數據顯示,國慶長假期間全國各地樓市市場走勢出現分化:京滬兩地成交量急劇萎縮,而深穗市場卻依然火爆,二、三線城市也表現不一。對突擊出臺的調控政策效果,業內爭議不休,但不少專家表示,總體預期,此輪調控之后房產市場年內恐難有大幅反彈。

同時,較新出臺的上海調控政策細則“滬12條”中雖然并未明確房產稅開征時間和具體征收稅率及辦法,但其表述再一次引發市場對房產稅的強烈關注。業內人士表示,房產稅已經成為本輪調控的懸念。

政策

各地政策密集出臺

“停貸”“限購”打擊炒家

“雖然政策主體依舊是對4月份‘國十條’的進一步落實,但在許多細節上的強調足以敲打市場,進一步壓縮樓市的炒作空間。”有業內人士指出,如在“完善差別化的住房信貸政策”上,此次的調控政策進一步擠出了水分,明確要求各商業銀行暫停發放居民家庭購購第三套及以上住房貸款,對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。而此前政策中“頭次購購90平方米以下普通住宅的貸款較低頭付可為20%”的規定,也統一調整到三成以上,并明令各商業銀行加強消費性貸款管理,禁止用于購購住房。

該人士表示,由于推行全國“一刀切”,不再像此前出臺的政策那樣只要求在房價過高城市有選擇性地實行,各地在信貸政策方面幾乎沒有制定細則的必要,只需嚴格按照規定執行,更有利于打壓非自住性購房。

同時,搶在傳統樓市旺季的國慶長假前快速推進諸如“限購令”等規定,更是顯現出此次調控決心之大。

就在9月30日同,深圳和廈門同步加入“限購”行列。廈門市規定,從2010年10月1日至12月31日,同一購房家庭只能在廈門新購購一套商品住房。而深圳的政策更為嚴厲,次將調控矛頭指向存量層面,該措施稱“對于本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭),限購2套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房”。

10月7日晚間,上海市政府批轉了市住房保障房屋管理局等五部門《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》,提出了八條具體措施,也明確了“限購令”:“暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。違反規定購房的,房地產登記機構不予受理房地產登記。”

在上海成為繼北京、深圳、廈門之后,國內第四個推出“限購令”的城市后,有消息稱,廣州市國土房管局下周將開會研究是否出臺限購政策,相關政策正在加緊制訂。日前,廣州市國土房管局有關負責人公開表示,正密切關注樓市有關動態,“如果發現房價反彈幅度較大等情況,不排除采取限購、一房一標價等措施,以保持市場平穩、健康發展。”

市場

京滬驟冷深穗火爆市場陷入多空博弈

新政一出,“十一”長假期間,各地樓市反應不一。

京滬市場觀望氣氛明顯,成交迅速降溫。根據北京市房地產交易管理網的統計信息顯示:國慶前6天(10月1日至6日),全市新建商品房(不包括經適房和限價房)網簽總量為782套,環比國慶節前6天(9月25日至30日)的3939套,跌幅超過了80%,與9月同期相比也有近51%的跌幅；全市二手住宅網簽總量為138套,環比國慶節前6天的5351套,跌幅達97%,與9月同期相比跌幅也有94%。

上海的情況也并不樂觀,上海網上房地產數據顯示,9月份較后4天成交量瘋長,但9月29日系列調控政策出臺后,“十一”長假前三天上海基本沒有成交量,隨后幾日成交量則下降到幾百套,6日共預售各類商品房401套。

相比京滬兩地的大幅縮量,深穗市場卻呈現出異常的火爆場景。來自2010中國深圳(秋季)房地產交易會的消息顯示,在一系列調控政策和剛剛出爐的深圳“限購令”沖擊下,深圳新房交易量不降反增,國慶前5天,全市新房成交量為2179套,比去年增長了3倍多,1、4兩日,新房成交量躍上600套,創今年以來新房成交量紀錄,相比春季房地產交易會上129套的慘淡成交紀錄,實現了大幅回暖。

與此同時,廣州樓市的表現也頗為搶眼。根據廣州市國土房管局陽光家緣網站的網簽數據顯示10月1日至6日,廣州全市網簽1749套,相比去年黃金周704套總成交量,增加2.5倍,成交面積達到18.8971萬平方米,成交均價為12199元/平方米,雖比9月一手住宅均價12268元/平方米出現小幅下跌,但仍維持高位。

