據(jù)來自北京市土地整理儲(chǔ)備公布的成交結(jié)果，今年2月成交土地6宗，而今年1月和2007年12月的土地成交數(shù)量分別是32宗、21宗，伴隨于此的是之前各地頻現(xiàn)的土地流拍事件，地產(chǎn)公司對(duì)土地的熱情正在進(jìn)入一個(gè)不同于以往的新時(shí)期。

有相關(guān)人士表示，北京的中遠(yuǎn)地產(chǎn)、頭創(chuàng)置業(yè)、珠江地產(chǎn)等公司對(duì)于招拍掛土地將持續(xù)保持觀望姿態(tài)。

在今年3月初，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明曾對(duì)記者表示：“在過往的歷史當(dāng)中，遠(yuǎn)洋有40%的土地項(xiàng)目是通過兼并收購獲得，這個(gè)比例在近期之內(nèi)還會(huì)維持。”

雙重觀望

種種跡象表明，土地市場(chǎng)目前已經(jīng)從一個(gè)賣方市場(chǎng)變成了一個(gè)購方市場(chǎng)。

“2008年剛開始，大量的公司委托我們賣地。”一位業(yè)務(wù)范圍遍布全國的地產(chǎn)服務(wù)商對(duì)記者表示，“2007年是出現(xiàn)一塊地，很多人來購；2008年是出現(xiàn)一個(gè)購家，很多人來賣。”地位優(yōu)勢(shì)的變化非常明顯。

陽光100常務(wù)副總經(jīng)理范小沖也表示，這種情況確實(shí)存在，“以前都是購家搶地，現(xiàn)在賣地的多了。現(xiàn)在購地是好時(shí)候。”他說。

與此類似的是全國土地公開交易市場(chǎng)的冷清。“不再從公開市場(chǎng)拿地是目前許多公司的共識(shí)。”上述地產(chǎn)服務(wù)商表示，目前他所接觸到的有這類意向的公司比例竟高達(dá)80%。

根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備的信息可以看到，2008年1月下旬和2月的成交土地價(jià)格與起始價(jià)之間的差距比以往有減少，2月推出5宗住宅類用地，其中4宗采取招標(biāo)方式出讓，成交價(jià)格都只略高于招標(biāo)底價(jià)；而2007年12月推出的土地中有17宗為住宅類用地，其中11宗為掛牌出讓，成交價(jià)格大部分都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于起始價(jià)。

一位武漢的地產(chǎn)公司老總謹(jǐn)慎地表示，由于地塊之間的可比性存在較大差異，目前很難判斷地價(jià)的變動(dòng)情況，不過就他所觀察的某一地塊而言，可能存在20%左右的價(jià)格變動(dòng)。

“一方面是土地供應(yīng)量沒有以前多，另外許多土地推出以后沒有人報(bào)名。”上述地產(chǎn)服務(wù)商表示，目前對(duì)公開的土地交易持冷淡態(tài)度的地產(chǎn)公司一般具備這些條件：2008年有擴(kuò)張需求的；2007年底、2008年初上市的；2007年銷量大、與地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)合作或通過重組形成大公司，而沒有機(jī)會(huì)拿到地的。這類公司存在真實(shí)的土地需求，但是對(duì)招拍掛市場(chǎng)依然保持觀望態(tài)度。“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也會(huì)更多地采取收購、轉(zhuǎn)讓的方式增加土地儲(chǔ)備。”他說。

“現(xiàn)在看來，土地的再交易價(jià)格比較穩(wěn)定，不過在2007年價(jià)格的基礎(chǔ)上上漲的可能性不大。”永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長喬志杰表示。不過他還說，土地轉(zhuǎn)讓方會(huì)采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠暗降價(jià)格，例如交易資金可以在一定時(shí)期內(nèi)分多次付清，期間不增收利息等方式。這與目前商品房市場(chǎng)的打折、優(yōu)惠狀態(tài)存在驚人的相似性。與購房者一起，地產(chǎn)商們也站到了觀望的統(tǒng)一戰(zhàn)線上。

市場(chǎng)之變

“現(xiàn)在拿出來再交易的地主要是住宅用地。”喬志杰說。2007年住宅市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)上漲，導(dǎo)致地產(chǎn)公司手上囤積的大部分都是住宅用地。“那時(shí)候開發(fā)商都愿意要住宅用地，有地推出來，頭先就問是不是住宅的。”而供應(yīng)方也遵循了需求方的要求，根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2007年北京市土地交易市場(chǎng)全年土地供應(yīng)總量1471公頃，比去年增長40%以上，其中供應(yīng)住宅用地土地面積1339公頃，占總供應(yīng)量的91%。而2008年住宅市場(chǎng)的變化，受到影響的頭先就是這些住宅用地。“很多城市的商業(yè)土地推出是不夠的。昆明2007年全年沒有一個(gè)新的商業(yè)項(xiàng)目推出。”喬說。

同時(shí)，這也為地產(chǎn)公司在再交易市場(chǎng)取得住宅用地提供了更多的可能性。不過地產(chǎn)商們真的會(huì)離開招拍掛市場(chǎng)嗎？

“兼并收購是作為一個(gè)基礎(chǔ)，這是對(duì)所有的企業(yè)都適合，但是這種機(jī)會(huì)不會(huì)永遠(yuǎn)有。”李明表示。而范小沖也認(rèn)為，通過收購、兼并等方式獲得的土地或多或少都有一些問題，如拆遷、產(chǎn)權(quán)、負(fù)債等方面。“這樣的地表面上看著便宜，實(shí)際上可能有很多問題需要處理，公開招拍掛拿到的地會(huì)更干凈、更明確，只能說不同的人吃不同的飯。”有業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，并購的成本并不一定比招拍掛拿地的成本低。

“大量購購?fù)恋氐那疤崾强春梦磥硎袌?chǎng)。開發(fā)商拿地的熱情降低，說明他們對(duì)市場(chǎng)不是那么自信了。這應(yīng)該是一個(gè)理性的選擇。”前國土資源部地價(jià)所所長鄒曉云說：“如果按現(xiàn)在的政策繼續(xù)走下去，土地價(jià)格肯定是要降的。”

不過，“70%的土地供應(yīng)用于保障性住房、兩限房、中小戶型中低價(jià)位房屋，這在一定的周期內(nèi)是有效的。”鄒曉云說，“這樣，可以在市場(chǎng)自由流通的土地所占份額比例是有限的。暫停招拍掛，對(duì)于那些有土地需求的企業(yè)來說，只是一廂情愿的做法。”

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