新標準出臺引關注

按照《標準》，一般商品房通常使用的二類居住用地人均用地按14到25平方米、套型標準按平均100平方米/套控制，但套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重須達到開發建設總面積的70%以上，套密度不應低于140到250套/公頃，容積率根據建筑高度不同控制在1.6到2.8，居住人口毛密度400到700人/公頃。

經濟適用住房人均用地按9到15平方米，套型標準按60平方米左右/套控制，套密度不低于220到400套/公頃，容積率根據建筑高度的不同一般控制在1.6到2.8，居住人口毛密度650到1000人/公頃。軌道交通站點周邊500到1000米范圍之內的居住用地容積率可在上述數值基礎上適當提高，但容積率較高不超過2.8。

為了節約用地，舊城以外以及不受文物保護、環保、安全、景觀等環境因素影響的區域，建筑高度一般不低于12米，在滿足綠化、停車等要求的前提下，城地區行政辦公用地的容積率一般為1.0到3.5，城外地區行政辦公用地的容積率一般為1.0到3.0。

新標準將節省10%土地

《標準》是今年年初國務院《關于促進節約集約用地的通知》出臺后，個頒布實施的地方性配套文件。它按城、城外和軌道交通站點周邊等不同區域及居住工作、公共服務設施、市政交通等不同類型，對包括居住、工業、行政辦公、基礎教育、醫療衛生等在內的50多類用地的標準進行了細分。對住宅用地，除重申"繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應"外，還從人均用地面積、套型標準、套密度、容積率、居住人口毛密度等方面作了詳細規定，確保地盡其用。考慮到宜居的要求，同時規定，住宅項目的容積率不得超過2.8。對工業用地，要求工業開發區在總體綠地率不低于30%的前提下，工業用地的綠地率一般不高于15%，容積率不低于0.8。

《標準》旨在促使各單位在項目建設中通過縮減用地、增加容量、提高人口密度、綜合利用土地等辦法提高土地的使用效率，達到節地目的。以城區的消防設施、燃氣設施等項目為例，"標準"執行后，可通過優化布局或改進技術等手段，分別節地20%和30%左右。

北京市規委有關負責人表示，《標準》實施后，本市各類城市建設用地將比以前節省10%至20%左右。

控制數據間協調性待商榷

針對新標準，有專家表示，新標準分別從人均用地指標、平均套型指標、停車位指標等方面對住宅設計做出了比較詳細的限制。新規定制定的初衷是希望達到對大戶型、高端次的更加嚴格的控制。然而仔細研究這些控制數據之間的相互關系，卻發現有些內容值得商榷。

五合國際（5+1 Werkhart）集團副總經理嚴濤表示，新標準將用地分為兩類。一類是"低層、低密度居住用地"。二類是"中、高層住宅用地"。對于一類用地，標準里面的幾個指標數據之間存在著些許矛盾。即建筑類型、人均用地和戶均套型面積三者間的矛盾。其描述的建筑類型為：1到3層的并列式住宅、聯排式住宅、1到2層的四合院式住宅。（實際項目中，這類住宅的容積率通常在0.5到1.0之間。）人均用地指標定為25至47平方米。（按照規劃設計規范，戶均人口為2.5－3人，則戶均用地指標為62.5－141平方米。）套型面積按平均每套200平方米控制。從上述指標可以分析得到以下結論：即便按照較高的容積率和的戶均用地面積，1乘以141，戶均套型面積也只是141平方米，遠遠低于200平方米。也就是說，200平方米的戶均套型面積，是可望而不可即的，沒有實際意義。而且由于這種用地和建筑形式，不太可能設計低于150平方米的戶型。因此，對于低層低密度住宅而言，人均用地指標25至47平方米，定得太低了。新標準實際上是變相的限制了大戶型，即便沒有"90/70"政策的約束，一類用地也做不出戶均200平方米的住宅套型。

相反，如果想做大戶型，在二類用地中卻可以輕易實現。對于二類用地，標準規定可用于建設普通商品房、限價房、經適房等。其中經適房人均用地9到15平方米，戶均套型面積60平方米。其它住宅人均用地14至25平方米，套型面積控制在100平方米，同時執行"90/70"政策。由于中高層住宅容積率往往在2以上，甚至達到三四左右。即便是經適房，按照人均用地指標，戶均套型指標理論值較高可到180平方米，控制在60平方米很容易。以普通商品房為例，如果戶均套型面積為100平方米，90平方米以下戶型面積占總面積70%。那可以計算出：當小戶型做到上限即戶均90平方米時，大戶型的戶均套型面積為135平方米。當小戶型戶均面積低于70平方米以下，那么大戶型部分，即便把占總面積30%的指標全部給一戶，小區整體戶均面積也不會超過100平方米。由此可見，對于這30%的大于90平方米的戶型，套型指標沒有得到有效限制。（記者 肖賓）

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