簽了合同，付了頭期款，辦了按揭卻遲遲無法拿到房子

　　交了定金，兩年多不見動工建設(shè)，開發(fā)商卻要肆意漲價

　　２００４年１月，位于福建泉州市區(qū)繁華路段刺桐路的“麗水清庭”售樓部內(nèi)天天人頭攢動。盡管每平方米２５００多元的價格在當時的泉州房地產(chǎn)市場有些昂貴，但在多次看房、選房后，４３０位購房者還是和開發(fā)商泉州市建德房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“建德房產(chǎn)公司”）以簽訂協(xié)議方式購購了商品房，并交納了購房定金。開發(fā)商承諾，將在２００５年９月交房。

　　然而，開發(fā)商當年多層房型雖開始動工建設(shè)，購購多層房型的部分業(yè)主也已簽了合同、交了頭付款，但工程卻停工多時，如期交房已成泡影。交了預(yù)定金的“麗水清庭”高層房型（６幢高層，共３１２套）至今沒有接到開發(fā)商簽訂購房合同的通知，工程用地還是一片空地。

　　法人之爭

　　兩年內(nèi)幾易法人，公司股權(quán)之爭如火如荼，家族企業(yè)弊端突顯。

　　采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，要解開謎底，頭先得從建德房產(chǎn)公司的法人之爭說起。

　　泉州市工商行政管理局提供的資料顯示，建德房產(chǎn)公司是由香港建德投資有限公司與泉州建德鯉達里機械有限公司（香港建德投資有限公司的全資子公司）于２００３年１月創(chuàng)建，注冊資本４８８萬元。公司的組織機構(gòu)為：郭獻德任董事長兼法人代表，郭文偉（郭獻德之子）任董事兼總經(jīng)理，郭美霞（郭獻德之女）任分管財務(wù)的副總經(jīng)理。公司董事還有郭獻德之弟郭獻章等４人。

　　公司頭次法人之爭發(fā)生在２００４年。這年１０月，泉州市工商局核準了建德房地產(chǎn)公司法人代表（董事長）由郭獻德變更登記為郭獻章（指郭獻德之弟）的申請，并重新核發(fā)該公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。郭獻章更換法人出于何因？郭獻章向記者道出其中緣由。建德房產(chǎn)公司運作期間，郭獻德將“麗水清庭”的土地使用權(quán)證拿去為其兒子郭文偉的“建德（泉州）工程機械制造有限公司”做抵押擔保貸款，郭美霞更是無視“董事、經(jīng)理不得將公司資產(chǎn)以其個人名義或者其他個人名義開立賬戶存儲”的法律規(guī)定，將高達１３００多萬元的售房款，以她的個人名義存儲。在發(fā)現(xiàn)這些違規(guī)經(jīng)營的情況后，郭獻章隨即撤換了郭獻德及其子、女的董事職務(wù)，將法定代表人變更為自己，并擔任董事長。

　　郭獻章更改法人的行為引起了郭獻德的不滿。２００４年１１月，他將泉州市工商局告上了法庭，要求撤銷該局核準的建德房地產(chǎn)公司董事長變更為郭獻章的登記。

　　工程之謎

　　土地證已為他人擔保貸款所用，售房款無法用于項目運作，開發(fā)商沒有資質(zhì)。

　　如果說，“麗水清庭”的停工是因內(nèi)部法人之爭而起，那么，在法人代表明確后，工程重新開工本該是件順理成章的事。為什么自去年１２月以來，工程仍無進展呢？

　　主要有三個方面的原因：

　　一是“麗水清庭”的土地使用權(quán)證目前已被郭獻德拿去為“建德（泉州）工程機械制造有限公司”做抵押擔保貸款。在一份標號為信銀泉合字（２００６）第２０９號的《銀企合作協(xié)議》上，記者看到，２００６年２月至２００７年２月，中信銀行泉州分行將為該公司提供短期借款人民幣５０００萬元。“這筆借款并非用于樓盤的開發(fā)，一旦借款到期而機械公司又無力償還借款，這塊土地包括地面上的５幢多層樓盤隨時都有可能受到銀行抵押債權(quán)的威脅。”

　　二是“麗水清庭”的開發(fā)資金存在問題。業(yè)主介紹，郭美霞（郭獻德之女）已將１３００多萬元售房款以她個人的名義存儲，這筆資金很難用于房地產(chǎn)項目運作。在開發(fā)商不能給業(yè)主明確承諾的情況下，許多業(yè)主目前仍不敢辦理按揭，樓盤開發(fā)也因此沒有新的資金來源。

