2009年中期開始至今，受益于銀行信貸和銷售增長，地產商開發投資大幅增長，由于時滯效應的存在，導致竣工量及可售量將于今年下半年進入供應高峰。業內人士預計，四季度樓市供應將達到峰值，全國今年商品房竣工面積有望突破8億平方米。供需關系的改變及其對房屋價格的深刻影響，將在2011年全面顯現，明年樓市可能探底。

投資大幅增長竣工量激增

1月~7月，全國房地產開發投資23865億元，同比增長37.2%。這是自去年10月以來，房地產開發投資連續10個月增長。經濟學家樊綱認為，超過30%的增長是一個非常高的數字，正常的水平應該是20%左右。

“統計數據表明，上半年房地產開發依然過熱，即使是受到宏觀調控政策影響的6月份，全國的開發投資額依然比5月上漲了1845億元。”中原地產北京市場總監張大偉表示，但這是全國的情況，沒有反映出京滬深等地受調控政策的影響。

“2009年中期以后，房地產企業普遍加快了項目開發速度，這些項目絕大多數會在2010年下半年轉化為市場供應，因此今年下半年的住房供應會有所增加。”萬科董秘譚華杰表示。

數據顯示，2009年全國新開工面積11.5億平方米，而竣工面積一般為上一年度新開工面積的70%左右，也就是說2009年的新開工轉化為今年的竣工面積約為8億平方米。而今年上半年的竣工面積僅僅為2.44億平方米，據此推算，下半年將形成巨大的供應量。

近期房企中報顯示，下半年竣工量及可售量大幅增加。以萬科A為例，年初公司計劃全年竣工面積為504萬平方米，截至6月底，已完成的竣工面積為128萬平方米，僅占全年計劃數的25.4%。這意味著，下半年萬科竣工面積將達到376萬平方米，為上半年的近3倍。

中國海外披露，2010年公司預計新開工面積約為900萬平方米，在建規模將達到1600萬平方米，下半年的竣工面積約為300萬平方米。

碧桂園下半年擬新推出8個樓盤，可售面積為300萬至400萬平方米。龍湖下半年竣工物業建筑面積164萬平方米，保利地產下半年推貨約400萬平方米。

國土資源部內部人士分析，2009年房屋竣工面積的變化較為明顯，相比上年增幅由負轉正，新開工面積也保持較快增長，由于時滯效應的影響，新開工量推向市場需要時間，房地產開發企業在短短半年時間內難以大幅提升市場增量，預計2010年房屋竣工面積將呈快速上漲態勢，第四季度增長幅度在年內達到峰值，全年竣工面積有望突破8億平方米。

9月開發商集中推貨

臨近9月，京滬深穗一線城市，出現了明顯的住宅放量苗頭。

北京中原根據公開資料及各大網站公布數據統計，預計9月開盤的項目46個，相比此前的5、6、7、8四個月，均有非常明顯的上漲。特別是大興、順義、通州等區域的純新盤較多，可能導致區域價格戰。

廣州美聯物業的研究報告顯示，隨著廣州亞運城推出頭期8000套房源，下半年廣州樓市新增供應量將超過26000套。近期，天河區新盤陸續上市，包括保利中辰廣場、陽光雅筑、睿山、億泉尚園、瑞安創逸、力迅項目6個，推售時間集中在八九月，總貨量可達1500多套。美聯預計，今年第四季度，廣州一手住宅價格將迎來較為明顯的下行趨勢，支撐位在10000元/平方米。

根據深圳搜房網新房頻道的較新統計，預計下半年深圳計劃開盤項目60個，比上半年的39個開盤量增長35%。新盤將提供超過2.5萬套房源，加上目前約3.1萬套的新房存量，下半年深圳新房供應預計將達5萬-6萬套。

上海也出現了難得的供應潮。易居中國CRIC系統顯示，8月全市共有65個住宅樓盤拿到預售許可證，共158萬平方米新房源，創2006年9月以來的近35個月新高。上海證券分析師表示，預計“金九銀十”期間的供應量，仍將保持在8月的高位水平之上。

易居認為，新房供應量的大幅攀升，主要是去年開工的工程較多，而開發商對后市預測謹慎，希望加快出貨。

與此同時，上半年捂盤待售的開發商，經過4個多月的煎熬，回籠資金愿望強烈，特別是部分上市企業已出現資金困難。北京統計局數據顯示，目前開發商資金中，銀行信貸占比迅速下降，而一旦預售資金收緊，很可能帶來價格戰。

更大的危險在2011年？

雖然主流房企均將9、10月作為強力推盤的黃金時期，并表示會根據市況隨時調整價格，但有觀點認為，對開發商來說，供應量激增帶來的風險和壓力，將在2011年集中顯現。

容磁企業咨詢顧問王雪松表示，以重慶為例，2009年下半年的土地獲得面積為上半年的200%，使得2009年重慶土地市場集體變異，從客觀上改變了整個地產市場運行的周期。從整體上看，由于2009年整個市場節奏的調整，以及2009年擴張性貨幣政策吸引了巨量資金進入房地產尤其是土地市場，將導致2011年房地產市場供應關系的大幅度逆轉，供應量激增將是一個無可置疑的事實。

“2011年，市場供求關系將朝著供應嚴重大于需求的方向去發展，而這將導致市場量價關系再次發生變動。”王雪松認為。

此前，上海易居房地產研究院認為，這輪調整周期中，樓市底部有可能在2010~2011年出現。

(作者：張曉玲)