提要：10月13日，合景泰富地產(chǎn)有限公司（1813.HK）宣布增加廣州增城項(xiàng)目“譽(yù)山國(guó)際” 權(quán)益至100%。該公司將以8億元人民幣的代價(jià)收購(gòu)東凌集團(tuán)在該項(xiàng)目中的權(quán)益，另外16.95億元?jiǎng)t用來(lái)受讓東凌集團(tuán)債權(quán)。

　　10月13日，合景泰富地產(chǎn)有限公司（1813.HK）宣布增加廣州增城項(xiàng)目“譽(yù)山國(guó)際” 權(quán)益至100%。該公司將以8億元人民幣的代價(jià)收購(gòu)東凌集團(tuán)在該項(xiàng)目中的權(quán)益，另外16.95億元?jiǎng)t用來(lái)受讓東凌集團(tuán)債權(quán)。

　　而少為人知的是，以24.95億元代價(jià)收購(gòu)的項(xiàng)目“譽(yù)山國(guó)際”在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)處于“五證不全”、違規(guī)操作的狀態(tài)中。盡管項(xiàng)目部分樓體施工早已進(jìn)行，但截至10月21日，該項(xiàng)目規(guī)劃許可證還沒(méi)有著落。

　　除“譽(yù)山國(guó)際”外，合景泰富在蘇州和北京的多處項(xiàng)目在銷(xiāo)售模式上，也因?yàn)樵谌〉妙A(yù)售許可證前就收取高額意向金，被法律界人士指為違規(guī)。

　　超級(jí)大盤(pán)問(wèn)題不斷

　　據(jù)了解，增城項(xiàng)目“譽(yù)山國(guó)際”是合景泰富2009年下半年主推的項(xiàng)目之一。項(xiàng)目總占地3000畝，總投資額約110億元。定位為“配套的城市大綜合體”。

　　事實(shí)上，“譽(yù)山國(guó)際”可以說(shuō)是當(dāng)之無(wú)愧的超級(jí)大盤(pán)。其255萬(wàn)平方米的總體量令收購(gòu)?fù)瓿珊蟮暮暇疤└煌恋貎?chǔ)備增加到734萬(wàn)平方米，并因此引起了資本市場(chǎng)的積極反應(yīng)——大福證券等機(jī)構(gòu)相繼調(diào)高了該公司股票的目標(biāo)價(jià)，并提高了相應(yīng)的資產(chǎn)凈值。

　　但這個(gè)剛被合景泰富收入囊中的“巨無(wú)霸”目前正陷于五證不全、違規(guī)操作的泥潭中。

　　據(jù)接近合景泰富的消息人士透露，5月中旬，譽(yù)山國(guó)際項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部向上級(jí)匯報(bào)了增城項(xiàng)目當(dāng)時(shí)存在的部分問(wèn)題，其中包括“暫未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》?！倍?dāng)時(shí)，項(xiàng)目2號(hào)地的垃圾填埋和施工區(qū)內(nèi)遷墳事宜就已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行。

　　為確認(rèn)上述說(shuō)法是否屬實(shí)，記者向合景泰富發(fā)出了采訪(fǎng)要求，然而來(lái)自該集團(tuán)高層人士和行政公共事務(wù)部的答復(fù)卻相互矛盾。

　　該集團(tuán)行政公共事務(wù)部在10月16日的書(shū)面回復(fù)中稱(chēng)：“不存在任何違規(guī)操作。有關(guān)譽(yù)山國(guó)際項(xiàng)目，相關(guān)證件齊全，并不存在欠缺施工許可證、規(guī)劃許可證的情況。”

　　但在9月底的采訪(fǎng)中，公司某高層人士則表示，“譽(yù)山國(guó)際”剛剛?cè)〉昧恕督ㄔO(shè)工程開(kāi)工許可證》，但還未能取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，原因是該項(xiàng)目當(dāng)時(shí)正在進(jìn)行整體規(guī)劃上的優(yōu)化與調(diào)整，并需要就此與政府達(dá)成意向性協(xié)議。

　　該人士稱(chēng)，正是由于上述原因，譽(yù)山國(guó)際項(xiàng)目“先行安排了土方和基礎(chǔ)施工，同時(shí)完成了展示單元和售樓處”，“這是大型項(xiàng)目正式動(dòng)工前必要的安排”。

　　上述人士在10月14日對(duì)記者透露：“增城項(xiàng)目較早只有國(guó)土使用權(quán)證，9月底的時(shí)候補(bǔ)了施工證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證目前沒(méi)有，但樓體早已經(jīng)開(kāi)始施工?！?br>
　　對(duì)此，房地產(chǎn)法律專(zhuān)家、北京凱諾律師事務(wù)所賈啟華主任認(rèn)為：“開(kāi)發(fā)商必須在取得建筑工程開(kāi)工許可證和規(guī)劃許可證的前提下才能夠開(kāi)始施工，如未取得就開(kāi)工肯定是違法的。而且需要強(qiáng)調(diào)的是，一旦建設(shè)規(guī)劃得到批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)是不能夠隨意變更規(guī)劃的?！?br>
　　而消息人士還表示，增城項(xiàng)目的麻煩不止于此——由于地塊青苗補(bǔ)償未能落實(shí)，當(dāng)?shù)夭糠洲r(nóng)民情緒相當(dāng)激動(dòng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部由此表現(xiàn)出了對(duì)事態(tài)失控的擔(dān)心。截至10月21日，青苗補(bǔ)償?shù)穆鋵?shí)問(wèn)題還未解決。

