7月8日，恒大繳納土地出讓金的大限已過(guò)，國(guó)土部門的遮遮掩掩以及恒大地產(chǎn)的三緘其口，讓這塊地的歸屬一度成謎。

日前有接近廣州市國(guó)土房管局的人士向記者透露，許家印并沒(méi)有像外界猜測(cè)的那樣，因資金困難選擇放棄，而是斡旋于國(guó)土局和外資財(cái)團(tuán)之間，為“員村地王”贏得了一張“緩刑”證。

“騎虎難下。”廣州地產(chǎn)界如此評(píng)價(jià)許家印的舉動(dòng)。

嚴(yán)防死守

2008年1月8日，恒大地產(chǎn)經(jīng)過(guò)228輪競(jìng)價(jià)，以41億元的價(jià)格拿下員村絹麻廠地塊，樓面地價(jià)達(dá)到1.3萬(wàn)元/平方米，成功戴上廣州天河新地王的桂冠。該地塊也是廣州近5年來(lái)城區(qū)公開(kāi)出讓的面積的商品住宅用地。

然而，赴港IPO未遂的恒大地產(chǎn)在之后的數(shù)月中陷入了資金困境，多塊巨幅土地的出讓金也讓許家印頗為頭疼。直到員村地王繳納土地出讓金期限的較后，恒大總共也只繳納了1.3億元的保證金。

“按正常程序，沒(méi)有如期繳納土地出讓金，土地不會(huì)馬上收回，有半年的緩沖期。”上述接近國(guó)土局的人士告訴記者。

正常程序?qū)愦髞?lái)說(shuō)，顯然并不樂(lè)觀。該人士稱，當(dāng)初的出讓合同規(guī)定，緩沖期每天要交千分之一的滯納金。也就是說(shuō)，尚有近40億元沒(méi)有繳納的恒大，每天還要交三四百萬(wàn)元的滯納金。

按照慣例，土地出讓金一般由土地交易收取。記者打電話到廣州市土地交易問(wèn)詢時(shí)，負(fù)責(zé)人表示并不知情。

“恒大已經(jīng)與國(guó)土局有了初步接觸，希望能延遲繳納土地出讓金。恒大給出的理由是，已經(jīng)聯(lián)系好了一個(gè)香港發(fā)展商，準(zhǔn)備共同開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目，但具體細(xì)節(jié)需要時(shí)間談，希望政府支持。”該人士透露。

許家印早已公開(kāi)對(duì)外宣稱，計(jì)劃將尚未繳納土地出讓金的廣州員村絹麻廠項(xiàng)目、重慶科技學(xué)院項(xiàng)目和上海項(xiàng)目拿出來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目融資。這三幅土地總建筑面積150多萬(wàn)平方米，涉及總地價(jià)金額80億元。

市場(chǎng)傳言該香港開(kāi)發(fā)商正是不久前入股恒大的鄭家純旗下的新世界地產(chǎn)。2008年6月底，恒大地產(chǎn)成功完成約6億美元的私募股權(quán)融資，其中，鄭家純私人投資11.7億港元，另外科威特投資局投資1.46億美元（約11.3億港元），占公司權(quán)益3.8%；德意志銀行和美林銀行等其他5家機(jī)構(gòu)投資金額2.1億美元。

合富輝煌市場(chǎng)研究部頭席分析師黎文江則對(duì)記者表示，鑒于“員村地王”拍賣的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)土局的想象，國(guó)土局也不愿意收回“地王”重新拍賣。考慮到40億元資金籌備的時(shí)間，國(guó)土局應(yīng)該會(huì)有所寬限。

與記者接觸的知情人士透露，由于半年來(lái)土地市場(chǎng)的萎靡不振，國(guó)土局迫于年度土地出讓金的任務(wù)，確實(shí)不希望這塊地拿回重拍。但給予恒大的底線是，2008年12月31日前一定要交完所有出讓金，否則會(huì)影響他們完成2008年的任務(wù)。

“一個(gè)實(shí)在的消息是，只要兩個(gè)月內(nèi)恒大能交完這筆出讓金，國(guó)土局將不收滯納金。”該人士表示，“雖然具體的方案還沒(méi)有定出來(lái)，不過(guò)恒大總算爭(zhēng)取到了緩沖的時(shí)間。”

記者先后聯(lián)系了恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局副主席夏海鈞以及負(fù)責(zé)媒體宣傳的相關(guān)人士，均表示對(duì)該項(xiàng)目的進(jìn)展情況尚不了解。

騎虎難下

根據(jù)恒大地產(chǎn)公開(kāi)的招股書顯示，截至2007年9月30日，恒大負(fù)債總額為141億元，資產(chǎn)負(fù)債率為95%。截至2008年1月底，恒大地產(chǎn)在1至2年內(nèi)需要償還的銀行借貸為26.8億元，2至5年內(nèi)要償還的銀行借貸為71.6億元。即使有了剛剛私募的40多億元資金，許家印手中的錢還是有些緊巴。

