深圳樓市持續低迷，外圍環境影響加大——DTZ戴德梁行2008年第三季度市場透視

　　經歷了一年的下滑和調整，深圳房地產市場仍然處于整體疲軟的狀態，在近期外圍經濟形勢波動的不利影響下，第三季度樓市繼續保持低速運行的狀況。

　　經歷了一年的下滑和調整，深圳房地產市場仍然處于整體疲軟的狀態，在近期外圍經濟形勢波動的不利影響下，第三季度樓市繼續保持低速運行的狀況：住宅購賣市場持續低迷，一二手市場交易量均維持在較低的水平，價格則進一步小幅下探；住宅租賃由于受到季節性因素的支持，總體需求仍然保持旺盛；商業市場保持了較快速的發展，多家大型集中式商業均搶在旺季來臨之前開業；寫字樓市場和工業市場由于受到經濟增長放緩及全球經濟波動的影響，擴張需求出現了較明顯的放緩。

　　住宅購賣交易持續低迷，開發企業積極調整價格應對

　　第3季度，全市住宅市場新房銷售面積較第2季度有繼續回落。主要原因是目前整體經濟情況不容樂觀，國家的調控政策依然維持，使得多數消費者對后市并不看好；部分自住購家在目睹市場多次調整價格以后，變得更為謹慎而持幣觀望。市場的低迷迫使開發企業繼續調整其銷售價格，不少特區內的樓盤在開盤時也采取了比較保守的定價策略，如佳兆業o香瑞園的高層物業以均價15，000元/平方米入市，位于世界之窗**站的沙河世界假日廣場以均價18，000元/平方米入市。特區外的價格大都繼續走低，其中寶安西鄉新盤價格也繼續下探，7，000-9，000元/平方米已成片區主流價格，而去年絕大多數都在12，000元/平方米以上。特價房成為了刺激銷售的較重要營銷手段，富通城四期推出的均價在8，000元/平方米的特價單位，取得了不錯的銷售成績，在一周內售出了一半。

　　不同于整體市場的低迷，高端住宅市場的成交仍然相對活躍。如南山后海的維港開盤兩個月銷售率超過70%，蛇口的招商海月5期在開盤一個月內銷售率達到40%，龍崗的萬科清林徑在開盤一個月后銷售率超過60%，成熟的配套或稀缺的資源、亦或良好的發展前景令這些項目都取得了不錯的銷售成績。

　　住宅租賃市場相對穩定，高端物業需求有所下滑

　　相比持續低迷的購賣市場，住宅租賃市場在第3季度總體保持平穩。7月和8月，大量的應屆畢業生來深工作，加上同期也是一個主要的換租期，因此租賃市場的普通租賃需求繼續擴大。從區域來看，羅湖的人民南和蔡屋圍、福田區、南山區商業文化區由于周邊商務辦公場所集中，相應員工居住的租賃需求仍然比較旺盛，租金穩步增長。從需求特征來看，小戶型的一房兩房仍然是市場需求較為旺盛的，租金也較為平穩；相比較而言，部分大戶型的物業租金則出現了一定的下滑。受奧運期間限制簽發工作簽證的影響，一些前來深圳工作的外籍人士無法成行，因此本季度對高端物業的租賃的需求有所減少。但由于深圳市高端租賃物業的供應較少，市場一直處于供不應求的狀況下，因此本季度高端租賃物業的空置率僅有小幅的上升。

辦公市場租賃需求明顯放緩，高品質物業繼續被市場吸納

　　2008年第3季度，深圳寫字樓市場受到整體經濟放緩的影響，租賃需求亦明顯減緩，客戶看房及成交量均出現下降。不少企業都擱置或者延遲了原先的搬遷或者擴租計劃，轉而臨時在原址短期續租，令租賃需求延緩。本季度，全市寫字樓吸納量僅為3，273平方米，主要成交集中在福田區和南山區，分別為2，109平方米和2，545平方米，羅湖區空置面積繼續增加1，381平方米。租金方面，暫時并未伴隨租賃成交的萎縮而下降，全市寫字樓平均租金仍維持在149元/平方米/月，這主要是由于市場租金的變化通常滯后于交易的變化，若未來兩個季度交易持續萎縮，則租金將出現下調的壓力。

