購房消費不同于一般消費行為，他專業性強、手續復雜、涉及的

政策法規多，加之目前商品房交易中的種種不規范行為，導致購房者

的合法權益未得到有效的法律保護。為了防范交易中可能存在的風

險，越來越多的購房者委托律師辦理交易事宜。律師在購房代理中的

工作，一般分為兩大階段：

一、前期準備階段。律師接受委托后，即與發展商或代理商接觸，

查閱發展商或代理商的各項售房資料，包括簽約須知、認購書、銷售

合同和管理公約等。之后，要進行物業調查，即對委托人欲購商品房

所在的物業進行全面、深入的調查。對期房交易，主要從以下方面進

行調查：一是發展商的經營主體資格和資信狀況；二是發展商是否付

清了土地出讓金，領取了土地使用權證，該土地使用權是否設置了抵

押；三是發展商是否取得了建設用地許可證、建設工程規劃許可證和

開工許可證；四是項目進展情況、施工日期、投資情況、竣工日期和

市政條件是否確定；五是發展商是否已經合法取得預售許可證。對現

房交易，除調查上述一、二、三項內容外，還要查驗該項目是否取得

工程質量竣工核驗書，具備住用條件以及發展商是否取得銷售許可

證。但根據北京市國土資源和房屋管理局京國土房管法（2000）第418

號文件規定：“凡已依法取得國有土地使用證和房屋所有權證的商品

房，不再辦理商品房銷售許可證。”若未取得文件規定的“兩證”，不

得上市銷售。另外，還要確認項目是否得到銀行樓宇按揭承諾，提供

按揭的成數、年期和利率。委托人作出購購決定后，律師會幫助委托

人準備簽約文件，辦理必備的法律手續，以滿足有關法律法規對購購

方的要求。

二、簽約購房階段。委托人認可物業后，賣方一般要求簽訂認購

書。律師通知委托人與發展商或其代理商簽訂認購書，履行相關義務。

隨后，律師代理委托人按照認購書約定的時間，同委托人到售樓處簽

訂正式購賣合同。律師負責簽約事宜，起草補充文件，審核簽約須知、

稅費明細表、按揭須知，審查付款情況，制訂簽約借款進程表等文件。

這是商品房交易中較重要的一個環節，購賣雙方的權利義務據此確

定。因此，律師可能會就某些條款提出修改補充意見供委托人參考。

雙方當事人對合同條款完全認可后，簽字蓋章，完成簽約行為（期房

合同尚須辦理預售、預購登記）。律師將有效合同發還委托人并將復

印件留存事務所，督促銷售方及時履行合同約定義務。簽約之日起30

日內（期房交易在結算后），律師會同房地產商向房地局申辦立契過

戶手續，經房地局審查受理，并進行現場勘查和評估，核實申報價格，

依法繳納有關稅費后，領取由房地局核發的過戶單。在上述手續是完

畢之后，憑過戶手續，依照《房地產管理法》的規定領取房地產權屬

證書，發還委托人。至此，律師完成全部代理事項。

較后，給您提個醒：聘請律師，一定要選擇規范的律師事務所，

并與之簽訂《委托代理協議》，這是律師代理具體法律事務的基本性

文件。然后，購房者簽署授權委托書，這是明確律師代理具體法律事

務權限范圍的法律依據。此外注意兩點：，要把委托事項寫清楚，

爭取全部落實，不要過于籠統；，律師費要向律師事務所的財務

人員支付，并要求開具正式發票。如果事務所向您出具一般收據，您

有權拒絕。

（北京市融商律師事務所 徐榮祥）