京滬穗深樓市頭次全線回暖

　將導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上漲還是刺激下一波調(diào)控政策到來引發(fā)爭議

本報(bào)記者深入一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市已經(jīng)全面回暖。為迎接“金九銀十”的到來，開發(fā)商積極“以量補(bǔ)價(jià)”，據(jù)統(tǒng)計(jì)，30個(gè)城市中有26個(gè)成交面積環(huán)比上漲，其中11個(gè)城市上漲幅度超過50%。而作為全國風(fēng)向標(biāo)的京滬穗深四地樓市自調(diào)控以來頭次集體飆升。成交量的大幅上漲，引發(fā)市場對下一波房價(jià)走勢的猜測：房價(jià)將報(bào)復(fù)性上漲還是迎來波調(diào)控政策？

　北京 二手價(jià)格普漲 一手仍有折扣

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)表明，8月北京樓市普通住宅與別墅等高端住宅市場成交量全面回暖，新建住宅期房網(wǎng)簽總成交量超過9200套，其中住宅5564套，環(huán)比上漲12.7%。商品住宅成交均價(jià)為21008元/平方米，環(huán)比上漲10.6%，創(chuàng)下調(diào)控以來的漲幅，也是自調(diào)控以來房價(jià)頭度回到2萬元以上。

位于北京東南三環(huán)附近的一處中高端住宅樓盤，二手房價(jià)格已達(dá)每平方米約4萬元，據(jù)銷售員小許介紹，房地產(chǎn)新政出臺后，該樓盤D區(qū)二手房房價(jià)一度降到35000至38000元/平方米，但近兩月二手房均價(jià)又有回暖。

北京二手房房價(jià)回升勢頭也非常明顯。北京一家二手房中介立水橋店的銷售人員小付告訴本報(bào)記者，北京城北的大型社區(qū)天通苑在房地產(chǎn)新政出臺后，房價(jià)大約回落至16000元左右的水平，但較近兩個(gè)月，天通苑的二手房房價(jià)開始逐步回升，目前這一社區(qū)80至100平方米的中小戶型房二手房均價(jià)大約為17000元左右。

值得注意的是，部分一手樓仍在打折促銷。如位于北京東北四環(huán)外望京區(qū)域的樓盤近日開盤，均價(jià)約為30000元/平方米，目前購購所有戶型均可享受9折優(yōu)惠。

上海 成交價(jià)重回2萬元以上

雖然剛出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》（簡稱“滬五條”），8月上海樓市依然量價(jià)齊升，平均成交價(jià)格在持續(xù)3個(gè)月下調(diào)后重回2萬元以上。

據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)較新數(shù)據(jù)，8月上海商品住宅市場成交面積環(huán)比上升61%；平均成交價(jià)格在持續(xù)3個(gè)月下調(diào)后，重回到2萬元以上，達(dá)20973元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)5.8%。

在中高端人群聚居的建國西路附近，中介推出了一套剛掛牌不久的房源“新加坡美樹館”，110平方米的兩室一廳總價(jià)接近360萬元。從去年年底至今，這一樓盤單價(jià)漲幅高達(dá)萬元以上。

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，他更愿意將此次出臺的“滬五條”看作是樓市部分回暖的前奏。“受調(diào)控影響樓市低迷，已經(jīng)積壓了大量的供應(yīng)量和購購力。一旦市場走熱，投資炒作就會重新抬頭，所以政府提前對市場加強(qiáng)監(jiān)管，這是以往每一輪樓市回暖前必做的工作。”

　廣州 8月網(wǎng)簽創(chuàng)調(diào)控以來新高

廣州目前成交量反彈的幅度更大。根據(jù)地產(chǎn)對陽光家緣數(shù)據(jù)監(jiān)測，8月廣州網(wǎng)簽接近7000套，環(huán)比增幅超過六成，創(chuàng)下4·17新政實(shí)施以來的新高。而成交均價(jià)也回升6.39%。

二手房數(shù)據(jù)也不甘示弱。據(jù)滿堂紅較新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月1～5日經(jīng)滿堂紅促成的二手住宅購賣宗數(shù)比8月同期增加18%，二手住宅租賃宗數(shù)比8月同期減少7%，二手購賣和租賃比約為1：2.1。在8月廣州樓市價(jià)量雙升后，目前廣州樓市購賣市場仍舊保持暢旺。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2010年8月，二手住宅成交連續(xù)第三個(gè)月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增長了46%，達(dá)到今年的較高水平，成交均價(jià)環(huán)比也小升3%，達(dá)12743元/平方米。

