"只要規(guī)范了流轉(zhuǎn)的條件、認(rèn)證、有關(guān)程序等，應(yīng)該允許農(nóng)村房屋進行流傳。"北京市懷柔區(qū)人民法院院長魯桂華認(rèn)為，國家一再強調(diào)要加大投入，實現(xiàn)城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展，這也不失為增加投入的途徑。對農(nóng)民來說，是將"死物"換成了現(xiàn)錢，提高了農(nóng)民的融資能力，農(nóng)民的資產(chǎn)因此流動起來；對購受人來說，滿足了他們的需要。"城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村來，帶來了先進的理念和大量的資金，帶動了當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟的發(fā)展，同時也提高了當(dāng)?shù)鼐用裎幕剑瑢崿F(xiàn)了城鄉(xiāng)交融。" 北京法院調(diào)研報告建議：允許農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)

法官建議以特殊立法掀起農(nóng)房"購賣"蓋頭

北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)某村的老曹較近"有點煩"。

5年前，他把自己的房子賣給了陜西來京的老姬。近兩年來，眼睜睜看著房價不斷往上漲，還有拆遷帶來的巨額補償，老曹"腸子都悔青了"。

去年，眼瞧著同鎮(zhèn)的老黃通過打官司，要回了十幾年前賣掉的房子，老曹也動了心。便以當(dāng)初所簽合同違反國家規(guī)定為由，訴至法院，要求老姬返還房子。

法院經(jīng)過審理后確實把房子判給了老曹，但同時也判決老曹必須給付老姬房屋增值而帶來的6.7萬元損失。拿到判決書的老曹心里打翻了"五味瓶"---風(fēng)聞房屋要拆遷，可如今拆遷還沒開始，拆遷補償款連影子都沒見到，到哪里去找這么多錢來賠償？"得了，錢我也沒得給，房子我也先不要了，你就還住著吧。"

在懷柔區(qū)，像老曹一樣"有點煩"的村民，一數(shù)能數(shù)出一串來。近年來，受利益驅(qū)使，農(nóng)村房屋購賣合同糾紛頻發(fā)，由于此類糾紛往往容易帶來連鎖反應(yīng)，其影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的預(yù)想。在現(xiàn)行的法律框架下，法院審判也一度陷入了兩難境地。

帶著思考，北京市懷柔區(qū)人民法院將此作為課題，進行了系統(tǒng)詳實的調(diào)研分析。并在對農(nóng)村房屋購賣現(xiàn)狀及糾紛成因進行了充分研判后提出：該類案件的司法審判"宜維護購受方利益不宜簡單認(rèn)定購賣無效"；同時還大膽建議---在規(guī)范相關(guān)流轉(zhuǎn)條件、認(rèn)證、程序等基礎(chǔ)上，允許農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)。他們認(rèn)為，"這是解決問題的較根本出路"。

75%農(nóng)房糾紛發(fā)生在村民與城鎮(zhèn)居民之間

農(nóng)村房屋牽涉到農(nóng)村宅基地，這歷來是一道"紅線"。除本集體經(jīng)濟組織成員外，其購賣行為被國家所禁止。但實踐中，超范圍的農(nóng)村房屋購賣普遍存在。

從調(diào)研情況來看，農(nóng)村房屋購賣行為早在十幾年前就陸續(xù)發(fā)生。但大量合同糾紛進入司法程序，則從2005年開始。從進入訴訟的糾紛來看，75%發(fā)生在村民與城鎮(zhèn)居民之間。

"這些糾紛，其實遠(yuǎn)不足整個農(nóng)村房屋購賣交易行為總量的10%。"全程參與調(diào)研工作的懷柔法院院長魯桂華指出，受利益驅(qū)使，十幾年前，心甘情愿將自己房屋出賣了的村民，十幾年后，出爾反爾，反而要求法院認(rèn)定當(dāng)初的購賣合同無效。

魯桂華表示，大量的農(nóng)村房屋購賣合同糾紛進入司法程序之后，由于認(rèn)識上的不統(tǒng)一，造成了司法實踐上的困惑。表面上看來，這類糾紛很簡單，就是合同有效或無效的問題，但如果法官簡單地、教條地按照法律法規(guī)作出判決，不僅起不到案結(jié)事了的息訴效果，還有可能引發(fā)更多的新矛盾。

此前，北京市高端人民法院曾對此形成了會議紀(jì)要。紀(jì)要認(rèn)為：對城鎮(zhèn)居民購購農(nóng)村房屋合同應(yīng)當(dāng)以認(rèn)定無效為主，有效為例外。按照紀(jì)要精神，懷柔法院在近些年來判決該類案件時，7成以上都判決為無效，但社會效果并不理想。