　　三是多層樓盤雖已接近完工，但高層樓盤至今仍是一片空地。高層房屋至少應(yīng)在７層以上，而建德房產(chǎn)公司的資質(zhì)等級為四級，只能在企業(yè)所在地的縣（市）本行政區(qū)域內(nèi)承擔建筑面積２萬平方米以下（含２萬平方米），建筑層數(shù)７層以下（不含７層）的開發(fā)建設(shè)項目。這也就意味著，開發(fā)高層，建德房產(chǎn)公司還不具備開發(fā)資格。

　　部門之責

　　政府職能部門監(jiān)管不力，貸款銀行缺少監(jiān)管。

　　業(yè)主的反映引起有關(guān)部門的重視。２００５年８月２４日，泉州市政府召開專題協(xié)調(diào)會議，并于９月２日作出《關(guān)于建德花園開發(fā)建設(shè)有關(guān)問題的答復(fù)》，要求房管局督促開發(fā)商恢復(fù)施工，按期竣工交付使用。

　　之后，泉州市房地產(chǎn)管理局、泉州市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序?qū)I(yè)小組辦公室聯(lián)合向建德房產(chǎn)公司發(fā)出《責令整改通知書》，限令開發(fā)商１０日內(nèi)恢復(fù)工程建設(shè)，并且做好與業(yè)主的溝通解釋工作。《責令整改通知書》的發(fā)出并沒有取得明顯的成效。

　　對此，相關(guān)法學專家也表達了同樣的看法。依照現(xiàn)行法律規(guī)定，土地使用權(quán)的抵押，需要到政府主管部門登記，這是抵押合同成立的有效條件。在登記過程中，就涉及到是否存在監(jiān)管不力的問題。

　　另外，業(yè)主質(zhì)疑，既然“麗水清庭”的土地已經(jīng)被拿去作為其他企業(yè)的貸款擔保，那么，政府還應(yīng)不應(yīng)發(fā)給開發(fā)商房屋預(yù)售許可證？法學專家認為，從現(xiàn)行的法律法規(guī)來看，這一方面雖然還沒有明確的規(guī)定，但政府部門在明知道開發(fā)商把土地設(shè)定抵押的情況下，依然給它核發(fā)預(yù)售許可證，顯然損害了百姓利益。

　　法學專家認為，在這一事件中，貸款銀行同樣有義務(wù)監(jiān)管其所貸款項的用途。而在中信銀行福建分行，記者得到的回答是：“這是泉州分行的事要到泉州了解，福建分行也不清楚。”

　　業(yè)主之憂

　　一期時停時建；二期定金已交，卻開工無期。

　　在業(yè)主向記者提供的一份《補充協(xié)議》中，開發(fā)商要求業(yè)主主動放棄追究開發(fā)商前期逾期交房的違約責任，并重新確定交房時間，把原合同約定的時間更改為２００６年１２月１５日前交付使用。

　　除此之外，開發(fā)商還要求業(yè)主：“應(yīng)在３個工作日內(nèi)到開發(fā)商指定的銀行辦理申請銀行按揭貸款支付開發(fā)商，若業(yè)主原因，銀行不批準或業(yè)主中途放棄執(zhí)行銀行按揭付款方式，應(yīng)在７天內(nèi)用現(xiàn)金方式付清所有的購房款余額，累計超過１０天，則視乙方同意自動終止雙方簽訂的《商品房購賣合同》，并同意以購房總額的５％作為違約金支付給開發(fā)商，由此產(chǎn)生的費用由業(yè)主自理，同時開發(fā)商有權(quán)將該商品房另售他人。”

　　業(yè)主們告訴記者，購購“麗水清庭”多層的業(yè)主雖然已交完全部房款，但已購房子所在土地被擔保抵押，至今沒有解押，所購房子存在極大風險。即使交了房，樓盤會不會成為“爛尾樓”也是個值得擔心的問題。

　　至于高層樓盤，業(yè)主們雖多次到相關(guān)職能部門上訪反映，但至今沒有明確對“麗水清庭”的開發(fā)態(tài)度，開發(fā)商在不同場合也多次揚言將提高樓盤售價。

　　業(yè)主們表示，針對建德房產(chǎn)公司目前沒有資金進行建設(shè)的情況，絕大多數(shù)業(yè)主愿意出資建房，但是如果沒有政府明確的態(tài)度和有力的措施支持，這一困難根本無法解決。

　　此事件進展如何，本報將繼續(xù)追蹤報道。

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