10月15日，住房和城鄉建設部正在進行“落實科學發展觀”集中學習。作為房地產宏調政策制定部門主要負責人，部長姜偉新在講話中僅有寥寥數語涉及房地產話題。

記者獲悉，姜偉新不久將與幾位副部長各選取一個落實科學發展觀的課題進行調研。一位接近住房和城鄉建設部的人士稱，姜偉新很可能選取住房保障而非目前較熱的房地產市場問題進行調研。

就在10月14日，杭州市政府出臺“24條”救市政策，業界認為這是部門房地產調控松動的預熱。而早在此前，南京、福州、西安及成都等地都出臺了各自的救市政策。

與地方政府高調對樓市的“救市”動作不同，住房和城鄉建設部對房地產宏觀調控話題反應“冷”得出奇，下一步是否會出全國性房地產“救市”政策，成為當前業界較關心，也是較猜不透的話題。

有專家指出，可能層面只會出臺關于“二套房貸”政策等的微調，房地產宏調政策整體不會有太大的變動。

“自下而上”變調？

10月15日，距西安房地產救市政策出臺已1月，仍未見該文件細則發布，這意味著西安救市政策仍未真正落實。

與此同時，遠在千里之外的杭州市高調出臺“救市24條”，其在總結西安、成都、南京等城市做法的基礎上，次提出了對于一戶家庭年滿18周歲子女購購套住房，“二套房貸款政策”比照頭套房執行。

在此之前，央行出臺政策“二套房貸”以家庭為單位考量，杭州此政策出臺頗耐人尋味。有消息人士稱，杭州政策一向謹慎，此次杭州出臺“二套房貸”政策就是層面政策的預熱。

而全國工商聯房地產商會會長聶梅生日前也表示，二套房貸等政策有望近期出臺。相關部門調研已有時日，屆時政策未必由住房和城鄉建設部發布，而是由不同部門分別出臺系列松綁樓市的政策。

此前中房協上書國務院提出“二套房貸”政策調整方案，將自住需求和投資需求區分是主要政策調整方向。而此次杭州政策被認為與中房協建議一致，因此業內人士均認為杭州出臺的“二套房貸”政策可能就是央行隨后調整二套房貸政策的樣本。

一位權威人士也向記者表示，杭州出臺政策之前，曾進行過相關行業和部門的溝通會，杭州政策出臺前曾報國家有關部門。

杭州房產管理局人士拒絕向記者做“二套房貸”政策的進一步解釋，僅表示要等具體文件出臺。

此“具體文件”似乎是指“細則”，而西安市“細則”還沒出臺，房屋成交量就縮水3成，原來日均成交200套左右的市場，縮水到日均成交150套，政府的救市舉動反倒使市場觀望情緒更濃。

且不說房地產調控政策是否會從杭州開始實現“自下而上”的變調，單就地方政府救市目的來說，幾乎所有地方政府出臺的政策均告失敗。

住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，當前房地產市場應該是穩市，所有調控政策應該是保證交易量不繼續萎縮下去。因此，地方政府可以在合法合規的前提下，自主決策出臺一些穩定當地樓市的政策。

但是從“穩市”這個政策目標來看，地方政府并沒有達成。購房者看到政府救市政策反而更加持幣待購；開發商獲得政府補貼和政策解救后，反而暫時擺脫了資金危機，房價下降趨勢停滯，而房價下降是交易量釋放的重要前提。

一家在西安設有分公司的北京房地產公司老總15日表示，西安市政府至今沒有出臺細則的原因可能有二：一是西安的救市政策沒有被國家層面認可；二是政府救市目的是為了刺激購房需求，提高交易量，結果卻發現這系列政策執行下去，可能效果適得其反，于是改變了初衷。

深圳是全國房價下降幅度比較大，救市呼聲較高的城市，但是直至今日深圳一直堅持不救市。國家發改委等有關部門多次到深圳調研房價，結果發現斷供是個別現象，是投資客自食其果。

上海易居研究員發展研究所副所長楊紅旭指出，全國已有10多個城市出臺樓市救市政策，政策五花八門，但是很多地方政策似乎是在“救開發商”，而非“救市”。

另外，從地方政府出臺救市政策過程來看，幾乎都是開發商集體向政府建議，隨后政府組織調研，然后出臺政策，仔細分析政策取向，的確是開發商集團受益。

楊紅旭指出，在此情況下，國家層面不應再對這個情況保持沉默，而應出臺一些全國性政策，以使地方政府在規定范圍內開展地方性調控。

政策博弈

針對近日市場上不斷有房地產調控政策將調整的說法，住房和城鄉建設部人士予以否認，但表示正密切關注市場，也在做相關政策研究制訂工作。

而中房協秘書長朱中一也表示，上書國務院尚未得到回復。

上述接近住房和城鄉建設部的人士表示，中房協等部門的這份建議在7月份就上交國務院，按照慣例，國務院會安排相關部門對情況進行調研，進而作為是否調整政策的參考。

8月份，國家發改委果然召集中房協等部門人士開會，就房地產形勢與投資工作展開座談；9月底，國家稅務總局又召集中房協、全國工商聯和部分開發商代表座談土地增值稅改革話題。

