核心提示：京滬深三地銀行面臨的共同懸疑是：誰將較終敲定哪些地區的三套房停貸？二套房的界定標準究竟如何？目前地方政府和銀行的利益和地產價格息息相關，由誰來制定細則，成了必須頭先解決的問題。

4月19日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發后的個工作日。某股份行深圳分行零售部總監辦公室，數十名房貸業務骨干圍坐，人手一份文件，探討房貸新政對銀行影響和應對之策。

這一場景，幾乎成為了當日國內各家銀行的“全能畫面”。

記者于北京、上海、深圳三地調查發現，與二套房頭付成、利率已普遍收緊不同，幾乎所有銀行對三套房及以上住房的貸款審批，都陷入停滯狀態。如在深圳，除工行率先宣布實行國務院房貸新政外，建行、農行、深發展、招行已停止接單，靜待細則出臺。

包括招行、華夏、光大、建行、中行在內的商業銀行均表示，正研究制定房貸細則，以嚴格貫徹執行國務院政策要求。

目前可以確定的是，房貸新政將 “新老劃斷”，對存量房貸客戶不作要求。“預計4月底前所有銀行房貸細則會出齊。”一位銀行業人士預測，“不過總行制定的細則仍然是框架性的，針對不同地區具備一定的靈活操作空間。”

三地銀行面臨的共同懸疑是：誰將較終敲定哪些地區的三套房停貸？二套房的界定標準究竟如何？零售銀行如何走出房貸新政的沖擊？

三套房停貸區域，誰敲定？

國務院要求，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購購第三套及以上住房貸款。

新政的關鍵是，如何定義“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區”？誰來定義？

國家統計局統計顯示，2010年3月，全國70個大中城市中，與去年同月相比新建商品住宅銷售價格漲幅的5個城市是：海口64.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3%。二手住宅銷售價格同比漲幅的5個城市是：三亞50.4%、海口40.4%、深圳23.9%、溫州18.6%、銀川16.2%。

“如何界定房價上漲很快？橫向比較還是縱向比較，環比還是同比？”一家股份制商業銀行個貸負責人迷茫。

“雖然漲幅不顯眼，但說上海、北京、深圳不是全國價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，估計會成為一個笑話。”一家國有大行上海分行個貸負責人表示。

事實上，由銀行來認定“區域”非常困難，一則是認定標準不清晰，二則如果各家銀行在各地區執行政策不一樣，房貸政策執行嚴格的銀行勢必市場份額會萎縮，顯然對于他們的業務發展不利。

也正因為此，各銀行目前對三套房政策暫不明確。“沒有統一界定，銀行混戰，勢必影響政策的嚴肅性，我認為還是應該由各個地方政府自己來出臺政策。”上述銀行人士稱。

招商銀行當日對本報的回復亦稱，對于三套房的房貸政策，各分行將根據當地政府及監管部門的要求嚴格執行。這為“屬地界定原則”埋下了伏筆。

4月19日，上海市政府已緊急召開會議，上海住房保障局、上海銀監局等相關人士參會。上海銀監局在會前已向一些銀行機構征求了政策意見和建議。

不過，地方政府財政收入依賴土地出讓金，它的利益也與地產價格息息相關，因此，地方政府對房地產新政的態度難免曖昧不清。

一位監管人士認為，類似北京、上海等一線城市的房價已嚴重脫離了居民收入水平，監管部門對銀行的要求是大幅度提高多套房的頭付比例，甚至目前的四成頭付并不保險，同時建議提高貸款利率水平，甚至超過基準利率1.1倍。

這也就意味著，不管是否停貸，三套房房貸門檻大幅提高是必然的趨勢。

多套房按套數界定？

按國務院“更為嚴格的差別化住房信貸政策”要求，對貸款購購套住房的家庭，貸款頭付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率1.1倍。

4月19日，工行、中行已立即執行。工行16日即稱，對購購頭套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款頭付款比例不得低于30%。

二套房等多套房界定標準，向來是房產新政的模糊地帶。通知里提到，“人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定套住房的認定標準。”

市場對此的解讀是，二套房的認定標準將越來越嚴格，甚至可能不是按照貸款次數，而是以家庭名下的房產套數來界定，后者明顯比前者苛刻。

有媒體報道，對于新增客戶，銀監會相關專業明確批示“不以貸款發生為界限，嚴格按照頭套、二套、多套”。言外之意，只要客戶家庭名下登記有房產，貸款購購套住房，無論之前是否使用過貸款，都必須按照國務院新規執行。

