在一些社區曾經發生這樣的現象--部分樓宇緊鄰鬧市和商業街，于是被精明的商家 相中 安裝廣告牌或豎起霓虹燈。發展商自然獲利不少，但許多業主對此則非常不滿，他們認為隨著商品房權屬的轉讓，建筑外墻面的所有權和使用權也隨之轉移給全體業主，產生的收益自然歸全體業主所有。對此，雙方爭議很大，由此還產生了一些糾紛。那么，商品房所在樓宇的外墻使用權究竟屬于哪一方？與此相關的樓宇的屋面使用權、樓宇的命名權和小區的命名權又是誰說了算？歸根結底，這是一個涉及開發商對商品房及公共配套建筑、設施的權利界定及權利保留的問題--

商品房交易十大問題系列探析之八

開發商，請不要濫用你的權利

北京勞賽德律師事務所 蔡耀忠律師

開發商保留部分權利的由來

根據建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》第十六條規定：新建的房屋，申請人應在房屋竣工后的３個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。

商品房銷售管理辦法》第三十四條規定：房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起６０日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房購受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

從以上規定可知，對于商品房來說，因房屋的國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證及房屋竣工驗收資料均由開發商以自己的名義取得，因此，商品房竣工后，頭先應由開發商向房地產行政主管部門申請房屋所有權初始登記，由開發商取得整幢樓的房屋所有權證或確權證明文件（一般稱大產權）。然后，根據開發商與購房人簽訂的《商品房購賣合同》的約定，購賣雙方在房地產行政主管部門辦理房屋產權過戶登記手續，由購房人取得其所購房屋的房屋所有權證（一般稱小產權）。也就是說，商品房開發建設及銷售過程中，頭先由開發商取得商品房及相關配套建筑、配套設施的所有權，然后再分割過戶給購房人，因此，就存在開發商在銷售商品房的過程中保留某些權利的問題，下面就開發商通常予以保留的幾種權利進行分析。

開發商對商品房外墻面使用權和屋面使用權的保留及限制

商品房外墻面使用權和屋面使用權屬于全體業主

根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》及北京市國土資源和房屋管理局 關于重新印發《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》的通知 的有關規定，商品房的外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半計入整幢商品房的公用建筑面積，由該幢商品房的全體業主分攤。也就是說商品房的外墻面的所有權屬于該幢商品房的全體業主共同所有，當然，外墻面的使用權也屬于該幢商品房的全體業主。實踐中，某些商品房地處鬧市區或臨街，其外墻可安裝廣告，外墻使用權有一定的商業價值，開發商則希望能保留商品房外墻面的使用權，在外墻面上制作廣告以獲得收益。

商品房的屋面是商品房不可分割的組成部分，屋面的所有權應屬于該幢商品房屋面所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人共同所有，當然，屋面的使用權也屬于該屋面所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人。同樣，因屋面上可設置、安裝廣告牌或電信發射裝置等，屋面使用權也具有了一定的商業價值，因此，開發商也希望能保留商品房屋面的使用權。另外，某些開發商把部分屋面的使用權作為屋頂花園 給購購頂層房屋的購房人，并在合同中約定由其享有屋頂花園的專有使用權，這實際上也是開發商處分了屬于其他產權人的屋面使用權。

開發商可以有限制地保留商品房外墻面和屋面的使用權

商品房外墻面和屋面均是商品房不可分割的一部分，目前，國家和北京市現有的法律、法規、規章均未對開發商能否保留商品房外墻面使用權和屋面使用權作出明確規定。國家工商行政管理局和建設部共同制作的《商品房購賣合同》示范文本第十七條明確要求購賣雙方就商品房外墻面使用權和屋面使用權作出約定，說明并不禁止開發商保留商品房外墻面使用權和屋面使用權。

１．必須在《商品房購賣合同》中予以約定

從上述分析可知，商品房的外墻面使用權和屋面使用權屬于該幢商品房全體業主。根據建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第七條的規定：異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得所有人一致同意，并簽訂書面協議。因此，開發商若要保留外墻面使用權和屋面使用權，必須在《商品房購賣合同》中與該幢商品房的全部購購人約定，否則，開發商不能保留該商品房的外墻面使用權和屋面使用權。同樣，對于開發商銷售頂層商品房 平臺的，開發商也必須與該平臺覆蓋范圍下各層的購房人約定，該平臺由頂層住戶享有專有使用權。

