選擇適宜的房價

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 631 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

您對個人資產做完估量后，下一步當然要挑選品質好、價錢又不高的住宅了。然而，當您面對眾多可供選擇的商品房時，一定會驚嘆：怎么房價相差會如此之懸殊。其實，房價的制定是有一定規律的，它受到市場和成本制約。這里著重介紹構成目前商品房價格的成本因素。

商品房價格主要由3大塊組成：一是土地成本；二是開發建造成本；三是利潤、稅費、銷售等費用。以目前的內銷商品房來看，價格的構成要素絕大部分比重在前二者。以北京為例，北京市早在1993年就發布了《北京市出讓國有土地使用權基準地價的通知》，對北京市出讓國有土地使用權用基準地價對不同用途和地價區類的標準作了具體規定，在一個較大的框架上，確定了北京商品房價格的走向。基準地價根據商業、公寓、住宅及工業4種不同的土地使用類別和10種地段制定了級差價格。從全市看，東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽區為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段，其他各郊縣則處于六到十類地段區。按照基準地價可以推算：井地區每平方米樓面生地價要在3000—4000元；西單一帶在2000—3000元；其他按地段級差各有區別，從幾百元到千元各不相同。從這里可以看出，發展商在不同地區取得土地的成本是不一樣的，這也直接導致了房價的懸殊差別。

其次，發展商的開發建設成本也存在著差異。如在前期的拆遷過程中，舊式居民區人口密度大，拆遷安置工作難度大、代價高，而遇到拆遷廠房等，則要順利得多，費用也較小。另外，發展商開發的房產所選用的結構類型也直接導致成本的差異：一般普通六層的多層住宅為磚混結構，其建造費用一般在1000—1200元／平方米，而25層左右高層建筑，一般選用框架———剪刀墻結構，造價在1800—2000元／平方米左右。兩者相比較，高層建筑建造成本要高出80％左右。

再次，如發展商開發周期短，預銷售情況好，資金回籠快，資金成本自然較低，這樣也能降低成本。其他包括發展商讓利、管理銷售費用低、享受優惠政策等，也能導致總成本的差異，從而影響房價。

綜上所述，主要是從成本角度談了商品房價格的組成，但大家應該記牢一點，真正決定房價的，不是成本，而是市場因素。如個別區段，某些開發商由于是在1993年房地產較熱的時候入市的，拿地成本高，建筑原材料是在天價的時候購入，還沒建完就遇宏觀調控，房地價陷入低谷，銷售景況慘淡，苦苦支撐到現在，資金成本已高得驚人，成本價位肯定是高高在上了。而此時，該區段又新上了許多近年才批的項目，各方面成本都較低，房型格局也新穎，價位還低，在這種情況下，競爭的優劣是顯而易見的。所以說，房價的較終成因，還要回歸到市場的認同，您可以根據實際購購力充分參照房價的成本和市場構成因素較終決定適宜的房價水平。

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