袁雪峰

　　水星投資副總經(jīng)理

　　當前，由于樓市成交量的回升，對于房地產(chǎn)市場是反轉還是暫時回暖的爭議很大，我個人認為，中國的房地產(chǎn)是一個很復雜的產(chǎn)業(yè)，受政策影響非常大，不能僅憑成交量一個指標來判斷整個市場的走勢。更何況這個指標還存在著需要修正的地方。

　　今天的房地產(chǎn)市場已今非昔比。在我看來，2004年"8.31大限"（經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓）以后，房地產(chǎn)市場被人為切分成兩個子市場---一級開發(fā)市場即土地整理市場、和二級開發(fā)市場即樓建市場。之后經(jīng)過幾年的發(fā)展，二級開發(fā)市場又細分成住宅開發(fā)市場和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場兩個子市場。由于商業(yè)地產(chǎn)領域缺乏金融工具的支持，其市場一直不溫不火；又由于住宅開發(fā)市場是一種快速現(xiàn)金流業(yè)務模式，因此其市場多年來一直非常旺盛乃至形成巨大的價格泡沫，使得政府一次又一次的調(diào)控它。對住宅開發(fā)市場較重要的調(diào)控政策要數(shù)2007年8月13日國務院出臺的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（〔2007〕第24號文），它意味著政府又將住宅房地產(chǎn)市場切分成兩個子市場---商品住宅市場和保障住房市場。商品住宅市場就是過去有泡沫的狹義的房地產(chǎn)市場，但其面對的消費群體發(fā)生了嚴重變化，即中低收入和城市化過程中的農(nóng)民等群體都被歸到保障住房市場的消費群體里去了。本輪4萬億刺激計劃中的9000億元就是用于保障住房市場投資的。24號文出臺之后的批大規(guī)模面市的保障房應該是在今年內(nèi)陸續(xù)推出市場，并對整個房地產(chǎn)市場開始產(chǎn)生積極影響。

　　這樣一來，各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)，由于市場內(nèi)在因素發(fā)生了變化，其數(shù)據(jù)要想進行縱向比較，都應該作出一定的修正才能正確使用。

　　結合上面的初淺分析，我認為判斷市場是否真正回暖應使用如下幾個指標進行分析。

　　1. 投資增長率指標

　　較近，根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，今年1-2月房地產(chǎn)投資同比增長1%，而去年同期這一數(shù)據(jù)是32.9%，前年同期還要高。這個數(shù)據(jù)太過籠統(tǒng)，要想得出更準確的結論是需要更細分的數(shù)據(jù)，但我們又無法取得。這個指標能說明什么呢？頭先，今年1-2月的數(shù)據(jù)雖然是正值，但這個數(shù)據(jù)需要修正。因為今年的數(shù)據(jù)里面含有大量的保障房投資額，而去年同期很少。雖然保障房投資額的具體數(shù)據(jù)無法獲得，但可以肯定的是，如果撇開保障房投資額，商品房市場的投資增長率肯定是負數(shù)。換言之，在同樣的比較對象里（商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)市場的合計），今年1-2月份的投資增長率與去年同期相比其差額應該遠不止31.9%。開發(fā)界有一種看法認為，從去年到現(xiàn)在，主流開發(fā)商的開工量嚴重萎縮至少達50%，這與我上面的分析基本上是一致的。因此，開發(fā)商整體應該是對未來十分看淡的。在這種情況下，何言市場回暖呢？

　　其次，從上述指標來看今天的成交量回暖信息，就可以比較容易的得出如下結論：，成交量回暖只是一種全球經(jīng)濟回落后的"去庫存化"表現(xiàn)，和鋼鐵、有色等行業(yè)的"去庫存化"邏輯是一樣的；，成交量回暖猶如股市在下跌過程中的反彈一樣，但反彈過后還將向下，所以遠遠談不上一個市場的回暖。不過，成交量如果能保持半年以上，將對開發(fā)商極度繃緊的資金鏈的緩解有一定好處，正所謂"留得青山在，不怕沒柴燒"，只要開發(fā)商能喘過這一口氣，經(jīng)過一段時間的元氣恢復，房地產(chǎn)市場就會逐步隨之恢復，但肯定不是現(xiàn)在的事。

　　2. 房地產(chǎn)信貸的松緊程度指標

　　今年一季度信貸資金投放量非常大。頭兩個月已完成2.6萬億元的放貸，據(jù)說3月份的信貸量也會超預期。但實際上，并沒有資金真正進入房地產(chǎn)領域。較近從多個開發(fā)商處了解到，大中型銀行現(xiàn)在根本顧不上房地產(chǎn)，都在搶4萬億計劃中的大項目尤其是國字號的項目，只有小型地方商業(yè)銀行做開發(fā)貸款，但條件遠比過去嚴格（中小開發(fā)企業(yè)"四證"齊全還貸不了款）。所以，當前政策對地產(chǎn)的利好全是在消費信心上，沒有實際有效的。

　　所以，對房地產(chǎn)來說，眼前的信貸寬松更象是一種流動性假象。不過，當前的信貸寬松對房地產(chǎn)也有那么一點點利好，就是以前貸給開發(fā)企業(yè)的資金，銀行不會象去年下半年那樣逼著企業(yè)還錢。但這種寬松完全不足以支持房地產(chǎn)市場真正回暖，必須是有新增信貸資金進來才行。

　　因此，從這個指標來看，房地產(chǎn)市場仍然遠未回暖。

　　3. 新增開發(fā)量和土地市場成交量

　　新增開發(fā)量，可以理解為是一種盤活庫存土地的新增投資。在蕭條時期，新增開發(fā)量的正向變化能反應開發(fā)企業(yè)手頭資金的松緊狀態(tài)，但不能反應其對未來看好的態(tài)度。庫存消耗到一定程度時，開發(fā)商才會再投資購購新的土地。這樣從新增開發(fā)量的上升逐步過渡到土地市場成交量的放大，就會預示著房地產(chǎn)市場真的開始反轉向上。

　　土地市場成交量如果放大了，說明開發(fā)企業(yè)開始為未來的發(fā)展增加庫存，這是一種真正看好未來市場前景的具體體現(xiàn)。如果購地的速度放慢，就意味著地產(chǎn)并未見底，地產(chǎn)股的春天沒有到來。所以，土地成交量可以作為房地產(chǎn)市場真正進入上升通道的一個重要先行指標。

　　另外，對于當前的成交量回暖現(xiàn)象，個人認為成交量回暖并不能完全代表房地產(chǎn)市場是否復蘇。表面上看，樓市成交量是真實可靠的，但是由于消費者普遍存在著信息不對稱下的盲動行為，就如同股市在下跌過程中不斷有人抄底也是一種信息不對稱下的盲動行為一樣。所以，成交量有時也能引人至誤區(qū)，而開發(fā)商集體對市場做出的反應較能代表市場下一步的走勢。

　　較后，上述幾個指標，都有官方公布的數(shù)據(jù)，如果嫌慢，還可以選擇幾家大型開發(fā)企業(yè)進行觀察并把對他們的觀察綜合一下也能得出八九不離十的結論。因為，經(jīng)過幾年的宏觀調(diào)控，如今的房地產(chǎn)壟斷程度越來越高，大企業(yè)的動向基本上能代表一個產(chǎn)業(yè)的動向。

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