理財(cái)財(cái)產(chǎn) 3套房產(chǎn)

　　理財(cái)困惑

　　面對(duì)可能出現(xiàn)變動(dòng)的房?jī)r(jià)，希望避免投資帶來(lái)的“負(fù)資產(chǎn)”問題。

　　本期理財(cái)師：趙博華

　　北京銀行(13.96,0.62,4.65%,吧)財(cái)富旗艦店，3年個(gè)人理財(cái)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，CFP國(guó)際金融理財(cái)師。

　　本期理財(cái)提示

　　經(jīng)過本報(bào)財(cái)?shù)乐芸{(diào)查，“負(fù)資產(chǎn)”情況在京城目前尚未“流行”，但因未來(lái)的地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)導(dǎo)致接近“零資產(chǎn)”和即將遭遇債務(wù)危機(jī)的投資者并不乏見。投資者應(yīng)遵從貸款額度與支付能力匹配的原則，處理好家庭理財(cái)問題。

　　房產(chǎn)泡沫帶來(lái)危機(jī)

　　“我會(huì)不會(huì)成為一個(gè)負(fù)翁？”談話一開始，35歲的張先生擔(dān)心地問理財(cái)師趙博華。

　　張先生訴苦說，他今年年初在燕郊一處樓盤看中了3套90多平方米的板樓，年前以每套45萬(wàn)元的價(jià)格簽訂了購(gòu)房合同。當(dāng)時(shí)本來(lái)是全款購(gòu)一套房，后來(lái)聽人說應(yīng)該利用貸款投資，索性以家人的名義一次購(gòu)了3套房。

　　“這些年積攢30多萬(wàn)全放進(jìn)去了。原想著要是漲一倍就賺大了，可沒想到現(xiàn)在要賠了！”張先生帶著哭腔告訴理財(cái)師：“我的幾十萬(wàn)身家都在這里了！”

　　張先生說，他擔(dān)心的不是“開發(fā)商先死還是銀行先死”，而是自己房產(chǎn)縮水的問題。

　　“較近樓盤開始打折了，聽說下半年還要降到2700元，我這不徹徹底底地都是負(fù)資產(chǎn)了嗎？”張先生說，他從周圍的業(yè)主聽來(lái)的這個(gè)消息，也不知道準(zhǔn)不準(zhǔn)，可總讓他吃睡不香。

　　“半個(gè)月前看到小區(qū)樓盤促銷特價(jià)房，說老客戶可以享受7.5折優(yōu)惠，可我貸款購(gòu)房的價(jià)格是4300元/平方米售價(jià)。你說該怎么辦？”張先生愁眉苦臉地說。

　　讓張先生心神不寧的是，較近一段時(shí)間，一些開發(fā)商“斷腕自救”的說法被媒體炒來(lái)炒去。盡管后來(lái)自己所投資樓盤的開發(fā)商因業(yè)主反對(duì)停止了打折促銷，但是張先生認(rèn)為，有了初一，難保不會(huì)有十五，更何況降價(jià)促銷的在當(dāng)?shù)匾膊粌H僅是一個(gè)樓盤。

　　“即使我是自住，將來(lái)成了負(fù)翁心里也很不爽。”張先生對(duì)理財(cái)師抱怨道。

　　了解完張先生的家庭資產(chǎn)和負(fù)債狀況，理財(cái)師向張先生分析了他目前的處境。

　　資料顯示，目前燕郊區(qū)域在售及將入市的樓盤有28個(gè)，后期存量供應(yīng)面積約為1406萬(wàn)平方米，供應(yīng)量相當(dāng)驚人，且大多數(shù)項(xiàng)目為普通住宅產(chǎn)品。2007年整個(gè)燕郊供應(yīng)量700萬(wàn)平方米，占整體北京釋放量的44%，而今年燕郊供應(yīng)量將達(dá)到800萬(wàn)平方米，相當(dāng)于今年整個(gè)深圳市供應(yīng)量的7倍。

　　“可以看出，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)泡沫不小，因而將來(lái)的打折力度也不會(huì)低。”理財(cái)師表示，如果僅僅是自住，那么沒有問題，而投資帶來(lái)的麻煩卻不小。

　　房產(chǎn)打折 資產(chǎn)歸零

　　理財(cái)師趙博華分析說，目前，張先生擁有的三處房產(chǎn)，一套自住，兩套投資，均采取貸款購(gòu)得，同時(shí)沒有其他金融資產(chǎn)。由于三套房產(chǎn)原價(jià)均為45萬(wàn)元，貸款各35萬(wàn)元，即初始貸款總額105萬(wàn)元，貸款期限20年，利率為基準(zhǔn)利率7.83%。

