目前的這個時間點，2010年的中國房地產市場即將收官，但房地產調控的這幕大戲還遠未結束。各地時時刷新的“地王”和房地產商頻頻傳來的業績捷報，與房地產上市公司被死死按在地上的估值形成鮮明的對比。

　在2010年這個拐點上，中國的房地產將穿越極寒，激變，突圍。

樓市寒中乍暖

盡管被公認為史上較嚴厲的房地產調控，但在政策打出一系列組合拳的這段“極寒”時間，房地產市場卻暖意漸現。

根據國信證券的數據統計，2010年11月，18個城市銷量平均同比回落27.3%，平均環比回落8.5%，除廣州、廈門兩地出現銷量二次探底現象以外，其余城市樓市仍帶“銀十”余溫，青島、東莞、重慶三地11月銷量實現同比正增長，北京、天津、武漢、昆明四地環比增幅均在15%以上。

而很多房地產公司業績表現明顯杰出，從累計銷量上看，二、三線城市表現明顯優于一線，其中青島表現較佳，前11個月累計銷量已超去年全年水平，武漢、重慶緊隨其后，分別達到去年全年的92%和84%，其余城市多在60%左右。

而“二次調控”之后樓市乍寒還暖的表現在一定程度上提振了開發商對市場需求的信心。京、深、杭等8個城市11月份新批售上市的住宅面積環比10月增長26%；北京、上海等地12月周的批售量仍在增加。

如此看來，12月的市場供應很可能高于11月，同時市場逐漸適應調控、新盤多以優惠面市以及“限購令”到期預期等因素的作用下，在供應增加的情況下，12月銷量有望實現環比增長。

同時，在價格方面，各城市均價維持高位震蕩，表現相對平穩，11月均價數據漲跌各半，11個城市均價平均環比回落1.6%.

從庫存來看，雖然11月以來市場供應有所增加，但各地庫存未現積壓，目前市場可售量增長緩慢，整體上仍處在歷史低位，10個城市11月份可售量平均環比漲幅僅為2%，其中，杭州、青島兩地甚至出現了6%左右的下滑。

總體看來，2010年政策調控不斷，但房價仍在上漲。東海證券數據顯示，截止到11月，全國房價較年初上漲9%，一線城市上漲28%，二線城市上漲24%。

從兩次政策出臺的情況看，4.17政策出臺后，各城市成交量普遍出現地量，成交量萎縮甚至于超過2008年；而9.29政策出臺后，各城市的成交量萎縮卻不明顯，價格更是保持了穩定。特別在二三線城市，需求顯得更為強勁，甚至于一些二三線城市的商品住宅成交量，已經恢復至調控前的水平。

房地產兩罪并罰

2010年房地產政策面壓力既有來自于2009年行業量價暴漲所引發的基本面壓力，也有整個行業過去5到10年缺乏制度實質性改革和政策完善所帶來的歷史虧欠，所以，是兩罪并罰。

簡單回顧一下房地產的歷史就可以知道，從2003年被確立為我國經濟的支柱產業開始，房地產便飛速發展；2005年，房地產業的過快增長引發波真正意義的房地產調控，房地產業一度陷于低谷。

然而，由于2007年美國次貸危機引起的全球金融風暴，被迫收起調控利劍，通過政策扶持房地產業，鼓勵住房消費，拉動經濟，抵御全球金融危機。房地產業在多年支柱產業的基礎上，很快實現了觸底反彈。

2008年中國房企旺市中力求夯實基礎，苦練內功者寥寥。更多企業尋求多元化發展，盲目擴張。但是，因各地政府托市，極度寬松的貨幣政策讓市場峰回路轉，讓病入膏肓的房企重新有了喘息之機，2008年之殤被2009年繁榮輕易掩蔽。

于是，2007年經歷的種種瘋狂行為，在2009年再次上演。房地產公司又開始大舉借債、高價圈地、高速擴張，錢永遠都不夠花。而借力高資金杠桿率，幾乎成為國內房企融資的不二法門。

而在2010年經濟發展方式轉變和產業結構調整的歷史背景下，房地產調控不再局限于行業層面，而是從經濟全局考量的戰略抉擇。中長期看，政策環境和產業地位的變化，必然帶來房地產行業主流經營戰略和盈利模式的變革。

中國社科院近期發布2010《國家競爭力藍皮書——中國國家競爭力報告》，指出，中國近20年的經濟增長并非靠產業結構升級換代來獲得，而是靠消耗資源和擴大投資，尤其是房地產業膨脹發展。

相關數據顯示，目前在固定資產投資中，房地產投資僅次于制造業，且具有上升的趨勢，占GDP的比重也在不斷擴大。而近年資本流動性過剩導致的房地產市場投資尤其是投機成分比重過大，亦為整體經濟埋下隱憂。不難看出，正在加緊深化轉型的中國經濟開始淡化房地產的支柱地位。

而較新定調的十二五規劃中明確提及扶持新能源等戰略性產業，但并未提及房地產業，房地產所謂支柱產業的光環明顯被削弱。

所以，房地產市場在2010年面臨的是一個轉折之年，會呈現新的面貌和思維方式。

三大模式鎖定杰出公司

而較有可能的是，經過連續打壓的房地產，從2011年開始，股價受政策綁架程度會降低，政策收緊后股價有可能會形成回升趨勢。股價將會實際反映上市公司的真實價值，優質上市公司具有較強的業績增長能力，股價會有進一步表現。

比如萬科，銷售額提前四年突破1000億，突破投資者之前的認識和預期極限，但資本市場給予的公司估值卻一再被壓低，從較高28倍一度到較低11倍。2010年之后，這種情況將會改觀。

而各大券商的2011年房地產策略先后出爐，見仁見智中頗多爭議。理財周報認為，戰略順應以下趨勢的公司將在未來獲得持續的競爭優勢：

從業務布局看，中國房地產增長將由東部轉向中西部、從一線城市轉向二三線城市。城鎮化和舊城改造加速將推動中小城市樓市進入高速成長周期。如榮盛發展(002146,股吧)、福星股份(000926,股吧)、中天城投(000540,股吧)等；

從盈利模式看，隨著土地、稅收等制度轉向促進供給端成為常態，囤地坐收土地紅利的盈利模式難以繼續生存，加速開發周轉將成為促進擴張的主流盈利模式。這要求公司具備前瞻性的戰略和高效的管理組織，土地儲備和開發布局全國且有層次。如龍頭萬科；

從經營模式看，受益中國經濟增長、城鎮化推進和居民財富提升，商業地產需求將獲得持續提升，政策環境顯著好于住宅。2011年，商業地產擁有資金從住宅回流、房地產信托基金試點和通脹保值功能等多項催化劑。如浦東金橋(600639,股吧)、金融街、世茂股份(600823,股吧)等。

而環渤海、長三角、珠三角地區這三個“泛區域城市圈”，區域城市消費升級，周邊中小城市將進入快速發展期；以武漢、鄭州、長沙為核心的中部城市帶和以成都、重慶、西安為核心的西部板塊在產業西移和高鐵建設的推動下將成為未來五年的房地產熱點區域。

(作者：董蘭蘭)