樓市調整期低質風蔓延 建議購房小心四大盲點

隨著315國際消費者權益日的到來，樓市維權再起高潮。2008年是中國房地產的降價元年，但伴隨著房價下跌，部分商品房的品質也在同步下降。專家提醒購房者，盡可能將購房消費糾紛避免在發生前。

房屋質量投訴增多

北京業主曹先生較近的心情相當糟糕，花了半輩子積蓄購的商品房，收樓時竟發現有嚴重的質量問題。

曹先生稱，他去年購購了一套商品房，收樓時卻發現該房屋存在嚴重的質量問題：與廚房連接的小陽臺頂上有幾條裂縫，陽臺左側下方還有一處長13厘米的裂縫；主人房內的衛生間和廚房水管都有不同程度的漏水。曹先生非常氣惱，向開發商質詢，隨后開發商承諾讓物業公司盡快解決問題。物業公司前后維修了三次，但問題仍沒有徹底解決。

開發商狡辯，不愿意賠錢，315到了，我們幾個業主說好了一起再投訴。曹先生告訴記者。

據中國消費者協會統計，近幾年房地產投訴開始增多，主要有兩類問題，一是房子的質量問題，涉及消費者的安全，房子蓋起來之后，出現房子開裂、滲水、漏水這種情況比較多；另一類是面積問題，短斤少兩。此外，前期的產品宣傳存在誤導信息、辦理產權證問題、后期的物業管理等方面也存在較多的投訴。

中國消費者協會投訴部主任邱建國說，當消費者權益受到損害時，消費者有五條渠道來維護自己的合法權益：是尋求和解；是到消協進行投訴，由消協找到被投訴方調解；第三是到工商局等有關行政執法部門申訴；第四是仲裁；第五是向人民法院提起訴訟。

低質風開始蔓延

2008年是中國房地產的降價元年，但伴隨著房價下跌，商品房的品質也在同步下降。

廣東省質監局近期公布的對廣東部分商品樓等工程質量的專項監督抽查結果顯示，佛山的高明碧桂園二期、中海文華熙岸花園一期、水悅城邦，廣州的羅馬家園，珠海的中天維港、仁恒星園等大型房地產企業開發的樓盤均被列入黑名單。

商品房低質風還在全國范圍蔓延。2008年，除了碧桂園，保利、珠江等開發商的樓盤因質量問題也被曝光，萬科在上海開發的金色雅筑也都因質量欠佳被當地媒體曝光。

今年以來，上海因為各種房屋質量問題導致業主集體維權的樓盤已超過10個。某網上海房地產頻道一位 編輯透露說。衛明不動產智庫負責人蔡為民(蔡為民博客,蔡為民新聞,蔡為民說吧)則認為，這是因為房價下跌后，多年積累的房屋質量弊端，如火山那樣集中爆發了。他說，國內樓盤的品質問題實非一日之寒，但之前房價持續上漲，業主的注意力在房價上，忽視了其他。但現在房價下跌，于是購房者重新開始關注品質。

中原地產分析師許萌并不贊同上述觀點，他認為，那么多品牌開發商在降價后出現質量問題，是因為開發商偷工減料，想通過使用低劣建材來彌補降價帶來的損失。許萌表示，畢竟去年上半年房價下跌的同時，各地的建材及人工成本卻在猛漲。也有業內人士認為，開發商資金周轉不佳也是一個誘因。去年，整個中國房地產業的資金周轉情況都不太理想，拖欠建筑企業施工款的現象極為嚴重。如果工程款被嚴重拖欠，房屋質量多半就會很差。

今年全國兩會上，取消房屋預售制度成為與會代表委員關注的焦點之一。在一份《關于加快修訂〈中華人民共和國城市房地產管理法〉，促進房地產業的健康發展的建議》的提案中指出，房地產預售制度已成為房地產市場不規范的主要根源之一，它不僅導致房屋面積縮水、建筑設計變更、房屋質量缺陷等問題，更為嚴重的是，它誘發了延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押甚至攜款潛逃等問題。衛明不動產智庫負責人蔡為民雖然不贊成取消房地產預售制度，但他認為，目前的預售制度需要改良，應學習一些海外市場的經驗，實施分階段付款制度。由業主根據房屋的施工、竣工情況，分階段付款，這樣就給了業主足夠的監督權，使開發商不得不用心造房，從而避免了偷工減料、隨意更改規劃等問題。

今年購房小心四大盲點

在當前樓市調整時期，四大類問題已成為投訴熱點，專家提醒廣大購房者，擦亮眼睛，盡可能將購房消費糾紛避免在發生前。

頭先是逾期交房。這是購房中很容易出現的問題。這其中有工期、天氣等客觀原因，也有開發商資金緊張等主觀原因。專家表示，對于這類問題，購房者應在購房前就與開發商約定好并簽入合同，一旦逾期交房，購房者應盡快與開發商協調，索取違約賠償金，而當超過了一定的時間，則可按合同要求解除購房合同。

其次是公共綠地無故縮水，這也是房地產投訴中出現頻率較高的一個熱點。專家建議，這類問題需要取證，要看合同里面有沒有明確規定。有些合同里面雖然沒有明確規定，但如果在宣傳資料中明確具體地作了標識，從某種意義上來說，這也是構成了合同違約，消費者可以向開發商進行相應索賠。

第三是交房面積縮水。目前樓市普遍以建筑面積為計價單位，個別開發建設單位利用建筑面積與套內建筑面積換算進行價格欺詐。專家表示，物權法頒布后，計算房屋面積也清楚了很多。物權法規定，業主對專有部位享有所有權，對公有部位享有共有權。業主在簽訂購房合同時，應主張以專有面積即套內建筑面積計價。同時，在合同中須列明公有部位和共有配套場所、設施、設備的標準。

較后是建筑質量問題。專家建議消費者遇到此類問題，頭先不要收房，并向開發商提出整改要求。由整改導致無法按期收房，開發商應該承擔違約損失。如果消費者決意退房，也是無可厚非的。另外，消費者購購 時，應該與開發商明確裝修的內容、使用材料的廠家、品牌、規格及價格，并作為交付使用的標準。

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