引起社會不小反響的福州長樂市金峰鎮城鎮建設開發有限公司（以下簡稱“城鎮建設”）“一房二賣”案，近日有了二審結果——福州市中級人民法院就該案作出終審判決：維持原判，解除林某與“城鎮建設”之間的預售商品房合同，“城鎮建設”一次性返還林某已付購房款７９．２萬元及利息，并一次性支付林某違約賠償金２０萬元。

據悉，這是福州市中院在較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺后審判的頭起“一房二賣”案件。

□緣起

購方：開發商惡意違約

林某稱，１９９９年８月６日，他與“城鎮建設”簽訂了商住房預售合同，合同約定，林某向“城鎮建設”購購宏達商住樓５號樓間店一至四層店面，建筑面積２３０平方米，總價款８０萬元。林某表示，他根據承建商陳某的通知交付了購房款７９．２萬元，但是“城鎮建設”卻將房屋另賣他人。林某認為，對方的行為已構成惡意違約，故將“城鎮建設”和建筑商——“開發部負責人”陳某一并告上了長樂市法院，請求法院判決解除合同并承擔損失；陳某作為該樓房的建筑商，應對“城鎮建設”的違約行為承擔連帶賠償責任。

賣方：購房者違約在先

　　被告“城鎮建設”認為，雙方簽訂合同后，林某擅自對合同進行修改，添加了“交款額以陳某收條為憑”的內容，故該合同對“城鎮建設”沒有約束力。另陳某到目前只交納給公司３７萬元，并非７９．２萬元。由于林某違約在先，所以才將房屋售予他人，且林某的起訴已超過訴訟時效，故請求法院駁回林某的起訴。

被告陳某則表示，７９．２萬元中的４２．２萬元是他向林某借的錢，并非購房款，他與“城鎮建設”之間沒有連帶賠償責任。

□一審

訴訟時效未過期限

長樂市法院經審理認為，根據“城鎮建設”與陳某所代表的開發部簽訂的承包合同，被告陳某的行為代表“城鎮建設”的行為，陳某收取林某款項即為“城鎮建設”收取林某款項。雙方簽訂購房合同后，林某向陳某交納４２．２萬元，雖然沒有按照合同的約定履行，但仍然在合同履行期限內。既然陳某的行為代表“城鎮建設”，那么林某所繳納的４２．２萬元應認定為購房款，可以認定雙方對合同的履行方式作了部分變更。

兩被告稱這筆錢是林某借給陳某的款項，不是購房款，卻無法提供相應證據予以證明，法院對他們的辯解未予采納。

“城鎮建設”將林某所購房屋轉售他人后，林某多次與“城鎮建設”及陳某交涉，長樂市金峰鎮政府也曾出面調解過，但雙方未能達成和解協議，由于林某一直在主張權利，依據《民法通則》第１４０條的規定，法院認定，被告主張林某起訴已超過訴訟時效依法不能成立。

４２．２萬元是借款還是購房款？

長樂市法院經審理查明，１９９８年６月２９日，“城鎮建設”將宏達商場房地產開發項目發包給陳某負責的開發部，雙方簽訂了承包合同，合同規定：“開發部的財務獨立核算，自行管理；開發部對開發項目有自主經營權……商品房銷售訂價、自用或出租均由開發部自定。”

林某為購房于１９９８年７月２９日、１２月２７日分別向陳某預交購房款１７萬元和２０萬元，共計３７萬元。

１９９９年８月６日，陳某以“城鎮建設”開發部的名義與林某簽訂了商住房預售合同，該合同加蓋了“城鎮建設”公章。合同約定：“林某分三期付房款，若未能及時繳納、三期購房款超過３０天的，按棄權處理，開發商有權將預售房重新出售。”

簽訂購房合同后，林某又先后３次向陳某交款４２．２萬元，這４２．２萬元均由陳某以“暫借”形式出具收條，同時注明“此款用于林某房款結算用”。之后，陳某分別３次重新出具了收條，并注明是上一年收款轉條。

