我們?nèi)ベ彿孔樱驼J(rèn)為這么大一個(gè)樓盤，必然是合法的，必須得得到有關(guān)部門的許可，拿到許可證。

主持人：現(xiàn)在起訴開發(fā)商的業(yè)主有多少戶？

劉海峰：30戶左右，現(xiàn)在這些案件大部分受理完了，已經(jīng)有生效判決了，在宣武區(qū)人民法院執(zhí)行廳執(zhí)行了。

主持人：我在網(wǎng)上看到一個(gè)帖子，是東華金座業(yè)主要成立一個(gè)自救委員會(huì)，你們是怎么考慮的？

業(yè)主代表：這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)停工三年了，我們這些業(yè)主較氣憤的就是到今天為止，開發(fā)商沒有正式答復(fù)過，沒有人正式接待過我們。

劉海峰：這個(gè)樓盤停工以后，因?yàn)閳?jiān)持不下去了，有些業(yè)主向法院起訴，經(jīng)過兩審判決以后，到現(xiàn)在為止，沒有一戶能從執(zhí)行廳把錢拿回來，就是拿一著一紙判決。

主持人：業(yè)主找開發(fā)商，他們?nèi)绾未饛?fù)？

業(yè)主代表：開發(fā)商專業(yè)都不見業(yè)主，就是派別人接待，兩句話把你打發(fā)了。

主持人：三年中業(yè)主都采取什么措施呢？

業(yè)主代表：我們也采取了多種形式，起訴、上訪，還有和建委、土地管理局這些單位都溝通過。

劉海峰：我先補(bǔ)充兩點(diǎn)樓盤的主要問題，剛才主要說的是銷售許可證有可能過期的問題。另外這個(gè)樓盤立項(xiàng)是宣開立項(xiàng)的，從國家的行政法規(guī)規(guī)定，樓盤是不能立項(xiàng)以后就轉(zhuǎn)賣的。這個(gè)樓盤是一個(gè)典型的變相操作，和取得開發(fā)權(quán)的開發(fā)商進(jìn)行聯(lián)建，合同也是確實(shí)按聯(lián)建合同簽的，一方出項(xiàng)目，一方出錢，取得開發(fā)權(quán)的開發(fā)商實(shí)際是沒有能力對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的，才造成了這個(gè)局面。

　這個(gè)項(xiàng)目中，開發(fā)商由一個(gè)變成兩個(gè)，只是簽訂了一個(gè)合同，拿著聯(lián)建協(xié)議，涉及到金融機(jī)構(gòu)的一些問題，也是拿這個(gè)協(xié)議到金融機(jī)構(gòu)貸款，這個(gè)項(xiàng)目是向建設(shè)銀行北京分行進(jìn)行的貸款。

這個(gè)項(xiàng)目停工兩年多了，開發(fā)商沒有繼續(xù)投資使這個(gè)項(xiàng)目重新建設(shè)，相反他是在這個(gè)小區(qū)中把原來規(guī)劃的綠地，搶占蓋自己的辦公樓。這個(gè)綠地是在2001年的銷售許可證下來之前，經(jīng)過北京市規(guī)劃委[2000字]1905號(hào)規(guī)定的，后面是有很大一塊綠地的，將近四百平米。

現(xiàn)在綠地已經(jīng)蓋起四層樓(還在施工中)，在占綠地挖坑的時(shí)候有很多業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)阻止施工，但是被制止了。據(jù)我后來到規(guī)劃局了解，這個(gè)項(xiàng)目1998年立項(xiàng)的時(shí)候，后面確實(shí)是一個(gè)配建樓，但是綠地不達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)是不準(zhǔn)銷售的，園林局在達(dá)到一定比例的時(shí)候才能批你，才能拿到許可證，所以2001年更改了規(guī)劃，把這塊改為綠地，而且根據(jù)規(guī)劃在銷售大廳中做了一個(gè)沙盤，這個(gè)沙盤和這個(gè)規(guī)劃是完全相符的，取得銷售許可證以后，就開始售樓。開發(fā)商躲避了規(guī)劃局的綠地罰款，樓銷售出一百多戶以后，又向北京市規(guī)劃委提出更改規(guī)劃，將這塊綠地恢復(fù)到老規(guī)劃上，改建辦公樓。開發(fā)商和業(yè)主之間承諾的綠地，已經(jīng)簽完合同的，應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)小區(qū)的整體，作為一個(gè)商品要交給業(yè)主使用的，但是他使用這種方法也是明顯侵權(quán)的。

主持人：銷售前銷售后改動(dòng)了兩次？

劉海峰：對(duì)。

業(yè)主代表：這個(gè)樓盤的疑點(diǎn)，就是所有的購房合同都是業(yè)主自己簽的字，開發(fā)商不簽字，哪兒有這樣的合同，這哪兒叫銷售，銷售是什么概念，雙方都同意了，雙方蓋章了，形成一個(gè)合同文本，這樣才算購賣成立，現(xiàn)在我們跟他購賣都沒成立啊，只有我們簽字了，開發(fā)商說拿回去專業(yè)蓋章去，拿回去再不給我們了，到現(xiàn)在為止，我們誰也沒有合同，我們只有一張合同的樣本，我們自己簽的字，這哪兒叫合同？所以這個(gè)案子，是一個(gè)非常非常蹊蹺的。

