春節前后，樓市似乎“冬眠”了：相比以往，京滬穗深等一線城市的住房交易量，都有較大幅度的下降；部分樓盤也開始促銷。盡管進入3月后有所“蘇醒”，但場內觀望氛圍仍然濃厚。原因是樓市調控政策密集出臺。那么，房價會出現“拐點”應聲下行嗎？

一問：

調控政策效果如何？

編輯：政府近期陸續出臺針對性強、力度大的房地產調控政策。這些政策是否開始見效？效果主要體現在哪些方面？

記者： 2月份，北京等一線城市的房地產交易量環比又出現進一步下滑。盡管有春節長假因素的影響，但市場的運行狀況反映出，隨著房地產市場調控措施的逐項落實，購房者的觀望情緒進一步加重。開發商對市場也保持謹慎，不再盲目的追逐高價拿地。如果今后一個時期市場交易量沒有明顯好轉，土地市場有可能進一步趨于理性。這說明調控政策的效果正在顯現。

毛大慶：新政策對市場一定會產生影響，勢必讓購房者觀望，但不會有根本影響。這主要是因為，今年調控政策的雙重目標是保證銷量的穩定和防止價格增長過快，主要是在加大政策房建設基礎上進行調控。

二問：

房價是否出現下行拐點？

編輯：各方都在猜測，樓市是否出現“拐點”。應該如何看待這一問題？

記者：市場會不會出現調整，主要取決于三個因素：一是供求關系是否改變；二是政策面會不會進一步緊縮；三是開發商的資金情況和預期，會不會讓他們做出降價促銷的選擇。

就供求狀況而言，可以用“觀望氣氛進一步彌漫，但庫存水平較低”來概括。中國銀行近期的一份報告稱，住宅成交量的大幅下降已經為房地產市場的調整敲響警鐘，成交價的上漲已顯乏力。但是，房地產市場的調整還不會立即展開。

就樓市資金而言，這是房地產市場的領跑指標。根據市場周期性規律，在銀行信貸收緊、成交量下降初期，開發商購置和開發土地面積往往繼續上升，這使得資金來源逐步下降，而資金需求會繼續上升，當資金供給偏緊后，房地產景氣程度下降將引發地價下跌。上述中國銀行的報告顯示，目前房地產開發商的現金流充沛，資金寬松程度遠超2007年水平，短期降價促銷的愿望并不強烈。

毛大慶：全國兩會召開之后，是否還會出臺相關的調控政策，主要取決于3、4月的樓市走向。尤其是3月份，市場震蕩大的話，相關政策就不會出臺，但相反震蕩不大的話，相信依然會有相關政策出臺。

三問：

如何確保樓市健康發展？

編輯：調控政策如何把握好分寸，既保持活力，又兼顧民生訴求？

記者：本輪調控的一大特點是“有保有壓”。我認為，“保”主要體現在保障自住購房和改善性購房需求，“壓”則體現在打壓投資和投機性購房。從目前各級政府出臺的調控政策組合看，也充分體現了這一特點。

毛大慶：從房地產業的健康發展的角度來看，保持一定的銷售量是很重要的。如果銷售量出現嚴重下滑，對中國經濟產生的影響將是巨大的。因此，為了避免“一調就死”，政府在政策指向性上要更加精準，要落實在具體細則的制定和執行力度上，房地產政策應“定向打靶”。

從目前看來，解決住房問題應該“三管齊下”：一是保障低端人群的住房，大力發展租賃性保障房；二是對保障性住房進行結構調整，使“夾心層”有購購保障房的機會；三是要避免資產泡沫延伸到金融領域，國家應該從銀行貸款角度加大對投資性購房的管理力度。 （對話人：編輯　姜赟　記者　王煒　萬科集團副總裁　毛大慶）