7 步 走完購(gòu)房流程

步：房源挑選

房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，位置對(duì)其使用和保值、增值起著決定性的作用。 購(gòu)房者頭先要看附近交通是否四通八達(dá)、進(jìn)出是否方便，子女上學(xué)、購(gòu)物等是否便利。其次看社區(qū)環(huán)境，還要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求，選擇適合的戶型結(jié)構(gòu)，如樓層高低、朝向、視野、采光、私密性等。較后還要考慮價(jià)格。

步：考察項(xiàng)目

要查詢開發(fā)商所售房屋是否“五證”俱全，此“五證”包括：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證和商品房銷售(預(yù)售)許可證。

第三步：簽訂合同

購(gòu)房者如果對(duì)相關(guān)知識(shí)了解甚少，不妨請(qǐng)專業(yè)人士陪同簽合同，購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等；要慎簽“霸王合同”。

第四步：購(gòu)房貸款

如果是一次性全付款，直接向房地產(chǎn)公司交款即可；如果是按揭貸款購(gòu)房，就需要幾個(gè)步驟：到銀行領(lǐng)表，併問(wèn)清楚各種表格的填寫方法；到保險(xiǎn)公司辦保險(xiǎn)；到房地產(chǎn)公司蓋所需要的章；填寫好銀行的表格，準(zhǔn)備好其他所需要的資料交銀行審驗(yàn)；得到銀行的通知后，去辦理放貸手續(xù)，戶口本、身份證、頭付款發(fā)票等所有與購(gòu)房有關(guān)的資料較好隨身攜帶。

第五步：設(shè)施驗(yàn)收

要注意驗(yàn)收門、窗、地板、頂棚、牆面、廚廁等，要檢查門框縫隙、門插、門鎖是否太大或太緊，是否有特別的聲音；窗戶縫隙大小及開關(guān)窗情況；地腳線接口有無(wú)松動(dòng)；頂棚有無(wú)水漬裂痕；牆面有無(wú)隆起或凹陷的地方，牆身、牆角接位有無(wú)水漬、裂痕等。

步：物業(yè)管理

要清楚物業(yè)管理公共性服務(wù)項(xiàng)目有幾個(gè)方面：清潔衛(wèi)生，樓宇內(nèi)公共樓道的衛(wèi)生清潔，垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔；綠化物的日常維護(hù)；專職人員每天24公里的巡邏值班；公共蓄水池維護(hù)；對(duì)配電設(shè)備、水泵房及公共水電設(shè)施的日常管理維修等。

第七步：領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)初始登記的申請(qǐng)經(jīng)審核符合規(guī)定的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在約定或法定的時(shí)間辦理權(quán)屬登記報(bào)產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)備案，同時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料，領(lǐng)取房產(chǎn)證。

8招 破解購(gòu)房難題

房屋尚未成型、樓書天花亂墜，自身購(gòu)房知識(shí)的局限……購(gòu)房安全與否、合同目的能否實(shí)現(xiàn)，始終困擾著每一個(gè)購(gòu)房者。河南國(guó)基律師事務(wù)所凌興高律師現(xiàn)教你“八招”，破解購(gòu)房困惑與難題。

一、保持理性心態(tài)

購(gòu)房者的弱勢(shì)弱在心態(tài)上。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)克服盲目、從眾、攀比、僥倖和患得患失等心理，成熟而理性的心態(tài)才能造就成熟的市場(chǎng)。二、簽約前的必要考察

開發(fā)商對(duì)準(zhǔn)備和正在開盤的項(xiàng)目極力促銷，購(gòu)房者不能受此迷惑，也不要滿足于一紙購(gòu)房合同的簽訂。簽約之前，一要考察開發(fā)商的資信實(shí)力；二要考察其以往開發(fā)項(xiàng)目有無(wú)不兌現(xiàn)承諾、與業(yè)主發(fā)生較大爭(zhēng)議的經(jīng)歷；三是考察所購(gòu)房屋建設(shè)項(xiàng)目手續(xù)是否齊全。三、對(duì)“霸王合同”勇于說(shuō)“不”

要謹(jǐn)慎審查開發(fā)商單方提供的合同文本，各條款要保持一致，雙方權(quán)利義務(wù)要對(duì)等；條款中的選項(xiàng)與空格部分的填寫要明確，有特殊要求的事項(xiàng)要通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定。四、懂得向“專家”求助

商品房購(gòu)賣專業(yè)性較強(qiáng)，普通購(gòu)房人很難擁有對(duì)等的談判與簽約能力，向房地產(chǎn)、法律方面的“專家”求助是一條安全捷徑。五、“交接”環(huán)節(jié)不可忽視

開發(fā)商與購(gòu)房者辦理房屋交接有較大的隨意性。入住的急切心理致使購(gòu)房人匆忙簽收併領(lǐng)取房屋鑰匙。許多糾紛與隨意性的交接有關(guān)，交接行為應(yīng)當(dāng)規(guī)范。六、監(jiān)督開發(fā)商履約過(guò)程

