購(gòu)房 收房 牢記五項(xiàng)注意
“延期交房惹爭(zhēng)議”、“眾業(yè)主要求集體退房”、“業(yè)主以延遲交房為由與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂”……近期，?？吹?、聽(tīng)到這樣的信息，收房和交房成為房地產(chǎn)界談?wù)撦^多的一個(gè)話題，消費(fèi)者說(shuō)，收房真累，總覺(jué)得處處有陷阱，如履薄冰；開(kāi)發(fā)企業(yè)說(shuō)，現(xiàn)在的消費(fèi)者越來(lái)越強(qiáng)大，維權(quán)渠道越來(lái)越多，提出的要求近乎苛刻。雙方各執(zhí)一詞，究竟孰是孰非？律師認(rèn)為，產(chǎn)生糾紛的責(zé)任既不能完全歸咎于消費(fèi)者，也不能完全歸咎于開(kāi)發(fā)企業(yè)。
收房、交房作為整個(gè)樓房購(gòu)賣過(guò)程的較后階段，往往也是出問(wèn)題較多、較易發(fā)生糾紛的階段。開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)選址、拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工一系列復(fù)雜的生產(chǎn)過(guò)程，終于完成產(chǎn)品，可謂投入巨大、用心良苦，但交房時(shí)，難免遇到一些不如意的地方；而消費(fèi)者購(gòu)房花費(fèi)多年積蓄、貸款、苦苦等待，對(duì)樓房寄予很高期望，容不得它的瑕疵也能夠理解。由于商品房大多是期房銷售，成品房與開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)初預(yù)售時(shí)的廣告、沙盤(pán)有所不同，這些不同就導(dǎo)致交房時(shí)消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的一場(chǎng)場(chǎng)沖突。消費(fèi)者收房時(shí)，對(duì)這種高額商品的接受一般都很謹(jǐn)慎，而且，近幾年法律知識(shí)的普及使消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)日益增強(qiáng)，收房時(shí)經(jīng)常存有一系列疑問(wèn)：樓房是否具備使用條件？交房手續(xù)是否齊全？面積與層高縮減了嗎？墻面裂縫會(huì)涉及主體結(jié)構(gòu)嗎？煤氣、寬帶能不能及時(shí)使用？開(kāi)發(fā)商所使用的建材是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)？是否環(huán)保健康？電線、水管、燃?xì)夤艿赖仍O(shè)備的鋪設(shè)是否規(guī)范？交房程序合理嗎？物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該預(yù)先交納幾個(gè)月的？業(yè)主臨時(shí)公約不合理怎么辦？諸如此類的問(wèn)題。而這些往往涉及比較復(fù)雜的專業(yè)知識(shí)，普通人很難清楚地了解，消費(fèi)者面對(duì)收與不收的兩難境地。
看多了這種沸沸揚(yáng)揚(yáng)、曠日持久的交房收房之爭(zhēng)，站在中間立場(chǎng)總結(jié)起來(lái)，消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)企業(yè)之間應(yīng)更多些溝通、理解、信任，雙方應(yīng)通過(guò)自身努力規(guī)范自己的行為，從而達(dá)到避免矛盾、減少糾紛、順利交接的目的。為此，提供以下個(gè)人意見(jiàn)供參考。
收房時(shí)應(yīng)關(guān)注五大問(wèn)題
交房糾紛，究其根源在于合同是否細(xì)致到位，法律能否給雙方提供可依據(jù)的準(zhǔn)則。收房實(shí)際是對(duì)購(gòu)房合同的履行，合同條款約定得明確細(xì)致，就容易確定履行標(biāo)準(zhǔn)，分清責(zé)任，反之，就容易產(chǎn)生分歧，甚至發(fā)生糾紛。有的消費(fèi)者在收房發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，才意識(shí)到如果在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)多一些合理的約束以及量化的違約賠償條款，收房時(shí)的情況就會(huì)主動(dòng)一些。例如：由于房屋質(zhì)量問(wèn)題(像水管爆裂、墻皮脫落等)造成購(gòu)房人人身和財(cái)產(chǎn)損害的賠償問(wèn)題；停車位問(wèn)題；小區(qū)綠化率問(wèn)題；擅自變更規(guī)劃的解決辦法及樓間距、采光、通風(fēng)問(wèn)題；配套設(shè)施的內(nèi)容、運(yùn)行時(shí)間、不能正常運(yùn)行的補(bǔ)救措施及違約責(zé)任等等。
有法律界人士提醒，收房時(shí)消費(fèi)者應(yīng)關(guān)注以下五類問(wèn)題：
一是房屋是否達(dá)到交付使用條件，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，開(kāi)發(fā)商必須提供房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施《工程竣工驗(yàn)收備案表》(取代原來(lái)的竣工綜合驗(yàn)收合格證，依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政許可法》，國(guó)務(wù)院在《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》(國(guó)發(fā)[2004]16號(hào))中取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收)，其中一方面是驗(yàn)證，另一方面也要看驗(yàn)收合格證取得的合法性。
二是看小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、商品房室內(nèi)設(shè)計(jì)變更的情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，商品房銷售后，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。如果是因經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，而導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化，或出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知消費(fèi)者。消費(fèi)者收房時(shí)，應(yīng)核對(duì)房子的規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否變更，開(kāi)發(fā)商是否在規(guī)定時(shí)限內(nèi)履行通知義務(wù)。
三是景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)是否符合合同約定，該部分對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)、居住目的有很大影響。商品房購(gòu)賣合同一般都約定基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑、綠化標(biāo)準(zhǔn)等，也有的售樓廣告對(duì)此用語(yǔ)明確具體，直接對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房心理和價(jià)格的確認(rèn)造成影響，也屬要約，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行約定。
四是房屋質(zhì)量，建筑質(zhì)量無(wú)疑是牽動(dòng)消費(fèi)者神經(jīng)的關(guān)注點(diǎn)，如果房屋在建筑質(zhì)量上出現(xiàn)了問(wèn)題，那么基于它之上的一切如配套設(shè)施、小區(qū)景觀等都只不過(guò)是空中樓閣而已，沒(méi)有任何價(jià)值和意義。除傳統(tǒng)的質(zhì)量問(wèn)題， 還存在新型的環(huán)保、節(jié)能等質(zhì)量問(wèn)題也值得重視。
五是交付逾期和面積差異問(wèn)題。逾期交房會(huì)給消費(fèi)者造成一定的經(jīng)濟(jì)損失和機(jī)會(huì)損失，也可能破壞消費(fèi)者的家庭生活計(jì)劃，給生活帶來(lái)諸多不便。商品房購(gòu)賣合同一般約定(合同第九條)：出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付購(gòu)受人使用，按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)，其中款約定逾期超過(guò)一定日期后，購(gòu)受人有權(quán)解除合同，也可要求繼續(xù)履行合同。
由此看來(lái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)交付房屋逾期達(dá)到一定的天數(shù)，消費(fèi)者是可以退房的，此時(shí)的前提條件是消費(fèi)者拒絕接收此房屋，如果已經(jīng)實(shí)際入住接收了房屋，那么只能接受開(kāi)發(fā)企業(yè)支付違約金的補(bǔ)償方式了。面積問(wèn)題也應(yīng)該是消費(fèi)者較為關(guān)心的內(nèi)容之一，對(duì)于交房時(shí)面積差異的處理方式在合同中一般都有約定，2003年6月1日起實(shí)施的《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》已經(jīng)明確，合同有約定的，按合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比完全值超出3%時(shí)，購(gòu)受人有權(quán)退房或不退房而要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任(損失)。
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