相比1月份的地方樓市調(diào)控新政，4月地方樓市新政在于：大規(guī)模增加中小套型商品房供應(yīng)和打壓投資性購房需求。

中小套型大擴容

4月12日，天津市常委會通過《促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，不日將正式發(fā)出。

這份天津市的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展意見當(dāng)中提出，將嚴(yán)格控制高端公寓和別墅項目建設(shè)，支持企業(yè)開發(fā)中低價位、中小套型普通商品住房。

此前4月9日，河北省下發(fā)的《河北省關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中同樣提出要加快中低價位、中小套型普通商品住房開發(fā)建設(shè)，采取有力措施促使其開工建設(shè)、上市銷售。

1月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺，北京、福建等地已經(jīng)率先出臺了地方樓市調(diào)控政策。

此次波地方樓市調(diào)控政策，則與3月10日國土部公布的《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》結(jié)合的更加緊密。

此前，國土部已有要求，各地保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。

國土部土地利用司司長廖永林表示，供地計劃要求當(dāng)中的自住型中小套型商品房指的是“90/70”房屋。

此前，很多地方政府已經(jīng)停建“90/70”的房屋，而在這輪地方落實調(diào)控政策當(dāng)中，這類中小套型房屋比例被大規(guī)模提高。

蘭州市甚至提出，將“90/70”的房屋占到全部住房比例的45%。這意味著，商品房市場上，90平方米以下的房屋建設(shè)面積已經(jīng)超過了90平方米以上的房屋。

而甘肅省出臺的《甘肅省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在中小套型商品房建設(shè)用地上不僅與國土部的供應(yīng)量要求一脈相承，更作出了細(xì)化的要求。

今后甘肅省的住房結(jié)構(gòu)體系，將把面積60平方米以下的住房控制在20％左右；將面積60—90平方米的住房控制在50％左右；將面積90—120平方米的住房控制在20％左右；將面積120平方米以上的住房控制在10％左右。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強說，各地大規(guī)模推中小套型商品房，非普通商品房比例逐漸減少，未來對非普通商品房征收物業(yè)稅的可能性就加大了。“現(xiàn)在對特別消費稅、保有環(huán)節(jié)稅和物業(yè)稅的探討都很熱烈，將來可能會有部分城市、區(qū)域率先或者以試點的方式率先的推出。”

抑制投資需求

波地方樓市新政一方面增加中小套型房屋供給，另一方面，制定了多項措施來抑制樓市投資性需求。

河北省要求，各地年度廉租住房、經(jīng)濟適用住房、棚戶區(qū)改造住房、限價商品住房、公共租賃住房等政策性住房建設(shè)用地，要達(dá)到當(dāng)年住宅建設(shè)用地總量25%以上，并優(yōu)先予以安排；對上述政策性住房建設(shè)用地達(dá)不到年度住宅建設(shè)用地總量核定比例的，將核減其下一年度的用地指標(biāo)。

而天津《實施意見》中要求，從今年起實行查賬征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品（即指期房）的計稅毛利率，非經(jīng)濟適用房恢復(fù)到25%。

2009年，天津市出臺房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理通知當(dāng)中提出，對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率調(diào)整為，一般企業(yè)按照10%-15%分區(qū)域進(jìn)行征收；經(jīng)濟適用房計稅毛利率為3%。2009年5月，上海和四川等城市，甚至將這個計稅毛利率下調(diào)到了10%。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這項政策對于在售房屋和開發(fā)商囤房來說，是一種“增值稅”。隨著房價上漲，對于開發(fā)商銷售期房的計稅征收加重，加重了開發(fā)商漲價的稅收負(fù)擔(dān)，同時向取消預(yù)售制度靠近。