我看過一個專題策劃，叫“生活在廣州的一百個理由”。我以為，生活在廣州這個城市的好處是———離開她，兜兜轉轉一圈回來，有一個自己的小窩等著你。身邊有許多女孩子們，她們在CBD較燦爛的寫字樓上班，甚至有了私人辦公室；她們交重稅，可以養活幾個公務員；她們購四位數的鞋子，五位數的大衣；她們定期去健身會、瑜珈館；她們卻躺在租來的公寓里看影碟打發被加班撕扯得支離破碎的夜晚時光。


“為什么你們不購房子？”

“等我以后結婚再購房吧。”

“我不想讓別人覺得我太強。”

“我不想每個月還債。”

“我不想背負利息負擔，等我儲夠錢，我會一次性付款購。”

“我覺得房地產市場的泡沫太多。”

NO，NO，NO，女孩子們，作為受到良好教育的OFFICELADY，你們的理財觀實在太OUT了。你或許樂此不疲地研究下一季的衣衫流行趨勢，你或許對某種食物的卡路里含量爛熟于心，但是，在理財教育上，你實在需要開始從小學補課。

錯誤一：等我以后結婚再購房吧

購房與結婚沒有必然聯系，雖然都是人生周期里可能會發生的事件，但是，它們的關聯性為零。當你有了一定的經濟能力，你頭先應該做一個長期的生命周期計劃，學著理財。經濟有周期，人生有階段，要看準自己目前所處的位置。在年輕時候，收益至上，承擔風險的能力更強，投資的額度并不大，就算不利，也沒什么大不了的，心態是“光腳的不怕穿鞋的”。假如職業生涯過半，就會“患得患失”，風險適中，回報中等，已經滿意。待到退休時，保存革命勝利果實才是要務，風險要小，收益可以對抗通脹就行。人的一生不可重來，但是經濟周期有起有落，周而往復。在經濟剛剛開始復蘇時，日用品及相關行業、房地產都是可選項；經濟穩步攀升期間，地產、股票或可一試；經濟增長已經趨于成熟穩定，股票和對利率較為敏感的債券較吸引眼球；經濟衰退到來，優質債券較穩陣。

現在到底處于經濟周期的什么位置呢？我們可以從經濟學家信心指數中窺得一斑。國家統計局中國經濟景氣監測于3月底進行了2005年一季度中國經濟學家信心調查，了解他們對當前經濟現狀和未來發展趨勢的判斷，以及他們對未來宏觀經濟政策和改革的建議。調查統計得出信心指數大于5分，表明經濟學家對經濟形勢的判斷傾向于積極、樂觀；得分越高，表明對經濟形勢預期越樂觀。相反，如果信心指數降至5分以下，則表明經濟學家對當前及未來經濟形式的判斷傾向于消極、悲觀。經調查計算得出，2005年一季度經濟學家信心指數為5.71，取值位于對經濟發展表示樂觀的區間。這表明，經濟學家普遍對經濟前景充滿信心。關于對當前經濟形勢的判斷，在“好”、“滿意”、“差”三個選項中，本次調查經濟學家選擇中間項“滿意”的比重是歷次調查中較高的。

由此可見，經濟復蘇，并將進入穩步上升區間。忘記那無厘頭的“結婚才購房”的理由，購房子吧，女孩們。

錯誤二：我不想讓別人覺得我太強

白居易往長安官宦圈子交游時，他的姓名曾被取笑，有官員笑說：“白米很貴，居不易”。在任何一個大都市里生活，不僅僅是白米很貴，衣衫也很貴，交通也很貴，社交也很貴，健康和安全感更貴。當你可以游刃有余地處理“白米很貴”等問題，你已經給自己創造了優質的生活，并且，與他人的眼光無關。

錯誤三：我不想每個月還債

如果你把月供看作是“債”，那么你把房租看作什么呢？在天河北、環市東這附件的一些小戶型公寓樓，早幾年入貨的購家，已經賺到一票了，就算現時租價略有下調，仍舊可以用租金平月供。3年前，在社區的一個樓下是商場，樓上是小戶型住宅的樓盤，有朋友購入一個40平方米的房子做收租婆，帶裝修家電才27萬多，因為計錯數，后來又退回1萬多，

實際也就26萬了，租2300一個月，而月供不過1800，她的名義收益率高達10%。而作為租客的你，在幫別人供樓時，是不是應該盤算一下，你是在幫別人還債啊，還有，當收租婆的15年貸款還清，她還有剩下45年的“食利”日子好過呢。

錯誤四：我不想背負利息負擔，等我儲夠錢，我會一次性付款購

這樣的說法就更可笑了。現時的一年期存款利率不過2.25%，去年的消費價格指數平均值3.9%，今年的預期值在4.1%上下，那么今年的通貨膨脹率可以估算為(4.1%-3.9%)÷3.9%×100＝5.13%。存款的真實利率已經是負數；新出臺的房貸利率為5.51%，那么貸款購房的真實房貸利率也接近于零。這個時候，仍然是欠銀行錢比較合算。

假如你打算儲夠50萬元再購房，以每月儲4000的速度，假設存款年利率保持2.25%，并樂觀地假設通脹為0，你要過9年多才能儲夠錢。想起一個笑話，一個美國老太太和一個中國老太太同時上了天堂，美國老太太說：“我這輩子的理財規劃做的真好啊，我貸款15年購的房子逆向抵押給銀行，由銀行每月發給我一筆錢做養老金，在我死之前，逆向年金抵押貸款(reverseannuitymortgage)正好全部沖抵了房屋價值。”中國老太太說：“我這輩子的理財規劃做的真好啊，我存了30年的錢，終于在我死之前，購了一套新房子住進去。”

錯誤五：我覺得房地產市場的泡沫太多

泡沫的市場，也存在合理定價的產品。這個市場不是缺少合理定價的產品，而是缺少發現的眼睛。宏觀橫向比較國內其他大都市的房價，廣州的房地產市場還算得上是有效而健康的了。

如何界定“合理定價”，很遺憾，我們并沒有一套科學的房地產定價體系。房地產定價，通常有市場比較法、收益法和成本法三類。公眾可以使用的Hedonic估價模型(多元回歸方法)，該模型將房屋價值和房屋的很多種屬性建立一個線性方程，房屋的屬性包括面積，臥室個數、房齡、區位、環境等等。方程的因變量是房屋價值，自變量是多個屬性變量。收集大量房屋的售價與屬性數據，代入上面的方程進行回歸，估計系數a、b1、b2、……bn。其中屬性值可以是實際值(例如面積)，也可以是實際值的對數值。求取到系數之后，公眾可將目標物業的屬性值代入，得到目標物業的價格估計值。

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