"司法決策者認(rèn)為，判決合同無效是發(fā)揮司法應(yīng)有的導(dǎo)向作用，可以以此制約眾多潛在的房屋購受人。"魯桂華指出，這種司法導(dǎo)向雖然和當(dāng)前國家對農(nóng)村房屋購賣政策相統(tǒng)一，但也易引發(fā)更多的不穩(wěn)定因素。

頭先，部分購受人無房屋可住。進入司法程序的交易大多發(fā)生在十幾年前，部分購受人在購購房屋后已移居至此，因合同無效而騰退房屋，也就面臨著無房屋可住的困境。

其次，可能引發(fā)連環(huán)訴訟。購受人在購購房屋后，一般會對房屋進行修繕、裝修，甚至翻建、擴建，訴爭房屋的價值往往高于當(dāng)初的房屋價值。審理時，法院雖然也充分考慮了這些因素，但在司法實踐中，又很難確定補償數(shù)額。加上貨幣貶值和物價上漲等因素，補償價格仍然和目前商品房市場的價格相距甚遠(yuǎn)，購受方無力購購新的房產(chǎn)，也易引發(fā)另一種不穩(wěn)定因素。

再次，可能引發(fā)新一輪的訴訟。從此次調(diào)研的高兩河、蓮花池和交界河三個行政樣本村來看，有近50起房屋購賣的購受人是城鎮(zhèn)居民，但目前進入訴訟程序的只有5起。調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，很多出賣了房屋的村民正在觀望，其中有意向?qū)⒎课菔栈氐木佣鄶?shù)。顯然，認(rèn)定合同無效的司法導(dǎo)向?qū)Υ罅康霓r(nóng)村交易行為產(chǎn)生了沖擊，使之一直處于不確定狀態(tài)，可能會引發(fā)新一輪訴訟，其后果則會產(chǎn)生更多不穩(wěn)定因素。

調(diào)查報告表明，十幾年前的房屋購賣是在雙方自愿的基礎(chǔ)上達成的，有的甚至是出賣方追著購受方要求出賣的；如今，出賣方卻利用較權(quán)威的司法途徑確認(rèn)這種行為的無效，"實際上是嚴(yán)重?fù)p害了社會的公序良俗和誠實信用的社會根基。"懷柔區(qū)法院認(rèn)為，這點應(yīng)當(dāng)引起司法決策者的高度重視。

上述種種，使得司法審判陷入了一個兩難處境：既要考慮司法導(dǎo)向與國家政策、法規(guī)相吻合，又要兼顧誠實信用的法律原則，保護社會的公序良俗。在非此即彼的怪圈下，法院要想兼顧法律效果與社會效果的統(tǒng)一是很難的。

審判時宜維護購受人利益

魯桂華表示，懷柔法院在審理農(nóng)村房屋購賣合同糾紛案件時，原則上仍然遵守國家關(guān)于禁止城鎮(zhèn)居民購購農(nóng)村宅基地的規(guī)定，如果糾紛的發(fā)生確實明顯地觸犯了國家的此項政策，法院肯定會判決合同無效。但是，有些情況也需要具體情況具體分析。

懷柔區(qū)曾一度搞招商引資，其中外地人在懷柔購購房屋即可解決懷柔區(qū)小城鎮(zhèn)戶口就是一項誘人的優(yōu)惠政策。在這種政策的鼓勵下，很多人在懷柔進行了投資，并購購了當(dāng)?shù)胤课荨Ｈ缃瘢绻唵蔚匕凑粘鲑u人的要求，認(rèn)定合同無效，無疑是對當(dāng)時政策的否定，因此法院往往會考慮到具體情況變通處理。

結(jié)合審判實踐與調(diào)查摸清的事實，懷柔法院在審理時，進行了有益地嘗試。

針對購賣雙方都為本區(qū)農(nóng)民的，并且雙方購賣行為經(jīng)村集體經(jīng)濟組織認(rèn)可的；或者購受人已將戶口遷入該村的；或者雖不經(jīng)認(rèn)可，也沒有將戶口遷入，但卻連續(xù)長期生活于此的，都認(rèn)定為合同有效。

對于購受人為城鎮(zhèn)居民的，如果在購購房屋后進行了依法登記和產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；并且購賣行為發(fā)生時間較長，購購方已經(jīng)在此長時間居住，房屋也已經(jīng)翻蓋或重建的，而出賣方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，法院也作出合同有效認(rèn)定。

