20日，兩起名人物業糾紛引人注目，一起是朱明瑛拖欠物業費案終審敗訴后履行判決，一起是李敖之女李文因不滿物業公司服務和管理與物業公司對簿公堂，物業官司到底該怎么打再次成為熱點。據北京市朝陽區人民法院關于物業糾紛案件的調研報告顯示，該院受理物業糾紛案件4年間增長了近14倍，在這些案件里，近九成都是業主輸官司。

　　朱明瑛敗訴后自動交費

　　《北京娛樂信報》記者20日從北京市朝陽法院獲悉，被終審法院判決敗訴的朱明瑛，已經將所欠物業費全部交給法院，自動履行了還款義務。

　　因認為北京建國物業管理有限公司進駐時沒有征求業主意見，不具備為小區業主提供物業管理服務的合法資格，朱明瑛一直用拒交物業費的形式進行抗爭。2005年10月，建國物業公司以拖欠物業費為由，將朱明瑛告上法庭。

　　今年5月，北京市二中院終審判決，朱明瑛向建國物業公司支付物業管理費2.2萬多元。終審宣判后，朱明瑛一直沒主動執行法院判決。7月12日，建國物業公司向法院提出強制執行的申請。

　　經法院執行法官做工作，7月17日，朱明瑛已將全部執行款交法院，自動履行了還款義務。至此，這起持續了9個月之久的物業費糾紛終于塵埃落定。

　　做被告輸后又當起原告

　　今年6月，朱明瑛當起了原告，將建國物業公司及朝陽清境明湖花園小區業主委員會告上法庭。同時和她起訴的，還有另外4名業主。

　　他們起訴稱，業委會與建國物業公司簽訂的合同，是在沒有履行召開業主大會并經2／3以上業主通過的法定程序的情況下簽署的。他們要求法院認定兩被告之間簽訂的合同應無效。目前，此案尚未開庭審理。

　　物業瑕疵多 李文怒起訴

　　“這是色情場所嗎？散發這么多的色情小廣告！保安工作時怎么可以睡。”……昨天，李敖之女李文因不滿物業公司服務和管理，與其所居住的嘉和麗園物業——北京達文物業管理有限公司對簿公堂，此次開庭只是朝陽法院組織雙方在正式開庭前進行的一次證據交換。

　　閉庭后，李文拿著一沓其拍攝的照片告訴記者，這都是她拍下的物業公司服務有瑕疵的證據。

　　李文和代理律師在法庭上稱，2004年10月4日其入住朝陽區霄云路甲32號嘉和麗園，至今一直由北京達文物業管理有限公司對該居住小區提供物業管理服務，自己每月按時交納物業管理費，但物業公司提供的物業管理服務存在嚴重瑕疵，被告的行為違反了《物業管理協議》等合同的約定，嚴重影響自己的生活，所以在今年4月將物業告上法庭。

　　李文說，物業公司因為這些瑕疵曾給她發了80封道歉信，但是之后還是沒有任何改觀。

　　對此，物業公司的代理人認為，李文起訴所指的瑕疵，很多都是文化和生活差異上的問題，也是道德問題，而說不上違反物業合同。他覺得李文不能以自己的標準來要求其他人。

　　此案將于下周再次進行證據交換。這是李文次起訴物業，以前她還起訴過房東和鄰居。

　　物業官司各方看法

　　李文：想告贏先交物業費

　　就在法院對外透露朱明瑛已履行完畢判決時，在昨天的法庭上，李文也主動提到了朱明瑛拖欠物業費的官司。

　　“我和趙本山、朱明瑛都是名人，不要像他們(指趙、朱)那樣先成為被告，那樣很被動，一定要主動先去告他們(物業)。”李文說，盡管物業公司的服務不好，但是該交的物業費，她一分都沒少交。“這是兩個法律關系，我必須交了物業費，才能再來打這個官司。”

　　律師：盡早成立起業委會

　　美麗園小區業委會在今年4月份告贏了北京鴻銘物業管理有限公司。

　　律師認為，美麗園小區的勝訴顯示了業主大會及業委會的力量。沒有這一組織，單個業主很難查清公共設備、設施的數量及相關事實真相。所以通過這個案例，提醒業主入住小區后，應盡快召開業主大會并選舉業委會，這樣小區公共財產和利益才有法律上的主體。

　　李文列舉物業11罪

　　小區300多戶業主均被散發過非法小廣告。廣告的內容涉及色情服務、機票銷售等內容。

　　保安工作時間睡覺甚至脫離崗位，不經登記就放行各種閑雜人等進入。

　　業主在自己家門口等公共場所堆放雜物，如家具、垃圾等。

　　公寓存在非法商業行為，像美容院、中介公司等。

　　監控儀器毀損不修理。

　　狗的問題，例如狗在人流高峰期坐電梯，在公共場所自由活動等。

　　業主的小孩在公共場所騎腳踏車，踢足球等。李文認為這對過往路人和小孩本身都不安全。

　　熱水壓力不夠，水流忽大忽小，熱力也不夠，忽冷忽熱。

　　衛星電視信號不好，很多頻道不能收看。

　　業主或者業主雇用的保姆在公共場所穿睡衣。

　　內衣外曬。

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