“目前還沒接到這樣的文件。”多家商業銀行個貸人士表示，目前套住房認定標準以貸款記錄為準，但條件也比此前大幅提高。

2007年12月發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》曾明確，已利用銀行貸款購購頭套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次申請住房貸款，可比照頭套自住房貸款政策執行。

“雖然存在不少改善性的二套房需求，但也有不少投資客利用這個政策空隙，獲得了頭套房貸款優惠。”上述監管人士認為。

一家商業銀行人士告訴記者，今年1月以來，他們已逐步取消對改善型住房房貸的優惠，也就意味著，不管人均面積是否低于當地水平，不管貸款是否還清，只要貸過款，都算做套房。

不過，也有商業銀行是在4月15日新政出臺后，才收緊了這一口子。

事實上，即便國家出臺二套房認定標準政策，在實際操作中，仍廣泛存在“規避”的變通情形，頭付成數也可靈活處理。

此前，深圳就存在銀行客戶經理與房產中介人士私下“合作”，以客戶“假離婚”的形式，將二套甚至多套房客戶包裝成頭套房客戶，拿到低頭付和優惠利率的情況。

“網上專門有 這種假離婚證明資料的，300塊一份。”在前述深圳股份行人士看來，這并非銀行沒有能力察覺。今后即使認定標準規范，因差別化信貸成本拉大，預計仍會有不少客戶灰色操作，減少購房成本。

房貸頭付成數的處理上，部分銀行也通過做高評估價來變相為客戶降低頭付。一大型房貸中介人士表示，少數中小銀行會與二、三類的評估公司合作，在提高住房的評估價后按照評估價放貸，以往可做到頭付一成多或兩成多。有些大型銀行會對優質客戶“網開一面”，如客戶可為其帶來綜合效益，可按在貸款評估價基準上上浮10%，給予優惠貸款。

較近銀監會在貸前審查上要求增加“居訪”程序，或在一定程度上減少做高評估價現象。不過，前述深圳股份行人士坦言“逐筆實行難度較大”。

多名銀行人士認為，較能有效遏制房產虛假評估現象的殺手锏是取消“陰陽合同”。如果國土部門強令按房產抵押價格過戶，通過稅收手段提高購房成本，將大大遏制虛假評估和炒房現象。

零售銀行跌入冰點？

從銀行業務上看，房產新政顯然將給零售銀行帶來一定沖擊。另一家國有銀行人士估計，新政出臺后，其今年的信貸指標能完成一半就不錯了。

一季度，上海新增人民幣個人消費貸款378.4億元，同比多增326.9億元。這其中住房貸款占據大頭，個人住房貸款增加338.1億元。房地產企業信貸和個人住房貸款增量總和達約800億元，占據上海一季度人民幣信貸增量1639億元的一半左右。

“上海個人房貸占比非常高，占到房地產貸款的三分之二左右。”一位知情人士透露。

海通證券分析師認為，短期內頭付要求的提高和不合理需求的抑制將降低銀行個人住房貸款的增速，預計5 月開始新增個貸將出現回落，二套及以上住房利率水平的大幅提高使得銀行得以在一定程度上以價補量，但預計新發放房貸利率的上升難以完全彌補貸款量的回落，個貸利息收入可能會出現短期回落的局面。

目前，股份制銀行中，招行、興業銀行、深發展等都明確提出了業務轉向。

因利率打折，收益較低，加上貸款額度緊張，招行傾向于做高收益的“商業貸”（商鋪、寫字樓）業務。

興業銀行人士稱，近段時期以來，該行已經有意壓縮了房貸，二、三月份的量很少，轉而激勵基層攻關“經營貸”，在考核、評比上也在向這類貸款傾斜。

而在深發展看來，房貸在多家銀行的總貸款中占比已經偏高，潛在風險較大。其內部一管理人士表示，監管力度加大，房貸收緊后，該行預料房貸業務量會減少，但其可通過擴大公司業務來彌補房貸損失。與國有大行強化分支行的增長率和市場份額考核不同，該行并未給予房貸條線壓力，只需達到年初設定目標即可。

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