2007年瘋狂的土地?cái)U(kuò)張，也為如今恒大的困局埋下隱患。2006年恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備約為600萬(wàn)平方米，截至2008年1月，其土地儲(chǔ)備猛增至4578萬(wàn)平方米。這意味著恒大地產(chǎn)在2007年一年內(nèi)豪購(gòu)了近4000萬(wàn)平方米土地。

“這就是一把雙刃劍，土地可以拿來(lái)當(dāng)上市加價(jià)的籌碼，然而在市場(chǎng)低迷時(shí)又可能是拖累。”黎文江表示。

恒大不僅要顧及尚未繳付的巨額土地出讓金，那些花錢購(gòu)到手的土地還要面臨開(kāi)發(fā)資金的壓力。而上市擱淺之后，恒大通過(guò)資本市場(chǎng)融資的路越走越窄，一度可以依賴的銀行貸款，也隨著信貸緊縮政策的持續(xù)實(shí)施而變得渺茫，恒大的找錢之路充滿坎坷。

按許家印的說(shuō)法，恒大解決資金困難的辦法有三：一是加速銷售回款；二是項(xiàng)目合作；三是增資擴(kuò)股。

即使許家印對(duì)媒體稱，恒大2007年開(kāi)工、正在建設(shè)的36個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2008年可售面積共750萬(wàn)平方米，在3月份時(shí)，已有近400萬(wàn)平方米物業(yè)在建筑進(jìn)度上達(dá)到了預(yù)售條件，但是低迷的市場(chǎng)情況讓他并不樂(lè)觀。廣州項(xiàng)目恒大御景半島從當(dāng)初均價(jià)12000元/平方米降至如今不足8000元/平方米，成交量仍是寥寥。

“恒大實(shí)際上2008年加大了推盤的力度，并通過(guò)多種宣傳渠道來(lái)樹(shù)立公司的形象，再加上高調(diào)上市的緣故，恒大已成為一個(gè)全國(guó)性的話題。如果它在這個(gè)節(jié)骨眼上放棄廣州、上海、重慶的‘地王’，那就是自己率先對(duì)市場(chǎng)不看好，對(duì)于需要信心來(lái)支撐的銷售市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是沉重打擊。”廣州一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)人士如是分析，在他看來(lái)，恒大員村地塊，無(wú)論如何現(xiàn)在都要死撐著。

在6月底的私募完成后，許家印想在近期再通過(guò)增資控股來(lái)融資，顯得不太可能，剩下的，似乎也只有拿出項(xiàng)目來(lái)與人合作。

暗流洶涌

“不好意思，我已經(jīng)離開(kāi)了恒大。”當(dāng)記者撥通章義龍的手機(jī)問(wèn)詢恒大相關(guān)消息時(shí)，這位恒大集團(tuán)總裁助理兼營(yíng)銷品牌總經(jīng)理、恒大御景半島操盤手小聲地告訴記者。

一度在廣州地產(chǎn)界流傳的消息得到了證實(shí)。而另一個(gè)被傳離開(kāi)的，則是恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局副主席、執(zhí)行總裁蔡春萌。當(dāng)記者接通蔡春萌的電話問(wèn)及此事時(shí)，他以開(kāi)會(huì)為由匆忙掛斷電話，此后便一直轉(zhuǎn)入秘書臺(tái)。據(jù)透露，蔡春萌近期組建廣物商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展公司，他曾先后任職天河城物業(yè)管理公司總經(jīng)理、合生創(chuàng)展廣州地區(qū)總經(jīng)理、恒大地產(chǎn)集團(tuán)總裁。

2008年5月，更有廣州媒體報(bào)道稱，因?yàn)楹愦笊鲜星巴静幻鳎糠植邉澆俊⒀芯坎咳耸科鹆颂壑模瑥V州本地的眾多房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)收到恒大地產(chǎn)員工的求職簡(jiǎn)歷。而記者發(fā)現(xiàn)，以前接觸到的恒大地產(chǎn)部分人士已無(wú)法再有效聯(lián)系。

“大家不僅僅是感受到了危機(jī)，可能企業(yè)內(nèi)部也開(kāi)始有了調(diào)整。”上述不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)人士分析，“在2006年以前，恒大的開(kāi)發(fā)模式是規(guī)模化低成本運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目同步迅速推進(jìn)，低開(kāi)高走的銷售策略，遇到市場(chǎng)逐漸走好的機(jī)遇，不少恒大員工能在業(yè)績(jī)中體驗(yàn)到成就感。如今這種成就感和歸屬感在低迷期漸漸消失。”

早前，恒大地產(chǎn)與世聯(lián)地產(chǎn)、合富輝煌等三家地產(chǎn)代理服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，三者分別代理銷售恒大地產(chǎn)旗下的42個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，計(jì)劃銷售額達(dá)到500億元。“這使公司部分員工被架空。”該人士稱。而就在這個(gè)5月，世聯(lián)地產(chǎn)退出了與恒大的合作。

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