　深圳 六成購房者在35歲以下

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月深圳商品住宅成交面積環(huán)比大幅上漲84%，成交價(jià)格環(huán)比上漲7%。

剛在深圳購房的林小姐表示，雖然近期樓價(jià)不斷上漲，但要購房和換房的朋友還是意志堅(jiān)定。林小姐的朋友在6月份時(shí)看中福田景田片區(qū)一套20000元/平方米的房子，沒有下手，現(xiàn)在同小區(qū)的單價(jià)至少23000元/平方米。

據(jù)中原領(lǐng)跑指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，深圳8月二手住宅成交量已經(jīng)接近2009年的月均水平。中原研究人員表示，市場成交量的快速回升，主要是由頭次置業(yè)所拉動，以深圳為例，8月份中原成交案例中，約有60%以上為年齡在26~35歲之間的頭次置業(yè)者。

而據(jù)光大銀行和鏈家地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)布的報(bào)告，北京頭套房貸者平均年齡為27歲。在過去三年中，英國頭次購房者平均年齡為37歲，日本和德國為42歲，美國也達(dá)到30歲以上。

后市焦點(diǎn)

　價(jià)格：是否引發(fā)報(bào)復(fù)性反彈？

“購購力積壓得這么厲害，后期肯定會有所釋放。”薛建雄表示，“隨著成交量的大幅回升，房價(jià)盤整也會加劇。一些前期高價(jià)滯銷的樓盤會降價(jià)，而本身就熱銷的樓盤價(jià)格會有所上調(diào)。”

　但在一片看漲聲中，中國指數(shù)研究院副院長陳晟卻表示：“今年的金九銀十相對于2009年，只能算是鍍金、鍍銀。”陳晟告訴記者，今年與去年相比，同比多半是下降的。但從環(huán)比看，“較壞的時(shí)候已經(jīng)過去”。不過，他指出，這只是指交易量會有所回升，但價(jià)格恐怕還將繼續(xù)下調(diào)。“我認(rèn)為，10月份之后，甚至就在‘金九銀十’期間，上海房價(jià)就會開始進(jìn)入下行趨勢，至少是持平。”

對于下調(diào)空間，陳晟預(yù)測，較極端的情況是房價(jià)有可能會下調(diào)至2009年7、8月份的價(jià)格。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部黃韜表示，市場的確出現(xiàn)回暖跡象，改善型購家和投資者都有可能入場，但不能認(rèn)為樓市已進(jìn)入上升通道。他分析，自7月開始至8月，廣州樓市價(jià)格穩(wěn)定，成交量上升，但實(shí)際價(jià)格上漲幅度不大，價(jià)格上漲的主要是位于市區(qū)的高端新樓盤，而舊樓盤價(jià)格相對平穩(wěn)，個(gè)別供貨量較大的價(jià)格甚至出現(xiàn)5%~10%左右的回跌。但如果成交量增加到一定程度，價(jià)格將全面上漲。

　新政：是否再次出臺？

8月樓市提前爆發(fā)，房地產(chǎn)中介擔(dān)心會引來有關(guān)部門的關(guān)注，新的樓市調(diào)控政策可能出臺。黃韜表示，新的調(diào)控手段一旦在黃金周前出臺，“黃金周”將變“灰色周”。

也有市場人士認(rèn)為，樓市在“黃金周”很可能獲得較為寬容的政策環(huán)境，一手開發(fā)商將獲得“喘口氣”的時(shí)機(jī)，但“黃金周”后調(diào)控將隨后而至。黃韜也認(rèn)為，如果黃金周前無新政出臺，其后也將會有相關(guān)政策出臺。研究人員周峰預(yù)測新一輪政策會在12月才出臺，而加息可能會隨時(shí)發(fā)生，只是幅度不會太大而已。

而黃韜認(rèn)為全面加息可能性較小，可能會采取“差異化加息”，即只提高貸款利率，不改變存款利率。除此之外，還有多種手段可能被用于新的調(diào)控，比如稅收政策、土地政策，遏制投資性的增值稅、房產(chǎn)稅、豪宅稅等。

(作者：林琳、張忠安、趙琳琳、李媛、賀涵甫)