　　盡管如此，高品質的新增辦公物業依然占有競爭優勢而繼續被市場吸納--預計于年底入伙的榮超目前已經完成總面積30%的租賃預定，租金水平也維持在160-180元/平方米/月的高水平。此外，年初入伙的嘉里建設廣場在本季度由奇勝工業租賃約3，400平方米的辦公面積，工業物流投資基金AMB也于本季度入駐嘉里建設廣場。

　　寫字樓年內供應加大，后市面臨調整壓力

　　除本季度末入市的盛唐大廈和泰然金谷3號為市場帶來總計74，302的可發售辦公面積外，天利商務廣場二期也將在第4季度開始發售，為2008年來鮮有新供應的辦公物業一手購賣市場帶來較集中的供應。預計對銷售市場構成刺激的同時，在當前經濟形勢和投資環境的不利影響下，還將面臨市場調整的壓力。

　　租賃方面，盡管包括榮超、時代廣場二期、港中旅大廈、海岸城西座在內的多個高品質辦公物業均有望于年底投放市場而帶動寫字樓市場的發展，但短期內經濟發展形勢的不容樂觀將令寫字樓需求難以出現大幅的增長，優勢產業的發展仍將繼續成為市場的主要支撐。預計租金水平在短期內仍然保持橫行的狀態，但逐漸放緩的需求將令一些中低端的辦公物業空置率出現上升，因而預計在明年初寫字樓租金可能會面臨小幅調整的壓力。

　　零售業發展持續向好，各大集中式商業加緊擴張

　　2008年1-7月，深圳市社會消費品零售總額達到1267.06億元，同比增長18.0%，零售業的快速發展繼續為商鋪市場帶來穩定需求。本季度，連鎖超市仍然穩健擴張--華潤萬家便利超市深圳桃源村分店、深圳東海岸分店于本季度先后開業；作為深圳家Ole‘超市，營業面積逾5，000平方米的華潤萬家Ole’超市于益田假日廣場開業，旨在進一步打造高端超市品牌以吸引日益壯大的中產及高消費人群，Ole‘益田假日店在萬象城店的基礎上進行了全面升級。

　　大型百貨企業也紛紛趕在本季度開業，搶占即將到來的銷售旺季：本季度，同屬大華僑城片區的益田假日廣場、京基百納廣場的相繼開業，共為該片區帶來約220，000平方米的商業面積，填補片區商業配套不足的同時，也提高了大華僑城片區在全市商業格局中的地位；位于南油片區的總面積約35，000平方米的信和春天百貨于9月底開業，力圖以“餐飲＋主題百貨＋休閑娛樂配套”的業態組合打破了南山商圈傳統的經營模式；此外，位于東門商圈的茂業百貨九龍城廣場負一樓九龍飾品城也于8月20日盛大開業，100%的出租率也反映出零售商家的旺盛需求及成熟商圈對于商家的吸引。

　　零售市場的平穩發展將繼續支撐深圳商用物業的需求增長，預計下季度特區內總體租售價格將繼續保持平穩，但怡景城和CocoPark的品牌升級調整有望帶動福田區租金水平的局部小幅上調；而特區外新供應的增多與市場吸納力的不足將令特區外商鋪總體空置率有所上升，原本不高的租金水平存在小幅下調的壓力。

　　經濟環境影響整體需求，工業市場表現平淡

　　次貸危機以來，歐美的經濟下滑對我國經濟發展構成一定程度的影響，對于一個經濟外向型城市，深圳的出口貿易及關聯產業更直接受到歐美市場需求放緩的影響，并且企業還同時面臨國內生產成本上升的壓力。因此，在經濟形勢不明朗的情況下，部分企業減緩了擴張速度，工業物業市場總體表現平淡。普通標準廠房的需求明顯減少，但供應持續增加，供大于求導致特區外標準廠房的空置率上升，不少工業園的招租面臨較大的困難，與此同時租金也面臨下調的壓力；但另一方面，定制型的非標準廠房依然供應不足。物流類企業的需求繼續保持穩定，總體供需較為平衡，租金水平也相對平穩，但仍需面對結構性調整的局面——在低端物業逐漸被市場淘汰的同時，高標準建設的倉儲物業卻供不應求。

附圖：

　　 撰文：DTZ戴德梁行房地產顧問（深圳）有限公司研究部

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