“一票獨大”限制、物業公司毆打業主將吊銷資質規定均被取消

　　新物管條例(草案)被指倒退

　　2008版《廣東省物業管理條例（草案）》昨日在廣東省人大聽證。多名專家學者認為，2008版《條例（草案）》了無新意，特別是2006版《物管條例（征求意見稿）》中，限制“一票獨大”的條款、物業公司毆打業主將被吊銷資質的規定也被取消，是立法探索中的一大退步。


　　2006年10月，擱置４年之久的《廣東省物業管理條例（征求意見稿）》在廣東省人大官方網站“廣東人大之窗”公開發布，面向社會公開征求意見。上述的這兩項規定，曾一度被認為是2006版《物管條例（征求意見稿）》的亮點之一。當時不少社區業主特別是與開發商屬下的物業公司矛盾重重，對業主的毆打事件層出不窮，成為嚴重影響社會和諧的因素之一。


　　“一票獨大”限制被刪除


　　2006年的《廣東省物業管理條例（征求意見稿）》第13條曾規定：“單個業主的投票權數超過總投票權數百分之二十的，按照百分之二十計算。”


　　這對于遏制“一票獨大”平衡保障小業主的物業權利，無疑具有重大積極意義。但本次草案僅規定計票方法“按國家規定執行”，視為已經刪除了此條有針對性的規定。


　　深圳大學教授魏秀玲認為，“《條例(草案)》取消了2006年版中限制一票獨大，物業公司不作為甚至毆打業主將被吊銷執照的規定等。可以說，現行條例是一種立法探索中的倒退表現。”


　　“如某一大業主持有二分之一以上的面積投票權，而他若反對某項動議，無論其他業主如何折騰，業主大會的任何決定都將無從作出。”知名律師周玉忠指出。


　　“這次改為按照國家規定執行，這樣一改的話，就存在一個問題，一票獨大沒有限制，而且國家規定目前為零，如何操作，這一條的立法等于是沒有立法。因此一票獨大還是要限制的”。


　　業主被打物業吊銷資質規定被刪除


　　2006年文本第46條曾規定：“物業管理企業人員對業主或者物業使用人采取人身、財產侵害等報復行為的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。頒發資質證書的房地產行政主管部門可以降低該物業管理企業的資質等級或者吊銷其資質證書。”


　　2006年前后，廣州多次發生惡劣的業委會主任（或籌委會主任）被打致殘的嚴重事件，之后此類事件依然不絕于耳。迫于社會的壓力，當時的征求意見稿增加了這條。


　　參加過2006年版《條例（草案）》修訂的深圳物業管理進修學院教授、知名的物業法規專家李釗認為，“這種侵權的方式是非常惡劣的，讓這樣的物業管理公司離開物業服務公司是有必要的，現在的規定是籠統的，由公安機關按照治安處罰條例進行處罰，這是不符合目前的現狀的，將人打了，還強迫你接受它的服務，這合理合法嗎？”

　　業委會社團法人地位不明確？


　　建議民政部門應予登記


　　此外，有專家更指出，在業委會的地位上，更看不出任何的進步。


　　根據我國法律規定，只有在民政部門登記注冊的社團組織才能具有法律訴訟主體資格，而業委會只是在房管部門注冊，并沒有在民政部門登記，使業委會法律地位長期空白。


　　對此，省政府參事王則楚認為，當務之急是明確業委會的法律地位。對業主委員會這個自治組織的獨立社團法人地位予以明確，民政部門應該予以登記。


　　事實上，早在1994年《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》第16條規定，業委會經民政部門登記具有社團法人資格。1998年6月，廣州市海珠區穗花新村六幢高層大樓業主聯合會經海珠區民政局登記，就取得了社會團體法人資格。


　　“在一定條件下賦予業主團體法人資格是多年來寶貴經驗的總結，是落實物權法的現實需要，同時也是各國的普遍做法。”深圳大學教授魏秀玲說，“《條例(草案)》在公共物業的組成范圍和保障方式內容上，可以突破但未突破。”