２０００年７月２５日，“城鎮建設”將林某預購的宏達商住樓５號樓間店轉售他人，并在長樂市房地產管理局進行登記備案。林某知情后，多次與二被告交涉但沒有結果，故于２００４年６月向法院提起訴訟。

開發商賠償２０萬元

長樂市法院認為，“城鎮建設”與林某簽訂售房合同后，又將該房屋出售給第三人，屬“一房二賣”的違約行為。林某關于解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并由“城鎮建設”承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任的請求，符合較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第８條的規定，法院予以支持。林某主張陳某也應承擔連帶賠償責任，沒有法律依據，不予支持。

故長樂市法院一審判決，解除林某與“城鎮建設”之間的預售商品房合同，“城鎮建設”應一次性返還林某已付購房款７９．２萬元及利息，并一次性支付林某違約賠償金２０萬元。

□二審

原被告均提出上訴

一審宣判后，原被告雙方均不服，提起了上訴。

“城鎮建設”在上訴書中稱，承建商陳某向林某所借款項屬私人債務，“城鎮建設”與林某簽訂的合同并無“交款總額以陳某收條為憑”的約定，該條款是林某加上去的，陳某的借款行為顯然是個人行為而不是履行職務的行為，且該項借款也未進入“城鎮建設”。陳某雖然在收條上寫了“此款用于林某房款結算用”，但陳某只是“城鎮建設”的職員，根本無權將自己的私人債務轉給公司。

“城鎮建設”同時認為，林某沒有按照合同的約定支付剩余的購房款，已構成違約，公司依合同約定有權將房產轉售。陳某的借款行為并不構成對合同履行方式的變更，一審法院直接認定陳某的行為構成“城鎮建設”對合同履行方式的變更沒有事實和法律依據。林某沒有依照“城鎮建設”的通知付清余款，根據合同約定，林某逾期付款超過了３０天，“城鎮建設”有權轉售房產。

林某則認為法院判決“城鎮建設”支付２０萬元違約金明顯偏低。他表示，根據《福建省房屋消費者保護條例》第１５條第２款的規定，“城鎮建設”將房產“一房二賣”的行為已構成欺詐，應雙倍賠償，即應賠償７９．２萬元。同時根據較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，也可判處“城鎮建設”賠償自己７９．２萬元。

福州中院維持原判

福州市中院經審理認為，“城鎮建設”具有宏達商住樓１號至５號樓的預售許可證。陳某作為“城鎮建設”內設的開發部的負責人，根據“城鎮建設”與開發部簽訂的開發房地產承包合同授權內容，在“城鎮建設”經營范圍內，以開發部的名義與林某自愿簽訂商品房預售合同，并加蓋了“城鎮建設”的公章，體現了雙方的真實意思，該合同合法有效，對雙方當事人具有法律約束力，雙方均應按照合同的約定全面履行自己的義務。“城鎮建設”提出林某向陳某所繳納的購房款７９．２萬元中有４２．２萬元系林某借給陳某的款項，不是購房款，但對此說法未能提供相應證據予以證明，法院不予采納。法院同時認定，“城鎮建設”與林某簽訂售房合同后，又將該房屋出售給第三人，屬“一房二賣”的違約行為，故依法作出了維持原判的終審判決。廣州國土房管局出招杜絕“一房多售”

為杜絕目前房地產市場出現的一房多售、假按揭、重復抵押等違規現象，廣州市國土房管局今年底將啟動商品房網上銷售管理系統，屆時有關樓盤的信息將全部公開，從而遏止“一房多售”的可能性和欺騙性；同時，廣州市國土房管局還正醞釀建立房地產監管，從執法的力度和角度，加強對房地產市場、房地產交易行為的監管、巡查。而房地產監管也將爭取在年內成立。

□鏈接二

較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第８條規定：具有下列情形之一，導致商品房購賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的購受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房購賣合同訂立后，出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房購賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。　　　　　(作者：戴世鋒、王一玫)