【觀察】中糧地產“淪落門”追蹤募集資金管理違規遭查

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 646 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

一個項目拖延達7年之久;而一個園林收尾工作就耗時2年4個月,耗資2.5億;募集資金管理5項違規;管理漏洞頻出等等。

繼上周理財周報推出《中糧地產被指造假:3年淪落末流回報率低如債券》,中糧地產的問題一一浮出水面。

奇怪的成都項目

2010年3月10日,中糧地產發布了《前次募集資金使用情況鑒證報告》。

該鑒證報告細數了2007年配股募集資金投向的6大項目的較新進展。值得注意的是,承諾投資額的成都天泉·聚龍國際生態園項目,離回本似乎仍無期,目前開發進度為32%。

2007年8月中糧地產《配股說明書》披露,該項目為中糧地產與鵬利國際(四川)置業合作開發,總投資10.8億,中糧地產后續投資額為3.63億,該項目分四期建設。

其時,一期工程已全部完成并基本銷售完畢。二期工程又分為A、B、C、D、E區,其中:B區已竣工;C區已完工,僅剩園林景觀工程的收尾工作。

巧合的是,一期、二期B區、C區工程面積合計恰占總項目約32%,與2009末開發進度基本一樣。而在這期間,據其鑒證報告,截至2009年12月31日,已投入2.5億募集資金,即承諾投資總額的69.37%。這意味著,這2年4個月來,耗資2.5個億卻只做了一個原二期C區外圍景觀改造、房屋整改工作。

按規劃,該項目靜態投資回收期為2.64年,按10%基準收益率計算動態投資回收期為2.91年。不論如何計算,2010年,該項目理論上即可回收成本。但截至目前僅貢獻利潤5788萬。

而照此投資效率,余下的1.1個億能補上剩下的工程窟窿嗎？

無期的“生死”一盤

可以稱作“生死局”的資本運作“26億重金轟下的沙峪項目”更加難堪。

2010年1月22日,北京市國土局公布了19個2008年12月31日之前購購但至今仍未開工的項目。中糧地產在順義后沙峪吉祥莊的C06和C03兩幅地塊榜上有名。

北京市國土局公布的信息還顯示,中糧地產的C-03和C-06兩幅地塊于2008年6月24日簽訂了土地出讓合同。合同約定的開工時間是2008年12月31日,約定竣工時間是2011年6月30日。但截至發布通知之日,兩幅地塊的工程進展,仍處于“辦理規劃審批”狀態。

而據其年報披露,該項目一期預計竣工時間是2012年4月。但從中糧地產2009年10月16日提交給北京市住房和城鄉建設委員會的《順義區后沙峪鎮吉祥莊村項目建設方案》[順義(2009)14號]公告看,稱該由中糧地產投資(北京)有限公司開發的項目共分三期開發建設,分別在2013年10月、2014年6月及2015年6月前完工,其較遲竣工時間比其年報披露的時間晚三年兩個月,比合同約定竣工時間晚了長達四年之久。

順義項目究竟要拖到何時？

這背后隱藏的,仍是一個巨大的資金問題。據公開信息,該項目總投資將達到73億之巨。為運作該項目,中糧地產母公司中糧集團雖多次伸手援助,給予高達約42億的貸款,但這仍舊杯水車薪。隨后中糧地產股東大會通過35億的配股方案,用以收購及后續開發,其中9.1億輸血后沙峪項目。

為了募集資金,中糧地產甚至以后沙峪項目在建開發產品用于抵押,獲得20億元貸款合同。截至年報,該項目除去項目收購資金外,僅投入1.6億左右。

而在2012年4月之前,數十億的投資沒有任何現金可供回收。這對沒有商業地產操盤經驗的中糧地產來說,這盤“生死”棋破解之日無期。

公司治理重大漏洞

項目運作效率的低能,對中糧地產來說已經不是什么新鮮事。

中糧地產2002年在深圳拍得的瀾山項目,因color社區在施工時擅自更改規劃,導致延遲交房。一直到2009年,該項目才較終完成交售,整整耽誤了7年之久。

一位業內分析人士向理財周報指出,中糧地產的資金運用似乎成惡性循環:“項目運作效率低——資金周轉慢——項目資金間拆東墻補西墻——需要更大量資金補漏洞”,上述北京項目即為一個鮮明案例。而中糧地產的現金流實際上一直處于捉襟見肘的境地。

為此,中糧地產動用了各種融資方法:配股、反復的資產注入、債券、向母公司借債及上述抵押貸款等。幾乎中糧地產開工的每一個重要項目,都伴隨著一次融資,而來自于經營活動現金流的支持一直非常無力。

募集資金的管理之混亂更讓人難以置信。

2009年3月5日,中糧地產發布的《關于深圳證監局巡檢發現問題的整改報告》稱,深圳證監局在2008年10月中旬的巡回檢查中發現中糧地產存在五大問題。

值得注意的是,《整改通知》指出的點是:“你公司董事會授權董事長競拍土地的權限過大,使董事會在重大投資的決策中無法發揮作用,也不利于你公司控制購購土地的風險。”