　　專家建議


　　聽證應不限議題


　　條例應由省人大全體會議通過


　　根據征求意見的通知，本次聽證會議題 于幾個法條。


　　周玉忠律師認為，立法聽證會應由代表各方利益或觀點的專家學者、業主代表、人大代表、政協委員等參加，聽證過程可通過類似PK的方式進行充分辯論，全程公開并不限定議題。


　　廣東的物業管理立法多次走在全國前面，此次也不應當例外。只有堅持改革創新，先行先試，我們才有可能繼續當好物業管理立法的排頭兵。


　　根據立法計劃，本草案將由省人大常委會表決通過。但《立法法》第67條規定：“規定本行政區域特別重大事項的地方性法規，應當由人民代表大會通過。”


　　多位法律界人士認為，物業管理的立法，關系到人民群眾的根本切身利益，關系到民生幸福、和諧穩定與社會進步的大局，關系到《憲法》、《物權法》保護公民不動產物權的規定在本行政區域內能否得到切實有效的落實，關系到科學發展觀是否得到真正落實。


　　知名律師周玉忠認為，就“物業管理立法”毫無疑問是“本行政區域特別重大事項”。依據《立法法》的上述規定，應提請省人民代表大會全體會議表決通過，如此也算是省級人大立法的一個突破。


　　業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責？


　　給開發商與物業公司侵權機會


　　《條例（草案）》的第34條說，“業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責。”


　　廣州海珠區業主伍嘉穗說，“現在規定了‘業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責’，業主委員會到期就停了，沒有執行機構業主大會如何運作？小區出事怎么辦？”


　　“規定原業委會在新業委會誕生之前就下課，同時還會給處于強勢的開發商和物業公司制造借口和侵權的機會。這無疑使得業主自治運作的持續性不可避免地遭受嚴重破壞，既不符合組織法原理也不能切合業主自治的實際，是不可取的。”業主王文和指出。


　　廣東省社會科學院楊知源博士說，“不得繼續履行職責”的規定無異于政府或其代理方臨時接管，這一條又屬越俎代庖的限定。


　　“根本就沒有必要對業委會的任期進行限制，讓業委會干多久，換不換屆是業主自己的事情，只要業主自己愿意，3年5年10年都可以，他人無權干涉。《物權法》什么時候對業委會任期限制了？也沒有對此進行限定。現實的情況是，業委會成立難。做這樣的限定，就是抬高業主成立業委會的門檻，屬于沒事找事。” 深圳市物業進修學院教授李釗說。


　　前期物業管理


　　應有具體時間　　


　　“前期物業服務的選聘、收費及服務存在諸多問題。前期物業服務一管數年甚至數十年的情況在廣州也不新鮮，這嚴重損害了業主權利，也不利于物業服務的市場化發展。因此立法應有所應對。”一位物業管理專業人士說，“對此也應當聽取各方意見。”


　　某物業公司經理在與多名業主的座談會上說，前期物業管理也侵害了部分正規物業公司的權益，破壞了正常的市場秩序和正當競爭。開發商的物業公司，不論干得多壞都可以賴著不走，那些好的物業企業則無法得到發揮。


　　“在前期物業管理里，應當給前期物業管理制定一個具體的時間，兩到三年。物業公司不能長期在小區做‘前期管理’，較后引發沖突，成為社區和諧的隱患。這方面廣州的怪事特別多。”李釗指出。


　　合同終止時， 物業公司應當立即退出小區


　　《條例（草案）》第49條 說，“業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。”


　　“物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務……原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域。”


　　李釗說，物業公司合同終止時，應當立即退出小區，并立即無條件撤出。這符合《合同法》的要求，也防止有些物業公司走之前，先把小區砸一遍才撤。


　　廣州律師陳銘指出，李釗教授說的事情一點也不新鮮，經常發生。若規定在合同終止15日內退出物業管理區域，這15天不在合同期限內，如何履行物業服務義務將沒有合同依據，勢必形成在合同終止后延續長達15天的不穩定期。這對于廣大業主及即將進駐的新的物業公司無疑是相當不利的。

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