發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，本是此次樓市調控的重要內容。對住房持有環節征稅，將對住宅市場產生深遠影響。業內人士認為，房產稅對樓市短期利空明顯，但長期則有助于抑制市場泡沫、促進穩定健康。但另一方面，不能讓房產稅承受過高的期待。房地產調控必須要打“組合拳”，確保抑制投機，增加供應，加快保障性住房建設等各項措施“多管齊下”，使房地產業和經濟、民生問題的關系回歸于健康良性。

調控“房產稅預期”日益明確

房產稅是以房產為征稅對象，按照房產的計稅余值或出租房產取得的租金收入，向產權所有人征收的一種稅。在我國，它并非一個新的稅種，有關房產稅的改革也由來已久。在今年以來的新一輪房地產調控中，房產稅的預期逐漸強化，被視為抑制房價快速上漲的重要手段之一。

與往年有所不同，較近這一輪房價飆升的較主要原因是：在流動性相對過剩的背景下，大量投資投機性需求涌入樓市，造成部分城市房價短期內迅速抬升。其結果是：一方面，大量有居住需求的人望房興嘆、無力購購；另一方面，不少炒房客以極低的持有成本囤房待漲。

此外，在幾個一線城市，隨著土地資源瓶頸的日漸凸現和市場活躍程度的提高，近年來的二手房交易量已經逐漸接近甚至超過一手新房。上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建認為，一些城市的房地產市場發展由一級市場轉向二級市場演變，對房地產由開發單一環節征稅，逐步轉向開發、轉讓和持有多環節征稅是大勢所趨。

在此輪樓市調控中，“房產稅改革”的政策“路線圖”清晰可見：1月7日下發的《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，要求“加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念”。今年4月，財政部將“完善房產稅制度”列為其2010年工作要點之一。

4月17日下發的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求，發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。直至此次，國務院通知再次明確“逐步推進房產稅改革”。雖然目前房產稅改革的具體內容、征稅對象、稅率等尚未公布，但市場的預期正逐步明朗化。

短期利空 長期利好

上海市政府新聞發言人5月28日表示：目前正在抓緊制定房地產調控政策，按照政府調控原則，上海細則將更加嚴格，打擊投機性炒房。此前，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生也向“新華視點”記者表示，上海的樓市調控細則對投資投機性購房需求會從嚴抑制，“肯定會有一些措施”，以遏制房價過快上漲的勢頭。

中國指數研究院的調查顯示，4月以來，北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑達50%-80%；選擇延遲購房或暫時觀望的購房者超過60%，廣州、天津等地甚至超過80%；且大多數購房者預期房價將下跌。但上述調查同時顯示，購房的剛性需求依然存在，如果房價回調至合理心理價位，大多數購房者還是會選擇出手置業。

凱盛經略(上海)投資管理有限公司副總經理趙煒說：“不管稅率是多少、征稅對象是哪些，房產稅一旦開征，短期內對市場無疑是利空，它將增加住房持有成本，持房者將會對成本和收益進行審慎權衡，一部分炒房者將會被迫拋售房源，這將增加市場供應，并給價格帶來更大的下行壓力。”

而從另一個角度說，房產稅將會減少樓市的投機和非理性成分，逐漸擠出房地產市場的價格泡沫，使市場更多地回歸由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來，促進樓市長遠平穩健康發展。“從長期看，房產稅對樓市是利好。”趙煒說。

房產稅的長遠利好還在于：它不止是著眼于房地產業自身的調控，更具有調節居民收入分配和完善地方稅收體系的功能。財政部財科所副所長白景明認為，目前我國的房產稅條例是暫時性的框架，房產稅改革是一個漸進的過程，下一步改革一方面是根據市場經濟的發展變化完善房產稅稅制；另一方面，要隨著財稅制度改革的深化不斷健全房產稅稅制，并針對收入分配變化格局調整房產稅體制。

南洋地產中國區總經理鐘沛認為，如果對住房保有環節征稅，其目標應該是既能有效遏制過度投機，又能保護居民自主消費需求。因此，在制定細則上，要把剛性需求和投機需求區別開，要打擊投機又不能“傷及無辜”。此外，業內人士還認為，必須加快建設統一的個人住房信息登記系統，提高房產稅開征的“準確度”和“覆蓋面”，并解決房價評估、征收流程等方面的技術性問題。

“一稅”無以除“百弊”　樓市調控需打好“組合拳”

近期各方對房產稅高度關注，反映了市場對樓市調控的更多期待。目前，房產稅預期已然明朗，相關措施的出臺也為期不遠，此輪樓市調控將新添一政策利器。

但不少業內人士指出，目前的房地產調控形勢依然嚴峻，根本性的問題尚未解決，不能指望房產稅一出，樓市“百弊”便自然化解。樓市調控關鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個方面打好“組合拳”，并著力推進保障性住房建設、供應，從而真正終結房價近年來連續暴漲、社會資源向房地產業畸形積聚的亂象，從根本上破解困擾房地產已久的結構性問題。

其一，要與“調供應”形成合力。隨著近期“房產稅之劍”的高懸不下，一些處在觀望中的開發商紛紛推遲開盤時間，其中部分已達到開盤條件甚至申領了預售證的樓盤，也不見有房源推出，這說明需要進一步加強市場監管和打擊捂盤惜售的力度，增加樓市實際供應；同時，要在加大土地供應的同時，督促房企開工，增加預期供應量。

其二，要和“調銀根”密切配合。各大銀行近期發布壓力測試報告顯示，銀行能夠承受房價下跌的范圍在20%-40%之間。目前市場對房價合理回調的預期正在強化，此時面向投機投資者的信貸渠道必須嚴卡，防止過量資金流入樓市。

其三，要大力推進保障性住房建設。對于大量中低收入者來說，即使目前的房價下跌兩三成，仍然超出他們的承受范圍。他們的住房需求必須由保障性住房、政策性住房解決。2010年保障性住房的計劃土地供應遠超往年。目前必須要嚴格確保保障房計劃“落地”、開工，加快供應。

中國指數研究院副院長陳晟還認為，一系列樓市調控措施的目的不僅是要遏制房價快速增長，還要將房地產與國民經濟的關系理順，使之回歸健康、理性的發展軌道。因此，在改革房產稅等措施之外，還應著力加快產業結構調整，培育新的經濟增長點，逐步解決地方對“土地財政”的過度依賴。

同時，居民手中的錢往哪里去，怎樣促進群眾的財產性收入穩步增長，也是一個緊迫的課題。

(作者：葉鋒、鄧華寧)