開發(fā)商保留外墻面使用權(quán)，無效！法院認(rèn)為外墻面應(yīng)歸全體業(yè)主共同所有。

　　開發(fā)商在《商品房購賣合同》中約定商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人即開發(fā)商所有，出賣人有權(quán)設(shè)置廣告牌、廣告燈箱等，這樣的條款是不是霸王條款？有沒有效力？近日，江蘇省吳江市人民法院對(duì)這樣一起糾紛作出一審判決，判決該約定無效。

　　“億佰生活廣場(chǎng)”位于吳江市區(qū)，商業(yè)前景非常樂觀。基于此，李先生于2004年10月出資70多萬元購購了該廣場(chǎng)層的36號(hào)房。2005年8月，李先生拿到了新房鑰匙后將其出租給他人使用。但到了年底，“億佰生活廣場(chǎng)”的其他購房者在李先生所購商品房的外墻面上設(shè)置了廣告牌，這引起了承租者的不滿，當(dāng)即要求退租，使李先生遭受了不小的經(jīng)濟(jì)損失。

　　“我的外墻面怎么能夠安裝他人的廣告牌？”李先生馬上與開發(fā)商進(jìn)行交涉，被告知商品房購賣合同的第十七條項(xiàng)約定了“該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)設(shè)置廣告牌、廣告燈箱等”。李先生認(rèn)為，這是開發(fā)商擬定的格式條款，是明顯的霸王條款，嚴(yán)重侵犯了原告對(duì)該房屋完整的所有權(quán)。在交涉無果后，李先生將房產(chǎn)開發(fā)公司告上法庭，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該約定無效。

　　而被告房產(chǎn)開發(fā)公司則辯稱，約定的條款未違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效。根據(jù)法律規(guī)定，建筑物主體重要結(jié)構(gòu)部位、戶外墻面等部分屬共用部位，業(yè)主對(duì)此有所有權(quán)或使用權(quán)，該條款正是表明了業(yè)主對(duì)自己權(quán)利的處分，該處分行為應(yīng)屬合法有效。

　　吳江法院經(jīng)審理認(rèn)為，對(duì)于共有物的處分應(yīng)取得共有人一致同意，即對(duì)本幢建筑物外墻面的處分，應(yīng)該由該建筑物全體區(qū)分所有權(quán)人一致同意后，方為有效。任何單一的共有人不能就共有部分單獨(dú)進(jìn)行處分。也就是說外墻面歸全體業(yè)主共同所有，李先生即使想放棄使用權(quán)也不能僅憑其一個(gè)人說了算。外墻面使用權(quán)作為所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能，當(dāng)然隨著所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商以合同約定的方式將外墻使用權(quán)等予以保留，于法不合。此外如果允許開發(fā)商利用預(yù)先設(shè)計(jì)的銷售合同以約定的方式保留外墻面的使用權(quán)和廣告設(shè)置權(quán)等，顯然使其獲得了相應(yīng)的利益，而使房產(chǎn)的購受人所購房產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值受到了較大影響，有失公平。據(jù)此，吳江法院判決關(guān)于“該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有，出賣人有權(quán)設(shè)置廣告牌，廣告燈箱等”的約定無效。

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