業(yè)主代表：但事實(shí)上錢已經(jīng)交了。

主持人：也就是說購房合同從你們簽到現(xiàn)在，兩三年都沒有拿到？

業(yè)主代表：對(duì)，因?yàn)楹贤锩娌拍苡梦淖致鋵?shí)我們各負(fù)的責(zé)任，各承擔(dān)的義務(wù)，這些我們都沒有。

業(yè)主代表：就是爛尾樓也好，他也得有合同，你把這個(gè)項(xiàng)目賣給別的人了，這個(gè)合同也應(yīng)該有啊。

業(yè)主代表：很多業(yè)主手上只有一張發(fā)票，而且章也有問題。開發(fā)商2001年已經(jīng)改為房開置業(yè)了， 2002年給我們蓋的還是宣開這個(gè)章。

主持人：劉律師您能談?wù)勂鹪V的過程包括判決之后的情況嗎？

劉海峰：起訴的一種要求解除合同，要求開發(fā)商支付違約金，大部分是這樣的。也有要求繼續(xù)履行合同的，由開發(fā)商支付違約金。在法院判決之后，現(xiàn)在在法院執(zhí)行廳的案件都是還沒有執(zhí)行的。

主持人：不是判決之后可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行嗎？

劉海峰：已經(jīng)都申請(qǐng)了，法院的法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是三個(gè)月之內(nèi)，應(yīng)當(dāng)審結(jié)一個(gè)執(zhí)行案件，較長(zhǎng)是六個(gè)月，但是法院在這個(gè)期間可以采取凍結(jié)他財(cái)產(chǎn)，先找財(cái)產(chǎn)，實(shí)在不行找法定代表人強(qiáng)制采取，但是到目前都沒有采取這些措施。

業(yè)主們?nèi)シㄔ耗莾阂呀?jīng)去了很多次了，就是拿到一紙判決。

主持人：開發(fā)商現(xiàn)在停建了，就說自己沒錢，一直拖著不建，是嗎？

劉海峰：對(duì)。

業(yè)主代表：我們也是希望新浪網(wǎng)能夠跟蹤報(bào)道這個(gè)事情，直到我們有一個(gè)比較好的結(jié)果。

業(yè)主代表：我也算這個(gè)業(yè)主委員會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，我邀請(qǐng)了一位打假名人叫楊連弟，請(qǐng)他談?wù)劇?p>楊連弟：我聽了業(yè)主的介紹，詳細(xì)情況不太了解，只是了解一個(gè)概況。希望大家理清思路，點(diǎn)，業(yè)主和開發(fā)商中鼎之間的關(guān)系到底是否是購賣合同關(guān)系。如果確認(rèn)不了的話可以采取一些行政手段要他認(rèn)定，比如到公安機(jī)關(guān)報(bào)案，或者到行政機(jī)關(guān)舉報(bào)，認(rèn)定責(zé)任。但是有一點(diǎn)我感覺，這個(gè)樓盤到現(xiàn)在已經(jīng)三年了，有幾個(gè)問題要深思一下，，業(yè)主可能分別地找過一些行政機(jī)關(guān)，根據(jù)剛才的介紹，通過我的經(jīng)驗(yàn)判斷，如果業(yè)主要維護(hù)權(quán)益，僅僅單獨(dú)靠法律的途徑，可能不能很快達(dá)到維權(quán)的目的。個(gè)，關(guān)于購房子的這些權(quán)益，業(yè)主當(dāng)時(shí)可能迫于購房子心切也好，沒有及時(shí)主張，現(xiàn)在房產(chǎn)糾紛比較多了，我和一些專業(yè)律師也探討過，現(xiàn)在消費(fèi)者跟房地產(chǎn)開發(fā)商之間一直存在一個(gè)爭(zhēng)議，就是認(rèn)為商品房購賣不屬于消費(fèi)糾紛，這個(gè)爭(zhēng)議一直存在，但是法院也有過司法解釋，關(guān)于商品房面積欺詐等等，如果違約了按照違約處理。

如果可能的話聯(lián)合一下北京的主流媒體，比如北京晚報(bào)、京華時(shí)報(bào)、法制晚報(bào)等，讓記者對(duì)現(xiàn)在開發(fā)商的行為作一個(gè)深度的調(diào)查，在媒體上發(fā)布。更多地依靠新聞媒體，我覺得是比較簡(jiǎn)捷的維權(quán)之路。今天到新浪網(wǎng)來，新浪網(wǎng)關(guān)注是比較好的。把這個(gè)事披露出來以后，對(duì)開發(fā)商壓力比較大。我就簡(jiǎn)單談這么一點(diǎn)。

劉海峰：我們當(dāng)時(shí)確實(shí)也走了很多途徑，這么走應(yīng)該是挺好的，以后我們會(huì)在這個(gè)方面多做一些努力。

業(yè)主代表：我是房地產(chǎn)領(lǐng)域里頭較早打官司的，也是較早拿到違約金的，只有去斗爭(zhēng)才能獲取你平等的權(quán)益。我們希望借助新浪網(wǎng)這個(gè)平臺(tái)向社會(huì)進(jìn)

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