調(diào)研情況表明，司法實踐中"宜維護購受方利益不宜簡單認(rèn)定購賣無效"。魯桂華指出，即使糾紛的確存在硬傷，必須要判處合同無效的案件，法院從維護社會穩(wěn)定和保障當(dāng)事人權(quán)益出發(fā)，也應(yīng)充分保護購受人的利益。如在房屋標(biāo)的面臨拆遷的情況下，法院會將區(qū)位補償價款的60%至70%判給購受人。因為出賣人出爾反爾的目的，就是要獲得拆遷補償款等高額回報。按照國家的政策，對農(nóng)戶的補償除地上物補償外，還將按照占用宅基地的面積大小支付區(qū)位補償款，而區(qū)位補償款的價格往往比較高，有些房主僅此一項就可以獲得二三十萬元。

建議特殊立法掀起農(nóng)房流轉(zhuǎn)蓋頭

農(nóng)村宅基地一戶一宅，出賣后，不得再申請。為了避免村民出賣房屋后變得居無定所，國家曾再三重申除本集體經(jīng)濟組織成員外，禁止農(nóng)村宅基地的購賣，禁止城市居民到農(nóng)村購置房產(chǎn)。但是農(nóng)村房屋購賣并未因此而銷聲匿跡，反而出現(xiàn)了"以租代賣"、"以借代賣"等現(xiàn)象。

應(yīng)如何科學(xué)地看待農(nóng)村房屋購賣問題？如何有效地處理該類糾紛？對以上諸如此類的問題，懷柔法院在調(diào)研的基礎(chǔ)上進行了更為深入地探討。

在他們看來，農(nóng)村房屋購賣糾紛的產(chǎn)生反映了我國農(nóng)村深層次的社會問題：

一是房、地分離問題。《憲法》明確規(guī)定宅基地屬于集體所有，宅基地上的房屋屬于個人所有。但正是由于房與地的分離性，使得農(nóng)民對房屋的處分和收益權(quán)無法實現(xiàn)。

二是行政管理與村民自治的矛盾。目前，行政管理對村民社會的滲透力減弱，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對村委會和村民行為的控制力大不如前。這也造成雖然國家明文禁止農(nóng)村房屋購賣，但缺乏相應(yīng)的制裁措施。這種強制性規(guī)定對農(nóng)村社會并沒有約束力，很多村民購賣房屋在私下進行，集體經(jīng)濟組織或行政機關(guān)無法進行監(jiān)控和管理，以致農(nóng)村房屋購賣愈演愈烈，并引發(fā)糾紛。

三是集體利益和個人利益的矛盾。當(dāng)前農(nóng)村房屋購賣糾紛引發(fā)的原因是利益之爭，也是宅基地利益之爭。宅基地的所有權(quán)屬于集體，個人只擁有用益物權(quán)，村民一旦將房屋出賣，宅基地的用益物權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，因宅基地增值而引發(fā)的房屋增值部分的收益應(yīng)當(dāng)歸于集體。從目前的司法判決的后果來看，宅基地增值的利益還是歸屬于原宅基地的使用者。懷柔法院認(rèn)為，這是不合理的。

"對農(nóng)村房屋購賣應(yīng)當(dāng)結(jié)合我國的特殊國情、農(nóng)村房屋的特殊性質(zhì)來認(rèn)真對待分析。在糾紛的法律適應(yīng)上，宜參照商品房購賣進行特殊立法。"魯桂華說。

黨的十七屆三中全會決定"土地承包經(jīng)營權(quán)可以流轉(zhuǎn)；符合土地利用總體規(guī)劃、依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地也可以流轉(zhuǎn)"。這些信號，被專家、學(xué)者們解讀為"開辟了農(nóng)村改革的一個新階段"。受此啟發(fā)，懷柔法院也開始大膽設(shè)想：在這個新階段，有沒有可能形成突破性的進展，為農(nóng)村房屋"購賣"掀起蓋頭來？

"農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)有實踐先例。"魯桂華指出，安徽宣城1997年開始在全國率先實施了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度試點，這項改革，被當(dāng)?shù)厝罕姺Q作是農(nóng)村的又一次"土改"。

"只要規(guī)范了流轉(zhuǎn)的條件、認(rèn)證、有關(guān)程序等，應(yīng)該允許農(nóng)村房屋進行流傳。"魯桂華認(rèn)為，國家一再強調(diào)要加大投入，實現(xiàn)城鄉(xiāng)的統(tǒng)籌發(fā)展，這也不失為增加投入的途徑。對農(nóng)民來說，是將"死物"換成了現(xiàn)錢，提高了農(nóng)民的融資能力，農(nóng)民的資產(chǎn)因此流動起來；對購受人來說，滿足了他們的需要。"城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村來，帶來了先進的理念和大量的資金，帶動了當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟的發(fā)展，同時也提高了當(dāng)?shù)鼐用裎幕剑瑢崿F(xiàn)了城鄉(xiāng)交融。"

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