“新政下,市場的博弈正在不斷加深。”業內人士分析市場冷熱不均的怪現象時表示,這是此前一致回暖的預期出現分化所致。

對北京樓市十一期間的表現,北京市住建委相關負責人承認,今年國慶期間,因各部委發布的調控政策影響,提高了購房貸款頭付款比例和減少稅收優惠等,成交量與2006年和2007年同期的常態水平相比有所降低。

偉業我愛我家市場研究院的報告則指出,盡管“五項措施”造成了國慶期間北京樓市成交量的大幅萎縮,但面對新房的低價集中入市,二手房房源的增加和議價空間的增大,部分購房者仍然會選擇出手購房。

“這么多次調控后,房價并沒有明顯下跌,人們對調控政策的理解與以前不一樣了。”面對廣州樓市的逆市火爆,廣東中原地產項目部總經理黃韜直言,回顧近年來的樓市調控,房價短期回調10%后往往隨之而來的是更高的反彈,很多人已經對調控失去了信心。

與此同時,“限購令”、“貸款一刀切”等新政也引發了末班車效應。“有些家庭則擔心政府下一步會出臺限購措施,所以趁十一黃金周期間盡快購一套房,有的家庭屬于頭次置業,擔心今后無法支付三成頭付,因此趕在黃金周期間趁部分銀行還處于政策空檔期,從而盡快出手購房。這些因素都在一定程度上刺激了黃金周期間的成交量。”

預測

房價半年內很難大漲

專家稱國家已同意上海試點房產稅

“今年底,廣州樓市將進入低谷。”黃韜預計,隨著樓市調控政策進一步發揮作用,下半年廣州住房成交量有可能急速下降。而盡管存在爭議,但在分析后市走勢時,大部分人都不敢小視此輪調控的效果。不少專家預測,今年樓市半年內恐難再有大漲。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭在分析上海細則“滬12條”時也指出,從調控手段分析,限購屬于行政命令,在投資投機者大量購房的現實條件下,暫停購房能起到立竿見影的效果。而且為合理的自住者留下了“活路”———可以新購一套。而個貸政策方面,“滬12條”除嚴格落實了政策外,還嚴格了公積金貸款,信貸政策的全面緊縮,將有力抑制投資投機性購房需求。“這都使上海房價半年內難上漲。”

楊紅旭特別提到,雖然“滬12條”中,之前部分民眾有所期待的房產稅較終沒有出來,但其中卻有“按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求,本市將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作”的表述。他分析說,“這說明國家已經同意上海進行試點,只是還需準備配套措施和等待更佳時機。在一定程度上可以說,房產稅依然是樓市調控較重要的‘備用武器’,繼續發揮著對于投資投機需求的威懾作用。”

長假期間,財政部和國家稅務總局有關負責人對媒體表示,“對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的”。該人士解釋說,中國現行房產稅開征始于1986年。由于當時城鎮居民收入水平普遍較低等情況,《中國房產稅暫行條例》規定,對個人所有的非營業用房產免稅。如今既然時機成熟了,現在恢復征收再合理不過,總比推出“物業稅(專題 論壇)”這一新稅種要方便許多。

此言一出,又是一石激起千層浪。房產稅開征似乎已經箭在弦上,但也有業內人士表示,“房產稅并不是原子彈”。即便房產稅開征,也要看其具體征收辦法和稅率,假如征收稅率很低,反而可能會產生許多問題,“比如出租的套以上房產,房東完全可以轉嫁到房租里,未必真能打擊投資購房。”

□名詞解釋

房產稅

目前所探討的房產稅是以房屋為征稅對象,以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收的一種財產稅。早于1986年9月15日,國務院就已正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》,從當年10月1日開始實施,但對個人所有非營業性房產免征。

房產稅并非新稅種,其收稅方式是依照產原值減去10%～30%后的余值計算繳納,稅率為1.2%。其中,房產出租的以租金收入為計稅依據,稅率為12%。而用于居住時,房產稅暫按4%的稅率征收。

(作者：牛思遠 鐘嘯)