開發(fā)商在履行合同過(guò)程中改變規(guī)劃設(shè)計(jì)、遲延交房、遲延辦理產(chǎn)權(quán)登記備案往往成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商可能違約或已經(jīng)違約之后，要立即與其交涉，併可通過(guò)舉報(bào)、投訴、起訴等手段及時(shí)維權(quán)。七、注重收集與保存證據(jù)

開發(fā)商違約具有普遍性，一旦決定依法維權(quán)，成功與否取決于證據(jù)。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)細(xì)心收集併保留所有與購(gòu)房有關(guān)的資料，尤其是開發(fā)商和政府部門制作的文件、證件和圖紙等，以免需要時(shí)無(wú)據(jù)可查。八、團(tuán)結(jié)就是力量

實(shí)踐中，開發(fā)商的違約往往不是針對(duì)單個(gè)購(gòu)房者，而是對(duì)購(gòu)房者集體。購(gòu)房者團(tuán)結(jié)起來(lái)是抗衡開發(fā)商的強(qiáng)大力量，是購(gòu)房者可以實(shí)現(xiàn)自力救濟(jì)或?qū)で笏痉ň葷?jì)效果較好的一種手段。

9看洞悉購(gòu)房細(xì)節(jié)

一般購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)都比較注意小區(qū)位置、配套、采光和規(guī)劃等，以為掌握了以上這些，購(gòu)房就萬(wàn)事無(wú)憂了，可是還有一些其他要素，你在購(gòu)房時(shí)也要注意喲。

蕁蕁看小區(qū)交通現(xiàn)在小區(qū)多人車分流，車行與步行互不干擾，提高了小區(qū)環(huán)境質(zhì)量。人車混行的小區(qū)要考察小區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計(jì)得“通而不暢”、是否留夠了汽車的泊位、停車位的位置是否合理，一般來(lái)說(shuō)，居住區(qū)內(nèi)汽車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率不應(yīng)小于10%。

蕁蕁看價(jià)格看價(jià)格時(shí)，頭先要弄清每個(gè)項(xiàng)目報(bào)的價(jià)格到底是什么價(jià)，有的是“開盤價(jià)”或“認(rèn)購(gòu)價(jià)”即較低價(jià)，有的是“均價(jià)”，有的是“較高限價(jià)”。這樣，購(gòu)房者就可以將大大超過(guò)預(yù)算和性能過(guò)差的項(xiàng)目剔除，然后再綜合比較。

蕁蕁看戶型一般來(lái)說(shuō)，好的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：入口有過(guò)渡空間，即“玄關(guān)”，便于換衣、換鞋；戶型做到“動(dòng)靜”分區(qū)；客廳開敞、明亮，廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間應(yīng)有獨(dú)立可靠的排氣系統(tǒng)，下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露，通風(fēng)良好，主要房間有足夠的日照時(shí)間。另外，要根據(jù)家庭人口多少選擇房屋面積及戶型結(jié)構(gòu)，避免大而空的住宅。

蕁蕁看設(shè)備住宅設(shè)備包括管道、抽水馬桶、洗浴設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、暖氣設(shè)備等。主要應(yīng)注意選擇這些設(shè)備的質(zhì)量及安裝。還要注意看節(jié)能情況，主要看保溫和隔熱、防熱及節(jié)約采暖等。

蕁蕁看隔音住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如學(xué)校、停車位、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等保持一定的距離；臨街的住宅應(yīng)有綠化屏幕、雙層玻璃等；樓板應(yīng)有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔音性能。

蕁蕁看私密性中國(guó)有句古話：曲徑通幽，用在住宅上就是房間忌諱一覽無(wú)余，而是要有良好的私密空間，購(gòu)房者要注意看樓間距、居室與居室間距、側(cè)向間距等。

蕁蕁看結(jié)構(gòu)常見的住宅結(jié)構(gòu)有磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)只適用于多層住宅，優(yōu)點(diǎn)是造價(jià)低，保溫、隔熱性能好。缺點(diǎn)是室內(nèi)格局一般不能改變，耐久性較差。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)適用于中高層住宅，其抗震性能好、整體性強(qiáng)、防火性能好、耐久性能好，室內(nèi)佈局較磚混結(jié)構(gòu)靈活。

蕁蕁看年限不同建筑結(jié)構(gòu)的折舊年限國(guó)家的規(guī)定是：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年，磚混結(jié)構(gòu)50年。另外，還要看住宅土地使用權(quán)，70年為一次出讓的較長(zhǎng)期限，是從國(guó)家將土地出讓給開發(fā)商起開始計(jì)算，而有的項(xiàng)目從開發(fā)到銷售通常會(huì)間隔1至3年，這也就意味著住宅的土地使用年限減少了。

蕁蕁看分?jǐn)偡謹(jǐn)偟墓步ㄖ娣e包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間等。高層住宅由于公共交通面積大，公攤面積較多。使用面積相同的住宅，公攤面積小，說(shuō)明設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理，購(gòu)房者能得到較大的私有空間，值得注意的是：分?jǐn)偯娣e也併不是越小越好，比如樓道過(guò)于狹窄，肯定會(huì)降低居住者的舒適度。