房地產金融的革新-簡析房地產投融資途徑

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 625 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　以住宅建設業為代表的房地產業，在國民經濟中起著舉足輕重的地位，其占GDP的比重逐年提高，2000年占GDP超過了7%。而且由于其對相關72個行業的拉動作用，房地產的供需變化、價格波動在目前中國經濟構架中已超過了股市的影響力。據美國權威咨詢機構測算：房地產價格每上升1%，可帶動消費增長0.4個百分點。而股市的貢獻僅為0.13個百分點。其主要是因為房地產價格的增長具有相對穩定性。可視為已實現的財富增加。

中國正處于城市化的進程中，人均居住面積（城市）不足10平方米。主要城市（北京，上海，廣州，深圳）也正處在溫飽型住宅向舒適性住宅形式的過渡時期。部分富裕、中產正在形成中。居所尚未完全滿足，居所方興未艾。北京市去年的開復工面積達3000萬平方米，銷售面積達1200萬平方米；上海的銷售面積超過1600萬平方米。而兩市的年度空置率不到20%。

住宅市場如此，寫字樓等商用物業市場也不甘寂寞。北京寫字樓出租率達到84%，價格上漲了14%。當然這與申奧成功，加入WTO有一定的關系。但是至少在未來5—10年，這個市場仍有很大的發展空間。特別是政府土地政策的收緊，土地成本的上漲。價格與供應量在未來5—10年基本處于一個較高位的橫盤。

根據一般規律，這個極端繁榮的房地產市場背后一定有一個強大的金融支撐和多元化的融資工具相對應。但事實恰恰相反，房地產金融長期以來落后于房地產開發。美國房地產信貸余額占全國總信貸的48%，日本占52%，歐洲國家普遍在30%以上，而我國這一比例不到10%。房地產公司融資的先進渠道是銀行貸款。按揭制度也是96年后才逐步推出的。但大量的房地產公司在這個相對惡劣的金融環境下面卻奇跡般地發展壯大起來。以小資金撬動大資產，迅速地完成了資本的原始積累。

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