面積票權遇尷尬成立業委會業主維權依然難

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 738 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　2/3票權和事實服務條款阻礙維權路，業委會不與物業公司簽合同業主也得交費

　　前言

　　近日，發生了兩起業主維權失敗事件。一起是朝陽57住戶以拒交物業費方式抗議物業服務，被法警強制執行；另一起是昌平太平家園小區業主通過業委會投票罷免物業公司，但結果得不到承認，舊物業賴著不走，小區多名業委會成員被不明身份者襲擊。

　　兩起事件給業主維權敲響了警鐘：拒交物業費方式維權行不通，成立業委會投票罷免維權還是行不通，業主維權似乎到了山窮水盡的地步。業主到底怎樣才能有效維護自己的權益？業委會在業主維權過程中，到底面臨什么困難？

2005年8月30日，東城區成立全市個物業管理調解委員會。

　　焦點1 ： 2/3票權

　　●新聞事件罷免公決遇核查難題

　　2005年6月12日，昌平區太平家園業委會召開業主大會，1400多戶業主中的1113戶業主對現有的北京嘉仁物業公司服務不滿意，投票同意更換物業公司，人數超過小區業主總戶數的2/3.但昌平建委在核查公決“炒”掉物業公司的1113張選票是否代表小區內全體業主所持票權的2/3時，業主因為擔心暴露身份，業委會拒絕配合。

　　法律條文：《物業管理條例》第十二條規定，業主大會作出選聘和解聘物業管理企業等決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。這里所說的2/3票權，不是以戶為單位，而是以面積為單位。

　　●業主根本是實名和匿名的區別

　　一位姓唐的市民就此事發表意見，他認為，2/3票權實際上就是讓業主采用實名投票，在罷免物業公司這樣矛盾尖銳的投票中，采用實名制投票，肯定存在風險。“不能保證安全，要調查記錄我們的選票完全不行。”萬一罷免不成功，我們費勁白忙活不說，和物業的矛盾會更大。即使成功，相關人員也不能保證選票信息不外泄。我們是擔心物業找麻煩啊。

　　一位業委會成員表示，在罷免物業這種特殊投票中，搜集每戶居民的住房面積是非常困難的。2/3票權規定，不能以戶為單位，而必須換算成面積票權，即住房面積大的，所持票權就多。而小區的私人面積、公攤面積、底商面積和物業占地都需要統計，這些都在物業掌握中。如果物業不配合，業委會就拿不到這些數據，投票也就得不到有關部門的承認。

　　●建委 2/3業主不代表2/3票權

　　昌平區建委物業管理科一位工作人員表示，政府部門對物業公司的監管也要根據《物業管理條例》，業主炒物業不是個人行為，要通過業主大會投票，“必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過”。“投票權”和選票不一樣，比如一個小區3平方米，住有3名業主，其中一名業主占2平方米。即使另外兩名業主投票“炒”物業，票數上達到2/3，按規定仍不能更換物業，因為沒有達到“經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過”規定。

　　業主有權利“炒”物業，但是有前提的，要按《物業管理條例》規定操作。

　　●律師面積票權實施有難度

　　北京憶通律師事務所主任李勁松認為，《物業管理條例》中所說的“物業管理區域”到底是多大，這個區域到底誰說了算，都沒有明確說明，都給“2/3票權通過”實施增加了難度。物業和業主、業委會矛盾中，一些政府部門管理不力使矛盾升級。例如太平家園小區事件，昌平建委的做法在一定程度上為舊物業公司拖延了時間。他認為，1113張選票代表1113戶業主，按照面積相當于10萬多票權。當時投票時有政府人員監督，昌平建委完全可以調查監督人員。