在房地產市場，數據盡管不能完全真實地反映價格的走勢，但卻足以讓整個地產市場的冷暖暴露無遺。

　 　7月10日，北京市國土局相關負責人在公布2008年的土地供應計劃時透露，盡管今年時間已過半，但北京1720公頃的住宅用地計劃僅完成了24%，到目前為止全市的商品住宅用地和政策性土地供應量均未完成一半的計劃量。

　 　而來自北京土地整理儲備的數據則顯示，今年二季度原定入市和當時正在交易的地塊50宗，目前有37塊土地未按計劃出讓，導致二季度74%未完成入市計劃的地塊被順延到三季度出讓。同時，今年上半年北京市成交樓面地價均價比去年同期下降7%，出現2005年以來樓面地價的頭次下跌。

“整個房地產行業的低迷以及開發商在拿地上的日趨謹慎是影響政府完成供地的主要原因，而且未來這種影響還將持續一段時間。”對此，北京市土地學會的專家對土地市場表示憂患。

土地市場有價無市

　 　來自北京市國土局和北京土地整理儲備的數據，真實反映了北京土地市場上半年的低迷。

　 　7月10日，北京市國土局公布的土地供應計劃顯示，商品住宅用地的計劃供應量，從去年的1200公頃減少到1000公頃，并且布局上將向功能拓展區和城市發展新區轉移，占總供應量的75%以上，功能區主要包括朝陽、海淀、石景山、豐臺、通州、順義、昌平、大興、房山和亦莊經濟開發區等。

　 　今年的土地供應大幅增加了政策性土地供應量，全年保障性住房和限價房供地相比于2007年增加了300公頃，達到700公頃，占年度住宅用地供應的40%。

“往年都是年初公布土地供應計劃，今年一直拖到7月份，可能也是受了上半年土地市場出讓低迷的影響。”7月10日，一開發商告訴記者，上半年土地市場低迷，開發商大都處于觀望狀態，導致土地市場和樓市一樣，進入了有價無市的狀態。

而一組從北京土地整理儲備得到的數據，則進一步暴露了北京土地市場上半年的冷清。

北京土地整理儲備網站數據顯示，在3月初，原定二季度入市的37塊土地，加上當時正在交易的13宗，達50宗，但二季度僅有10塊土地完成出讓，加上目前正在交易的3地塊，較終仍有37塊土地未按照計劃出讓,占二季度計劃總量的74%，在北京頭現大批量土地未按照計劃完成出讓的情況。

　 　據了解，目前這些地塊擬出讓時間全部改為三季度，屆時，北京三季度至少有39塊土地入市，延續了二季度土地放量的高潮。

　 　當天，北京市國土局副局長張維也坦承，“目前北京1720公頃的住宅用地計劃僅完成了24%，全市的各類供地均未完成一半的計劃量”。

政策性土地屢遭流拍

　 　北京2008年較新土地供應計劃中，政策性土地的供量增加了300公頃，但目前的狀態卻是政策性地塊開始遇冷。

　　7月3日，回龍觀限價房地塊開標，僅有3家企業參加，參與限價房地塊投標的開發商隊伍嚴重縮水。競拍中3家企業叫價雖然都高于底價，但無一公司中標，使得該地塊成為北京市頭塊未能順利成交的限價房地塊。

　 　“3家企業設計的規劃都不符合限價房小區的要求，而是基本仿效利潤更高的普通商品房小區進行規劃。”市國土局有關負責人在解釋該地塊流拍原因時透露。

同樣的，在二季度，名噪一時的朝陽區廣渠路15號地塊竟也未能按原計劃成功出讓，目前也順延至三季度。

　 　該地塊曾被視為“距離CBD較近的兩限房”，原系北京化工廠所在地，規劃建筑面積417663平方米，將配建20000平方米廉租房。該地段靠近東四環路，緊鄰正在開發的原北京吉普車廠廣渠路36號地，按照套型面積不超過50平方米計算，建成后規模可與目前居住著400戶低收入家庭的廣渠門廉租房小區相當。

“北京新增的供應土地，商品住宅用地縮減，而政策性土地份額進一步加大，將使得北京土地市場在下半年進一步持續有價無市的冷清。”一地產企業負責拿地的副總告訴《華夏時報》記者。

該副總表示，政策性地塊，對開發商來說盈利微薄。在目前房地產企業資金壓力無比緊張的形勢下，很多去年瘋狂拿地的企業，到現在連去年的地價款還沒有結清，根本沒有實力去新納土地，更不用談是政策性土地。

地價未降殃及一級開發

　　盡管北京土地市場已經進入有價無市的窘境，但開發商們一致認為土地價格并未下落。

“因為政府價格機制問題，土地價格短期內很難下落，而且土地市場的低迷，對政府影響不大，受影響的則是已經將前期開發資金砸在土地上的一級開發商。”專業土地評估機構北京中地聯合房地產評估有限公司（下稱中地聯合）相關負責人認為。

　　不過，北京土地整理儲備網站的數據顯示，今年上半年北京市成交樓面地價均價比去年同期下降7%，這也是2005年以來樓面地價的頭次下跌。

中地聯合相關負責人認為，這并不意味著土地價格的下降，因為地產市場是個區域市場，尤其北京市場分為很多區域，每個區域的地價不盡相同，城區和郊區地價差別很大，土地價格的走勢并不能用平均數的增減來衡量。

“簡單地從土地平均交易樓面價來判斷地價下降或上漲有失偏頗，況且兩時期的地塊位置、用途占比均有所不同，正確的分析方式應該是按所屬區域、地塊用途進行劃分，分項進行統計說明，并須注明每項統計方法，一般而言，土地的統計數據僅做參考使用。”北京市土地儲備相關負責人也表示。

地產中國網則依據北京市土地儲備公布的數據分項統計得出，北京土地單價、樓面均價不僅未降反而上漲了。無論是按城、郊區域劃分還是按土地性質、全市總量計算，樓面價格每平方米多上漲上千元。

　 　“即使房價走跌，地價短期內也很難輕易下降，因為目前的土地價格都有個政府行政審批的底價，目前的價格形成機制往往要滯后于市場。”中地聯合相關負責人說。

該負責人認為，目前政府把土地的一級開發授權或者委托給一級開發商，由一級開發商出錢對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）或鄉村集體土地(生地)進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件，成為熟地，再對熟地進行有償出讓或轉讓。所以政府面對土地市場的冷清并不會感覺到壓力，因為這是土地供應方(一級開發商)和需求方(二級開發商)之間的供求關系。

“反而是已經把錢砸在土地上的一級開發商將感到很大壓力。”該負責人說。

　 　一位土地一級開發商告訴記者，目前各方資金進入地產市場都很謹慎，導致這一市場資金壓力巨大，購房者觀望心理濃重，導致面臨資金壓力的二級開發商在拿地時觀望心理加劇。但一級開發中的成本越來越高，土地出讓利潤越來越薄，土地供應方寧愿延遲土地的上市時間，卻絕不愿降低土地價格。該人士同時告訴記者，部分一級開發商可能會采用一級開發+二級開發的模式到二級市場牟利。

7月10日，第三個限價房地塊位于昌平區回龍觀鎮開標，被命名為回龍觀（黃土店）地塊。一家曾參與了該地塊土地一級開發的一級資質開發商——北京泰華房地產開發集團有限公司，前往參加競拍，意欲進入二級市場。

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