回想起五個(gè)多月前的一幕，郭國(guó)寶并不為當(dāng)初的決策后悔。

2007年12月12日天津市土地交易，天津現(xiàn)代集團(tuán)以26680萬(wàn)元拿下和平區(qū)公園一塊地。郭負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期拿地工作。雖然總價(jià)看起來(lái)并不高，但由于是毛地出讓?zhuān)由喜疬w和土地出讓金的費(fèi)用,樓面地價(jià)成本每平方米已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)。郭坦言，“我們當(dāng)了一回地王，這塊地至少是2007年天津市單價(jià)較高的地塊。”

整個(gè)2007年，各種版本的“地王故事”在不同城市上演。在房地產(chǎn)生存環(huán)境不甚樂(lè)觀的2008年，有些開(kāi)發(fā)商的命運(yùn)會(huì)不會(huì)斷于“地王”？

那些激情創(chuàng)造的地王們

2007年，開(kāi)發(fā)商以極大的熱情陷入未有的“圈地運(yùn)動(dòng)”中。

根據(jù)廣東省房協(xié)的數(shù)據(jù)，2007年，廣東省土地出讓總金額達(dá)到1121.71億元，其中大多是由地產(chǎn)巨頭“埋單”。特別是去年下半年以來(lái)，隨著股市和樓市的狂飆，廣州地產(chǎn)巨頭制造了一系列40億元級(jí)的地王：2008年1月8日，恒大員村絹麻廠地王，41億元；2007年9月28日，富力、合景獵德村地王，46億元；9月19日，富力佛山東平新城地王，47.05億元；9月17日，中萊投資科學(xué)城地王，44.75億元；9月11日，保利金沙洲兩塊地王，42億元。

除了密集產(chǎn)生地王的廣東省外，其它地區(qū)亦誕生眾多地王。

2007年7月，北辰實(shí)業(yè)(601588.SH)和北京城開(kāi)以92億元的天價(jià)競(jìng)得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)單宗土地拍賣(mài)總價(jià)較高的紀(jì)錄。

7月12日，萬(wàn)科(000002.SZ)在廣東東莞競(jìng)得一地，單位樓面地價(jià)超1.5萬(wàn)元，不僅刷新廣東全省地王紀(jì)錄，更高出當(dāng)?shù)噩F(xiàn)售商品房均價(jià)1倍。

同在7月，港資企業(yè)信和置業(yè)(0083.HK)以41.8億元將重慶“地王”納入囊中。據(jù)了解，該幅土地位于臨江區(qū)域，拍賣(mài)之前，曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)可拍出700萬(wàn)元/畝的價(jià)格，但此次41.8億元的總價(jià)卻將單價(jià)提升至1300萬(wàn)/畝。該價(jià)格可以“媲美”重慶市市解放碑的地價(jià)，同時(shí)刷新了和記黃埔24.5億元取得南岸區(qū)楊家山片區(qū)宗地的價(jià)格紀(jì)錄。而在此之前，信和置業(yè)剛剛以41.38億元奪得成都市成華區(qū)迎暉路沙河旁地塊。

位于上海市南京路步行街的“黃浦區(qū)163號(hào)街坊地塊”(下稱(chēng)163地塊)，2007年8月24日下午被蘇寧環(huán)球(000718行情,股吧)集團(tuán)全資子公司南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)南京蘇寧)以44.04億元的高價(jià)拿下，其6.693萬(wàn)元的樓面價(jià)(指按照建筑面積折算的每平方米單價(jià))更是創(chuàng)下上海乃至內(nèi)地的新記錄。

9月20日上午，在成都市國(guó)土拍賣(mài)，香港九龍倉(cāng)集團(tuán)(0004.HK)以72.4億元，足足翻了四倍的價(jià)格，拿下一幅82畝的地塊。該地塊坐落于成都市較繁華的商業(yè)春熙路片區(qū)。除了巨額地價(jià)款外，九龍倉(cāng)未來(lái)3年內(nèi)至少還要在此投入超過(guò)40億元。

同樣的場(chǎng)景，在武漢、南京、杭州等城市不停上演。

“(去年)我們看到了一種瘋狂。土地被瘋狂地拍賣(mài)，樓盤(pán)被瘋狂地越做越大，”中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波說(shuō)，“這實(shí)際上是一種災(zāi)難即將來(lái)臨的前兆。”

很難出現(xiàn)“下一個(gè)順馳”？

“那些拿了地王的企業(yè)不能說(shuō)會(huì)馬上死去，但一旦市場(chǎng)變化，企業(yè)將變得很危險(xiǎn)。”泰盈置業(yè)總裁黎振偉在接受采訪時(shí)表示。

