廣州細則：可能無猛藥

日前有媒體稱，廣州將在14日出臺樓市調控細則，對此說法，市國土房管局相關負責人明確回答：“沒有。”他表示，樓市調控細則房管局制定后已經上報市政府，但具體出臺的時間還未確定。

至于廣州的調控細則中有沒有包含限購政策？他表示的確會，“但限購有很多種形式，具體廣州怎么限，已經上報了方案，但較后有沒有調整，還要待市政府研究審批 ，現在暫不能公布”。

此前有猜測認為，廣州不會出臺極為嚴厲的限購政策，該負責人表示，廣州會貫徹執行國家調控政策，但也會根據實際情況來定細則。“目前廣州樓市還是相對理性的，開發商并沒有漲價賣樓。另一方面，政府也不希望樓市‘坐過山車’一樣忽高忽低。”該負責人表示，“應該不會下過猛的藥來調控樓市”。

盡管廣州市還沒正式出臺調控樓市的地方細則，但除了“規定動作”外，也兼具“自選動作”：11日，廣州市國土房管局相關負責人證實，今年供地計劃中的40萬平方米限價房用地，建筑面積達72萬平方米，較快將在11月推出。這意味著，明后年廣州將增加1萬套限價房。

翌日，更傳出廣州近期將一口氣處理20宗閑置用地的消息，在這些地塊當中，就包括此前國土部點名督辦的番禺謝村閑置用地。

　各地“限購”風起云涌

在這輪密集出臺的地方新政中，“限購”是較鮮明的主題詞。

9月29日，國家有關部委下發通知，推出五條措施進一步推進房地產調控，要求地方立即制定實施細則，已印發實施細則的地區,要根據較近國家有關部委出臺的政策措施進行調整和完善，并嚴格實行問責制。

9月30日晚，深圳緊急出臺《關于進一步貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》，對深圳戶籍居民購房做出進一步限制，深圳市戶籍居民家庭限購2套住房，非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。

10月1日，廈門也細化發布了樓市調控新舉措。規定“同一購房家庭只能在本市新購購一套商品住房”外，還劃定限購的時間表———“即日起至2010年12月31日”。

10月7日，備受關注的“樓市風向標”上海也出臺十二條措施形成一套“組合拳”。其中規定，暫定上海市及外省市居民家庭只能在上海新購一套商品住房(含二手存量住房)。上海成為國內繼北京、深圳和廈門之后，第四個實施“限購令”的城市。

10月9日，寧波市出臺樓市調控細則，亦規定每戶居民在本市只能新購1套住房。

10月11日晚間，杭州也出臺了樓市調控細則，暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購購一套商品住房(含二手存量住房)；停止執行購房補貼政策，恢復征收房地產登記等相關收費。

10月12日下午，南京市公布房產新政細則。與上海、杭州等地限制新購一套住房不同的是，該市限購的是第三套住房———已有二套以上住房的家庭將暫時無法購房。

限購作用要看執行力度

中地行研究機構分析，限購措施或將逐出四成購房者。中地行指出，作為較嚴厲的限定居民家庭購房套數措施，屬于一刀切式的調控手段，將對市場產生較大影響。據中地行對廣州購房者結構追蹤監測顯示，二次以上置業者在購房者中占據比例接近四成，一旦實行居民家庭限購一套房，接近四成購房者離場，將對市場造成較大影響。

但同時，限購措施的作用取決于執行方式和執行力度。例如廈門、上海、寧波，所出有關限購細則中，起用“新購”的表述，這將暗示購房者無論已有多少房產，仍至少可再購購一套。換言之，成交仍將保持或短時內出現小高峰。

經緯地產研究許婉婷也認為，抑制需求短期內或許有效，但一旦政策有所放松，需求則有可能一次性爆發，并引起樓市的報復性反彈。要真正做到抑制房價過快上漲，較終還是得回歸市場調控上來，從供求方面去解決問題。

從樓市情況來看，新政也在遭受考驗。10日，上海地方樓市細則出臺之后第三天，開盤當日均價5萬元/平方米的上海星河灣花園一期245套，預訂逾200套。仁恒怡庭平層公寓均價5.5萬-5.6萬元/平方米，推出的167套住宅開盤當日認購率近八成。政策冷空氣并未對豪宅造成困擾。

在廣州，亞運城項目截至10月9日成交近5000套，占推出總量六成。“趁著廣州未限購可以入市趕緊購一套”的心態，成為亞運城被市場消化的動力之一。

【研判】

調控仍存諸多變數

雖然嚴厲政策的實施、市場門檻的抬高，必使投資者離場，但中地行分析指出，這種需求的被動抑制將是短期性的。

頭先，政策部分措施具有臨時性的特點，如“在一定時間內限定居民家庭購房套數”的表述，表明限購措施將是臨時性的非常舉措。其次，從市場運行的規律上來看，由于三套房購購者屬于經濟實力較強而信貸風險較小的一類客戶，無論對金融或是樓市而言，均屬于優質客戶，金融機構與發展商必將利用市場手段，突破政策門檻的阻隔；針對頭次置業者，開發商亦必將采取相應措施抵消那一成頭付的影響。

【關注】

商用性質物業、公寓或將暢旺

對于頭次購房者而言，頭付款的提高雖然在一定程度上增加了置業成本，但由于頭次置業者普遍以購購總價較低的中低端產品為主，因此還不至于造成大范圍的影響。

對于投資者而言，三套房全面停貸意味著必須全額購房，這意味著投資者購房成本提高將近七成。投資成本的增加，將迫使部分實力較弱的投資者退出高端住宅投資市場，或轉而投資中低端投資市場及商業類項目。商業性項目由于不受調控影響，因此大量投資者轉向，將導致本地商用物業、商業性質的公寓物業的暢旺。

(作者：趙燕華)