　　關(guān)于這一問(wèn)題，上述合景泰富公司高層認(rèn)為，譽(yù)山國(guó)際項(xiàng)目地塊是2007年通過(guò)招拍掛形式取得，有關(guān)地價(jià)、青苗補(bǔ)償問(wèn)題在取得土地時(shí)已全部繳清?！昂娃r(nóng)民協(xié)調(diào)應(yīng)該是政府責(zé)任?！?br>
　　五萬(wàn)元“會(huì)員押金”

　　除增城項(xiàng)目的無(wú)證操作外，近段時(shí)間，合景泰富在蘇州、北京等多處項(xiàng)目的銷(xiāo)售模式也引發(fā)了許多爭(zhēng)議?！昂?jiǎn)單的說(shuō)，就是在還沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下，就以各種形式收取‘購(gòu)房意向金’?！?br>
　　10月14日，在合景泰富位于北京順義白馬路的豪宅項(xiàng)目“香悅四季”售樓處，記者親身“體驗(yàn)”了這種模式。

　　在參觀(guān)了沙盤(pán)與樣板間后，記者被售樓人員告知，如果有購(gòu)房意向，需要先繳納5萬(wàn)元獲得一張貴賓卡才有參加搖號(hào)選房的資格。假如搖號(hào)選房的時(shí)候沒(méi)能選到心儀的房源，這5萬(wàn)元保證金全額退回。

　　該售樓人員還表示，這5萬(wàn)元并不是定金，而是“合景泰富會(huì)員押金”。購(gòu)房者交錢(qián)時(shí)雙方并沒(méi)有任何協(xié)議保證，購(gòu)房者只能得到一張貴賓卡，一份由合景泰富出具財(cái)務(wù)章的收據(jù)。

　　“這個(gè)活動(dòng)已經(jīng)進(jìn)行快一個(gè)月了，現(xiàn)在繳納了押金的購(gòu)房者已經(jīng)超過(guò)900人。因?yàn)橐黄诜吭从邢?，所以這兩天就要停了。”該人員稱(chēng)。事實(shí)上，直到10月23日下午6時(shí)，該項(xiàng)目的“貴賓卡”發(fā)放才正式停止。

　　在記者追問(wèn)下，上述人員才表示，目前這些房源還沒(méi)有取得預(yù)售證。北京市合川律師事務(wù)所合伙人律師劉銘律師認(rèn)為，根據(jù)商品房預(yù)售管理辦法，在項(xiàng)目未取得預(yù)售許可證的情況下，任何銷(xiāo)售性的行為都應(yīng)是違規(guī)的。上述行為已經(jīng)具有了銷(xiāo)售性質(zhì)，不符合法律規(guī)定。

　　他進(jìn)一步指出，如果把“會(huì)員費(fèi)用”作為商業(yè)噱頭，進(jìn)行融資，解決資金困難，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其“聚集資金”行為的合法性值得質(zhì)疑。

　　“這種銷(xiāo)售方式是總部要求，合景泰富全國(guó)很多項(xiàng)目都是這樣的?！鄙鲜鍪蹣侨藛T稱(chēng)。

　　實(shí)際上，在今年6月28日合景泰富蘇州項(xiàng)目“峰匯國(guó)際”開(kāi)盤(pán)時(shí)，就已經(jīng)因?yàn)轭?lèi)似的模式導(dǎo)致了開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的現(xiàn)場(chǎng)混亂。

　　當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日才確認(rèn)價(jià)格，且遠(yuǎn)高于售樓人員此前的口頭估價(jià)；近千名購(gòu)房者為選房每人繳納了2萬(wàn)元，結(jié)果開(kāi)盤(pán)當(dāng)日放出的260套房源很多被內(nèi)定……種種不合理引起了購(gòu)房者們的憤怒和譴責(zé)，并引發(fā)了保安與購(gòu)房者間的沖突和扭打。

　　已經(jīng)被事實(shí)證明會(huì)引起消極效果的方式為什么在不同的項(xiàng)目上重復(fù)使用？有業(yè)界人士表示，除了以此觀(guān)察行情確定價(jià)格，并在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天吸引人氣外，另外一個(gè)原因是可以在短期內(nèi)聚集一筆資金以供項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。

　　盡管今年前9個(gè)月銷(xiāo)售理想，然而合景泰富仍有資金緊張的壓力。雖然今年7月初有一次15億港元的配股，但收購(gòu)廣州珠江新城地塊和“譽(yù)峰國(guó)際”項(xiàng)目，合景泰富需要支付的總額就達(dá)到29.6億元。另外，今年正是該公司大舉擴(kuò)張之年。其公司酒店商業(yè)部總監(jiān)陳杰平此前表示，2009年將有9個(gè)酒店項(xiàng)目處于不同階段，同時(shí)還有16個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在運(yùn)作。

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