由于個(gè)體差異，以及地域差異，地王命運(yùn)并不相同。

“我們還能撐得住，項(xiàng)目正在做規(guī)劃設(shè)計(jì)，馬上就要?jiǎng)庸げ疬w了。到時(shí)候我們會(huì)請(qǐng)一個(gè)國(guó)外上市公司和我們一起合作開(kāi)發(fā)。”郭國(guó)寶如是對(duì)記者說(shuō)。

另?yè)?jù)知情人士透露，長(zhǎng)沙地王已于近日動(dòng)工。“這種項(xiàng)目肯定會(huì)受當(dāng)?shù)卣谋Ｗo(hù)。開(kāi)發(fā)商會(huì)與地方政府協(xié)商繳納土地出讓金，雖然國(guó)土資源部出臺(tái)了規(guī)定，但是執(zhí)行起來(lái)仍會(huì)有偏差。有許多地方是開(kāi)發(fā)有多少，交多少土地出讓金。”廣發(fā)證券分析師沈愛(ài)卿對(duì)本報(bào)記者表示。

去年9月27日，銀監(jiān)會(huì)、央行規(guī)定，有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款。10月9日，國(guó)土資源部正式發(fā)布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令)，建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。今年3月，證監(jiān)會(huì)提出，上市公司募集資金不得用于囤積土地。

沈愛(ài)卿進(jìn)一步分析到，地方政府并沒(méi)有執(zhí)行規(guī)定的動(dòng)力。一方面從政績(jī)角度考慮，另一方面政府也不希望出現(xiàn)爛尾情況。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，能拿天價(jià)地的企業(yè)都是有資金實(shí)力背景的，雖然資金緊張但不至于斷裂。大型國(guó)企的資金籌措能力很強(qiáng)。

此前，天創(chuàng)置業(yè)(600791.SH)高層也向本報(bào)記者透露，因?yàn)楦?dāng)?shù)卣P(guān)系良好，銀川項(xiàng)目的土地出讓金也是分期繳納的。由于地塊面積相應(yīng)較大，該項(xiàng)目亦稱(chēng)得上為當(dāng)?shù)氐赝酢９?月18日特此公告稱(chēng)，銀川市北塔公園住宅區(qū)項(xiàng)目一期的土地使用權(quán)證已經(jīng)辦理到寧夏京能名下。

2007年拿下地王的不僅僅是內(nèi)地上市公司，一些香港上市公司也加入到圈地大軍中。“類(lèi)似九龍倉(cāng)、信和置業(yè)、和記黃埔等香港公司畢竟更有經(jīng)驗(yàn)，資金背景雄厚，他們是經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)波動(dòng)的。”黎振偉認(rèn)為，而類(lèi)似萬(wàn)科、保利等融資能力較強(qiáng)，業(yè)績(jī)較好的公司，同樣不是問(wèn)題。“問(wèn)題可能出現(xiàn)在那些拿地較多、資產(chǎn)負(fù)債率較高、再融資又未能順利進(jìn)行的公司。”黎振偉說(shuō)。

2007年廣東地區(qū)單價(jià)、總價(jià)較高的地王，是富力地產(chǎn)一舉拿下的廣州白云區(qū)云祥路地塊和佛山東平新城地塊。據(jù)知情人士透露，兩塊地王“還沒(méi)有動(dòng)工，也沒(méi)有列入近期發(fā)展計(jì)劃”。富力2007年年報(bào)顯示，現(xiàn)金情況不容樂(lè)觀。富力的負(fù)債比率是140%左右，總資產(chǎn)負(fù)債率是76.6%。流動(dòng)比率也不理想。

盡管如此，黎振偉仍舊表示，“開(kāi)發(fā)商總有對(duì)策，通過(guò)各種融資方式渡過(guò)難關(guān)，出現(xiàn)下一個(gè)順馳的可能性不大。”

一個(gè)普遍的現(xiàn)象是，2007年地王項(xiàng)目用了更多的時(shí)間做規(guī)劃，前述知情人士透露，北辰項(xiàng)目遲遲未能動(dòng)工的主要原因也是受制于規(guī)劃。“總價(jià)較高的地王項(xiàng)目一般面積較大，更需要企業(yè)來(lái)好好規(guī)劃，而單價(jià)較高的地王項(xiàng)目，企業(yè)更為謹(jǐn)慎。2007年產(chǎn)生的地王，很多項(xiàng)目上市至少要到2009年了。”黎振偉表示。

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