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購房者應明確面積結算方式
編輯：海南房產網 發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天 閱讀 568 次
王小姐欲購購某開發商開發的期房項目，并與開發商簽署了商品房預售
契約。在合同中，雙方就面積結算作了如下規定：
1、房屋建筑面積為193平方米（房屋的確切建筑面積在房屋竣工后以政
府房地產管理部門測繪、丈量后的結果為準）；
2、每平方米售價為人民幣4000元；
3、合同中列明的建筑面積（193平方米）為暫測面積，房價款以政府有
關部門實測面積為準；
4、發展商保證房屋使用面積與建筑面積的比例不低于75％，即房屋的
使用面積不少于144.75平方米。
在經過房屋土地管理部門的測繪機構產地測繪之后，該房屋的實測建筑
面積為200.8平方米，實測使用面積為140.56平方米，實測使用面積與實測
建筑面積的比例為70％。
在實測結果出來之后，王小姐認為：
1、實測房屋的使用面積與建筑面積的比例（70％）低于發展商保證的
標準75％；
2、實測的房屋的使用面積（140.56平方米）低于發展商保證的144.75
平方米。
基于以上理解，王小姐要求發展商：
1、以實測的使用面積140.56平方米為基準，結合發展商保證的75％的
比例標準，推算出應結算的建筑面積為187.4平方米；
2、發展商應退還（合同中暫測建筑面積193平方米－應結算的建筑面積
187.4平方米＝5.6平方米）的房價款人民幣22400元。
發展商不同意王小姐的要求。較后雙方達成協議：王小姐應先與發展商
結算實測建筑面積多出合同暫測面積的房款計人民幣31200元，然后發展商
向王小姐退還實測使用面積小于合同面積計22346.7元，較終王小姐向發展商
交納人民幣885303元。
根據我國建設部頒布的有關規章規定，為保護消費者的利益，商品房銷
售應按使用面積進行結算。但在現實中，發展商因為歷史原因，成本核算、
促銷，以及采用建筑面積進行結算更靈活等原因，幾乎所有的發展商在實際
操作中都以建筑面積為結算依據。本案也不例外。
本案爭議焦點有二：一是結算面積到底是按實測的建筑面積計算，還是
按照以實測的使用面積結合發展商保證的比例標準倒推出來的建筑面積來進
行結算；一是如何看待發展商的保證。
關于結算面積，盡管存在建設部以上的規章，如果發展商與購房者在合
同中約定以建筑面積來進行結算，我們認為仍然是有效的，因為有關法律和
行政法規并沒有對此作出要求。所以，本案中商品房的價款應以實測建筑面
積為準。
關于發展商的保證，我們認為是發展商的一項合同義務。如果發展商違
反這一保證，就構成違約，其后果是應承擔違約責任。本案合同中關于發展
商違反其保證應承擔責任的規定并不明確，這就容易產生爭議。較后雙方達
成的協議也不失為一種解決辦法。
因此，我們建議購房者在購房時，應明確是按建筑面積還是按使用面積
計算。如發展商對某些事項作出保證時，還應就違反該等保證所應承擔的責
任進行明確規定。
（北京嘉潤律師事務所房地產部）
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