　　資產(chǎn)項(xiàng)目 成本 負(fù)債項(xiàng)目 金額

　　現(xiàn)金 10,000

　　活期存款 20,000

　　流動(dòng)性資產(chǎn) 30,000 消費(fèi)負(fù)債 0

　　投資用房產(chǎn)1 450,000 投資用房貸1 350,000

　　投資用房產(chǎn)2 450,000 投資用房貸2 350,000

　　投資性資產(chǎn) 900,000 投資負(fù)債 700,000

　　自用房屋 450,000 自用房貸 350,000

　　自用性資產(chǎn) 450,000 自用性負(fù)債 350,000

　　總資產(chǎn) 1410,000 總負(fù)債 1050,000

　　總凈值 360,000

　　家庭資產(chǎn)負(fù)債表1

　　家庭資產(chǎn)負(fù)債表2(房?jī)r(jià)上漲20%)

　　資產(chǎn)項(xiàng)目 成本 負(fù)債項(xiàng)目 金額

　　現(xiàn)金 10,000

　　活期存款 20,000

　　流動(dòng)性資產(chǎn) 30,000 消費(fèi)負(fù)債 0

　　投資用房產(chǎn)1 330,000 投資用房貸1 350,000

　　投資用房產(chǎn)2 330,000 投資用房貸2 350,000

　　投資性資產(chǎn) 660,000 投資負(fù)債 700,000

　　自用房屋 330,000 自用房貸 350,000

　　自用性資產(chǎn) 330,000 自用性負(fù)債 350,000

　　總資產(chǎn) 1050,000 總負(fù)債 1050,000

　　總凈值 0

　　家庭資產(chǎn)負(fù)債表3(房?jī)r(jià)下跌25%)

　　其中，自住房產(chǎn)將計(jì)入家庭自用性資產(chǎn)，一般不計(jì)算投資收益。趙博華以房產(chǎn)價(jià)格的不同變動(dòng)方向，為張先生算了一筆賬。如果房?jī)r(jià)在一年后將上漲20%(見表二)，張先生將獲得38萬(wàn)元的投資收益：108萬(wàn)-70萬(wàn)=38萬(wàn)元，率在50%以上。但如果房?jī)r(jià)下跌至7.5折(見表三)，即開發(fā)商的促銷價(jià)，則張先生可能一夜變回零資產(chǎn)。

　　在這種情況下，即使張先生將兩套投資性房產(chǎn)出租，考慮到當(dāng)?shù)貥潜P放量的實(shí)際情況，所得的租金回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以彌補(bǔ)貸款的差距。

　　理財(cái)師建議

　　投資房產(chǎn)及早變現(xiàn)

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣時(shí)，張先生這樣的借款人借助房屋抵押貸款的杠桿效應(yīng)，購(gòu)得多套房產(chǎn)，利用房產(chǎn)出租獲取租金支付每月還款金額，并賺取房產(chǎn)出售后的增值部分，將可獲取高投資收益，風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)顯現(xiàn)。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)將集中暴露。

　　“房?jī)r(jià)下跌同時(shí)出售房產(chǎn)無(wú)法獲得增值，像張先生這樣的借款人將陷入兩難境地，時(shí)間一長(zhǎng)，很可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。”理財(cái)師提醒說，房產(chǎn)變現(xiàn)較難，交易手續(xù)繁瑣，周期較長(zhǎng)，如果突然遇到大額支付的需求，會(huì)帶來(lái)現(xiàn)金流緊張的局面。

　　“泡沫中的投資房產(chǎn)及早變現(xiàn)。”趙博華建議，這是解決這一問題較有效的辦法。雖然房?jī)r(jià)未來(lái)還可能上升。但從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度，避免出現(xiàn)更大的危機(jī)，張先生應(yīng)考慮將其中一套投資性房產(chǎn)出售，盡快降低負(fù)債，提高儲(chǔ)蓄率，使家庭資產(chǎn)積累重新實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

　　理財(cái)師點(diǎn)評(píng)

　　貸款額度應(yīng)與支付能力匹配

　　“家庭理財(cái)生活中不僅僅將面對(duì)房貸的風(fēng)險(xiǎn)，還有因貸款資金投資不善、信用卡過度消費(fèi)等因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。”趙博華說，個(gè)人貸款的一個(gè)重要條件是，當(dāng)前貸款的額度應(yīng)與個(gè)人生命存續(xù)期內(nèi)總的支付能力相匹配。否則，這種透支的代價(jià)就影響和轉(zhuǎn)嫁給他人或下一代。

　　對(duì)每個(gè)家庭來(lái)說，管理好家庭負(fù)債至關(guān)重要：頭先申辦貸款時(shí)采取慎重的態(tài)度；貸款后，一旦因意外原因遭遇資不抵債、入不敷出的情況，一定要盡早著手處理，如削減開支、設(shè)法增加收入來(lái)源等方式緩解危機(jī)，避免因利息不斷增加導(dǎo)致狀況持續(xù)惡化。

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