２．必須承擔相關的修繕責任

建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第九條的規定：異產毗連房屋發生自然損壞，所需修繕費用以下列原則處理：共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔；屋蓋的修繕，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。可見，商品房外墻面和屋面的修繕責任是由房屋所有人（購房人）承擔的。筆者認為開發商保留商品房外墻面使用權和屋面使用權，而又由購房人承擔外墻面和屋面的修繕責任有失公平。為體現權利義務的一致性，筆者建議若開發商保留商品房外墻面使用權和屋面使用權，購房人可在合同中約定由開發商承擔商品房外墻面和屋面的修繕責任。

３．不得損害業主的利益

另外，即使開發商保留了該商品房外墻面使用權和屋面使用權，開發商在行使權利時，也必須不得有損害業主利益的行為。

開發商對小區和樓宇命名權的保留及限制

小區和樓宇命名權應由發展商行使

開發商開發建設一個小區時，頭先由開發商給小區和小區內樓宇命名。根據國務院《地名管理條例》及其實施細則和《北京市地名管理辦法》的規定，開發商給小區和小區內樓宇的命名還須報政府地名辦公室核準，只有經地名辦公室核準，取得《建筑物名稱核準證》的名稱才具有法律效力，公安局也是根據經地名辦公室核準的名稱制作標志，發放品牌。對于商品房來說，小區和小區內樓宇的命名權實際上是由開發商行使的，小區建成竣工交付購房人后，行使小區和小區內樓宇的命名權實際上是行使更名權。

商品房作為開發商生產的產品，開發商在給小區命名時，往往注入自身的品牌概念，如北京萬科企業有限公司將其在北京開發建設的小區命名為 萬科城市花園 、 萬科星園 、 萬科青青家園 等。開發商保留小區和小區內樓宇的命名權實際上是為了維護企業的對外形象，是開發商對其開發的項目負責任的體現。若開發商不行使小區或小區內樓宇的命名權，待小區建成竣工交付后由小區業主命名實際上很難操作，小區全體業主很難作出統一的命名，而作為小區全體業主代表的業主委員會通常在小區竣工數年后才能成立，這樣會導致小區的命名權在事實上無法行使的情況，筆者認為，小區和小區內的樓宇的命名權應由開發商行使。

小區和樓宇的更名權應轉交全體業主

商品房建成交付使用后，小區全體業主對整個小區享有所有權。若此時開發商仍保留小區的更名權，為了自身的利益任意給小區更名，將影響小區業主的利益。筆者認為，小區的更名權在商品房建成交付使用后應由全體業主行使，不應由開發商保留。

開發商對更改、修訂小區規劃權利的保留及限制

根據《城市規劃法》第三十一條和第三十二條規定，建設單位開發建設商品房項目，必須取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。建設部《城市商品房預售管理辦法》第五條規定，商品房預售應當持有建設工程規劃許可證。也就是說，開發商取得商品房預售許可證銷售期房時，對同期開發建設的商品房的規劃設計方案是確定的，開發商應按照該規劃設計方案施工，建設商品房及配套建筑、配套設施。

根據《商品房銷售管理辦法》十四條規定：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房，商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更，設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶形、空間尺寸、朝向變化以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起１０日內，書面通知購受人。購受人有權在通知到達之日起１５日內作出是否退房的書面答復。從以上規定可知，開發商可以保留更改、修訂建筑規劃的權利，但其對規劃的變更必須經規劃部門的批準，同時若該等規劃變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及其他影響在合同中約定的商品房質量或者使用功能時，必須經購房人同意，購房人不同意該規劃變更的，有權選擇退房。

開發商對后期開發的商品房接駁已建成商品房配套設施的權利保留及限制

商品房小區分期開發建設時，存在后期開發的商品房需接駁已建成商品房的水、電、氣、暖等配套設施的問題。筆者認為開發商可保留后期開發的商品房接駁已建成商品房配套設施的權利，但開發商行使該項權利時，須不得影響已建成商品房的正常使用，開發商在建設先期開發的商品房時，需充分考慮其設計容量、負荷，以保證后期開發的商品房的接駁不影響其正常使用。

通過上述對開發商通常予以保留的幾項權利進行分析，筆者認為開發商可以在銷售商品房時保留某些權利，但開發商在行使保留的權利時須不得損害購房人的利益。同時，開發商應在《商品房購賣合同》中與購房人明確約定其保留的權利。

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