目前,由于房價出現(xiàn)波動,率先降價的也獲得了比較理想的回報.預(yù)期打出降價招牌的還將增加,但個中真假不是一般人能辯明的.這里結(jié)合開發(fā)過程中的漲價基因分析之.

一般而言,開發(fā)商會結(jié)合建筑成本/管理費用/財務(wù)費用/營銷費用/不可預(yù)見費用/稅收費用/樓面成本來確定自己的成本價.而項目銷售訂價往往由營銷部門或營銷代理機構(gòu)來完成.他們訂價的主要參照物是基于現(xiàn)售條件,結(jié)合項目可能的競爭優(yōu)勢與個性特點,分景觀/朝向/套型/創(chuàng)新點/地段/服務(wù)品牌/物業(yè)定位/規(guī)模/新賣點等,以區(qū)域均價為藍本加減后確定波試探市場的價格,然后通過運籌過程來識別該價格的可接受程度,作為項目正式推出的初始價格. 以初始價格為基礎(chǔ),哪些基因會導致開發(fā)商漲價呢? 大約包括市政利好,如輕軌站點,**出入口,重要教育或其他與生活相關(guān)的市政設(shè)施;這是一般明白的因素. 不大明朗的成分是,需求存在的擴張,如大型企業(yè)基地創(chuàng)建或引進,學校擴容,投資者比較注重物業(yè)形態(tài). 再一個就是區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)領(lǐng)漲的樓盤并且銷售看好條件下,類似項目跟漲. 明白一些事理后我們再來談?wù)勅绾闻袆e降價真實性問題. 1\看看開發(fā)商的體量.如果該項目開發(fā)商為僅開發(fā)這一個小項目并且沒有其他項目表示,或存量項目,則該項目降價優(yōu)惠的真實性要高. 2\同時推出項目的數(shù)量與分布情況.在開發(fā)商實力日益在營銷中占據(jù)重要地位的時候,如果一個開發(fā)商同時開發(fā)多個項目,則降價真實性會大為提高.以金地為例,其在漢約七個項目,陸續(xù)上馬,其中處于城區(qū)單價非常高的居多,而屬低價格的項目僅格林小城一個,那么,從其他項目累計的客源中,通過優(yōu)惠釋放到該項目,迅速轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他項目,這種優(yōu)惠是真實的. 3\存在明顯泡沫成分的樓盤降價真實性提高.象武漢的光谷區(qū)域,去年均價由四千五左右一下躍升至如今的六千,則其中一些規(guī)模樓盤打折銷售是真實的,因為體量的原因等不起,必須實現(xiàn)一定的銷售來保證資金鏈的良性循環(huán). 4\項目本身價格有優(yōu)勢并且開發(fā)商存在再開項目的條件下折扣銷售是真實的.如武漢的位于紙坊的一個大項目,以前已經(jīng)銷售了相當數(shù)量的房子,新近準備轉(zhuǎn)戰(zhàn)到地市級城市搞開發(fā),這時他選擇優(yōu)惠促銷以將武漢的項目合理結(jié)算,則該優(yōu)惠也是真實的. 再來看看哪些是真戲假做, 簡單枚舉.如某樓盤推出量比較大,然后在宣傳上說,可,前一百名業(yè)主免一成頭付,現(xiàn)在預(yù)約者免費修等,再看看其落實價,高出其同類樓盤約八百元,而其項目特色與其他樓盤并無明顯優(yōu)勢,顯然,這種綜合折扣與優(yōu)惠措施只是開盤期的正常營銷手段而已. 還有舊事重提的一些促進銷售措施也是沒有真實折扣的,如承諾回報\可無理由退房\提供菜單并約定裝修總價計入購房款\廣告中的頭付為兩成并且外加幾個點的折扣^他們的一個共同點就是才上市,或上市時間不長.(責任編輯：admin)

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