這一切并非巧合，上述宏觀調控部門座談內容均與中房協建議有關。而在2007年房價快速上漲時，中房協也曾上書國務院，隨后有關部門展開調研，進而出臺了穩定房價的系列政策。

另一個微妙變化是，住房和城鄉建設部、財政部、發改委、稅務總局等9部門組成的房地產宏觀調控部際聯席會議制度在中房協上書國務院后發生了改變，原本比較松散的部門聯席會議制度，從8月份開始必須在每月11日前后召開。

10月11日的這次聯席會議上，9部門代表把目前提出的二套房貸、土地增值稅、房產交易稅、土地購置問題等所有可能出臺的宏觀調控政策進行了探討，但發改委、財政部、人民銀行等部門均沒有表態。

上述接近住房和城鄉建設部的人士表示，住房和城鄉建設部亦沒有派部級專業代表出席這次聯席會議。

有關人士分析，9部門沒有借這次聯席會議出臺任何決議，有兩種可能：一是部門之間沒達成一致；二是有關政策早已制訂完畢，只待合適時機出臺。

朱中一此前向記者表示，中房協通過住房和城鄉建設部向國務院遞交有關政策建議后，國家發改委等部門曾與房地產行業專家座談。

國家發改委代表指出，1-8月份房地產投資規模沒有下降，反而上升了約29%，因此房地產市場是否到了必須調整政策的地步？其是否會對固定資產投資帶來影響都不得而知。

中房協代表曾解釋稱，房地產開發具有周期性規律，當前房地產開發投資增長是2年前項目開工所致，必須關注目前房地產市場不景氣帶來的2年后的周期性影響。

只做不說

雖然住房和城鄉建設部否認近期將出房地產宏觀調控政策，但其在調控政策方面仍有不少動作。

趕在10月11日這次部門聯席會議召開之前，住房和城鄉建設部又向國務院遞交了一份1-8月份的房地產交易數據統計表，其中對北京等城市的期房、現房銷售面積和金額做了詳細闡述。

按照有關人士的說法，“這份報表是十分難看的”，其中提及，北京1-8月份商品房銷售面積下降50%以上，其中期房銷售面積下降30%以上，上海等其他各大城市銷售面積也都有30%左右的降幅。在銷售金額上，北京1-8月份下降40%，現房下降20%以上，期房下降40%以上。

顧云昌表示，銷售量大幅下降直接反映了當前市場情況的變化，以前一系列的宏觀調控政策均是穩定房價。如今房屋交易量快速下降和需求低迷成了房地產市場的主要問題，調控政策理應發生改變。

與2006年房地產宏調政策密集出臺不同，今天的住房和城鄉建設部在“大部門”改革中職能和角色均已改變。

除原房地產業司司長沈建忠擔任房地產監管司司長外，住房保障司司長為侯淅閩，其為住房保障和房地產調控領域的專家，目前出臺的系列住房保障政策，均出自其手。

另外，新成立的公積金監管司司長為張其光，原為住房和城鄉建設部人教司副司長；住房和發展改革司司長為馮俊，其原為法規司司長。熟悉情況的人士表示，此二人均是上一輪國務院體制改革時，從原“體改部”過來的，對政策和體制改革尤為熟悉。

上述熟悉情況人士表示，新任住房和城鄉建設部部長姜偉新典型作風是“只做不說”，很多事情積極去做，但是絕少去宣傳，更不會在政策出臺之前給市場任何風聲。

上述接近住房和城鄉建設部的人士指出，當前國務院對房地產形勢的判斷與房地產行業內不完全相同，國家層面并不認為房地產市場“不救市”，就會對國家宏觀經濟帶來重大影響。而且，國務院有關部門認為房地產市場基本面還沒有業內人士呼吁的那么糟糕。

在此情況下，有關調控部門不可能對房地產調控政策做大的調整，較有可能的是對“二套房貸”等具體政策做微調。而有關調控部門已準備好系列調整政策，只待合適時機推出。

不管杭州救市政策是否國家層面參考的樣本，其高調推出政策就已表明政府層面的意愿。國家層面出臺相關政策可能只是時間問題。

與地方高調救市不同，楊紅旭等專家認為，國家層面的政策會更謹慎，政策立足點會僅僅把握“交易量”這個關鍵詞。

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